Обмен квартир в Москве: как не остаться с носом?

Для многих россиян обмен квартиры является не просто способом улучшить свои жилищные условия, но и насущной необходимостью. Развод супругов, уход за пожилыми родителями, повзрослевшие и желающие жить отдельно дети - вот только несколько причин, по которым обмениваются квартиры. Но этот процесс, так же как и покупка или продажа, имеет свои тонкости, о которых необходимо знать, чтобы не остаться вообще без жилья.

Поменять квартиру на… квартиру: многообразие вариантов

Так что же такое обмен квартиры? В классическом и юридическом понимании - это сделка с жильем, при которой каждая из сторон обязуется передать жилое имущество в собственность другой стороне (статья 567 ГК РФ). До приватизации обмен квартиры был единственным способом изменения жилищных условий, но сегодня в большинстве случаев обмен происходит через куплю-продажу. Обменять квартиру классическим способом - дело весьма сложное и хлопотное, поскольку необходимо найти такой вариант, который бы устроил обе стороны одновременно. Если же в обмене участвует более двух сторон, то сложность сделки возрастает в несколько раз.

Вариантов обмена квартир существует множество, и у каждого из них есть свои особенности, которые необходимо учесть перед заключением.

Обмен с доплатой в обе стороны

Обычно он производится при условии, что одна из квартир неравноценна другой по ряду признаков. Это может быть обмен квартиры с меньшей площадью на большую или квартир, одна из которых находится в элитном, а другая в отдаленном районе. Иногда подобным образом разменивают жилье в разном качественном состоянии - например, квартиру с хорошим ремонтом в новом доме на квартиру в старом фонде. Частными случаями обмена с доплатой могут являться обмен на загородную жилую недвижимость и иногородний обмен. Размер доплаты обычно зависит от конкретных обстоятельств обмена.

Процесс оформления обмена с доплатой подразумевает включение в договор пункта с обязательным указанием той суммы, которую необходимо доплатить, сроков оплаты и порядка произведения расчетов между сторонами. Денежная сумма при этом всегда указывается в рублях, даже если процесс расчетов подразумевает передачу иностранной валюты.

В соответствии со статьей 567 ГК РФ, помимо главы 31 ГК РФ, к договору мены приватизированной квартиры с доплатой применяются также принципы договора купли-продажи, т.е. главы 30 ГК РФ. В результате все стороны одновременно являются и продавцами, и покупателями. Важным моментом такого оформления договорных отношений является то, что сроки регистрации сделки совпадают, в отличие от встречной купли-продажи, и возможности обмана с любой из сторон резко сокращаются - участники соглашения получают желаемое.

Иногда на этапе поиска вариантов один из потенциальных участников обмена заявляет, что готов провести обмен своего жилья с доплатой в обе стороны. Это означает, что он выбирает квартиры не по параметру цены - например, в каком-то конкретном районе с развитой инфраструктурой, в престижном доме и т.д. То есть он может при обмене доплатить сам за более дорогое жилье или принять доплату и обменять свою квартиру на менее дорогую.

Обмен одной квартиры на несколько

Чаще всего такой вариант обмена востребован по семейным обстоятельствам - при разъезде или съезде родственников. В этом случае большая квартира меняется на несколько меньших или, наоборот, несколько квартир меняются на одну большую. Обмен производится как с доплатой, так и без нее. Иногда такой вариант обмена используется для улучшения жилищных условий, например при расселении коммуналок в центре Москвы. В некоторых случаях жильцам могут быть предложены очень выгодные условия - отдельные квартиры в спальных районах.

Обмен равнозначных квартир

Такой вариант актуален, если речь идет об удобстве владельцев. Причиной в этом случае может стать изменение места работы, новая школа для ребенка, необходимость проживания рядом с пожилыми родственниками и т.д. При обмене квартиры в центре на равноценную в отдаленном районе можно без потери квадратных метров получить еще и материальную выгоду в виде доплаты.

Обмен квартиры на загородный дом

Один из самых выраженных трендов последнего времени. Все больше горожан, владеющих недвижимостью в Москве, стремятся переехать за город, подальше от суеты мегаполиса. Но стоит помнить, что удаленность от столицы должна быть компенсирована благоприятной экологической обстановкой, хорошей транспортной доступностью и наличием развитой инфраструктуры, включающей школу, детский сад, магазины, поликлинику и другие социально важные объекты.

Trade-in

Это обмен вторичного жилья на квартиру в новостройке с доплатой. Суть процедуры заключается в зачете стоимости старой квартиры при покупке новой. При этом заключается договор на реализацию вторичной недвижимости и одновременно бронируется жилье в новостройке, обычно на срок 2–3 месяца, по фиксированной стоимости. За это время собственник должен продать старый объект, а вырученная сумма направляется на частичную оплату стоимости новой квартиры. Основная сложность подобного варианта - короткий срок, за который требуется продать старую квартиру. При его срыве ранее зафиксированная цена на жилье неизбежно возрастет.

Обмен с заменой залога

Такой вариант актуален для квартир, взятых в ипотеку. Полностью погасить кредит перед обменом способен далеко не каждый собственник, а перевод долга на третье лицо не слишком выгоден для банка. Процесс обмена с заменой залога регулируется статьей 345 ГК РФ, при этом обязательно согласие банка на обмен жилья и соблюдение определенных условий, которые индивидуальны для каждого банка. Например, некоторые учреждения требуют закрыть часть долга, при этом оплата должна производиться без просрочек в течение 5–6 лет. После обмена залогом становится приобретенная квартира, покупка которой в обязательном порядке одобряется банком после профессиональной оценки. С проданной квартиры обременение снимается. Процедура обмена жилья, купленного в ипотеку, возможна только через куплю-продажу.

Как обменять квартиру в Москве правильно

Найти подходящий вариант обмена - это только половина дела. Необходимо провести саму процедуру правильно, чтобы впоследствии не возникло никаких проблем с правом собственности на жилье. Для того чтобы сделка была полностью законной, потребуется собрать пакет документов, в который входят:

  • правоустанавливающие документы, определяющие принадлежность квартиры;
  • кадастровый паспорт помещения;
  • выписка из домовой книги и копия лицевого финансового счета;
  • справка об оценочной стоимости жилья;
  • документы, удостоверяющие личности участников сделки.

Дополнительно могут потребоваться документы, свидетельствующие о том, что сделка не нарушает права третьих лиц:

  • свидетельство о браке или о расторжении брака;
  • согласие супруга на заключение договора, если квартира была приобретена в период брака;
  • справка из отдела опеки и попечительства несовершеннолетних в том случае, если в обмениваемой квартире прописаны или имеют доли несовершеннолетние.

После сбора пакета документов и их юридической экспертизы можно переходить непосредственно к процедуре обмена.

В том случае, если проводится классический обмен , не предусматривающий купли-продажи, то участникам сделки достаточно оформить договор мены и направить документы на государственную регистрацию. При этом в договоре нужно предусмотреть все нюансы обмена. Так, если собственники обмениваются неравноценными квартирами, это нужно отразить в договоре, иначе, например, пятикомнатная квартира в элитном районе может оказаться равноценна по договору «трешке» на окраине. Обязательный документ к договору мены - это передаточный акт или другой документ, подтверждающий факт обмена квартир. Его подписывают либо одновременно с договором, либо после получения свидетельства о праве собственности.

Важно!
Право собственности на новую квартиру возникает у владельца с момента государственной регистрации в Росреестре, даже если вторая сторона обмена это право еще не оформила.

Плюсом сделки мены является то, что в случае признания ее недействительной пострадавшая сторона может вернуть себе прежнее жилье. Существенный недостаток же ее в том, что вариант жилья для обмена можно искать очень и очень долго.

Договор об обмене жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма , до сих пор является единственной возможностью изменить жилищные условия для обладателей муниципальных квартир. Особенностью обмена в этом случае является то, что он регулируется Жилищным кодексом РФ. Возможность и правила обмена муниципального жилья прописаны в статьях 72–74 ЖК РФ, а право осуществлять обмен такого помещения - в части 1 статьи 49 ЖК РФ, части 1 статьи 60 ЖК РФ, пункте 4 части 1 статьи 67 ЖК РФ.

Это важно!
Обмен муниципальных квартир по закону возможен только с такими же жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма. При этом требуется письменное согласие наймодателя и абсолютно всех членов семьи нанимателя, проживающих в данном помещении; или органов опеки и попечительства - в случае, если последние являются несовершеннолетними, недееспособными или ограниченно дееспособными гражданами. Согласие иных проживающих («прописанных») - необязательно, если они не являются членами семьи. Регистрация такого договора обмена в Росреестре не требуется.

Обмен по договору купли-продажи на сегодня - самый популярный вариант заключения подобных сделок. Подобный обмен может быть произведен только в том случае, если все его объекты приватизированы.

Различают два вида обмена по договору: прямой и альтернативный.

  • Прямой, или «чистый», обмен подразумевает сделку с прямой передачей сторонами жилья взамен по обоюдному интересу. Это простая схема мены без цепочки купли-продажи серии квартир. И всем она хороша, кроме одного: где найти двух собственников жилья, которых бы полностью устроили варианты друг друга? Способ обмена жилья «напрямую» существенно ограничивает свободу выбора квартиры, что особенно неудобно при обмене одного объекта на несколько, и поэтому сегодня встречается на рынке недвижимости довольно редко.
  • При альтернативном обмене владелец продаваемой квартиры одновременно выступает и покупателем другого жилья. Его жилье выставляется на продажу, после того, как на него находится покупатель, продавец подбирает себе подходящий вариант, а деньгами, которые он получает за свою квартиру, рассчитывается за новое жилье. Несмотря на свою простоту, схема предполагает присутствие третьего участника сделки - «чистого покупателя», который имеет достаточно средств для покупки. Из-за этого количество квартир, участвующих в одной сделке, может быть весьма значительным- до 7 или 8. И основная сложность процедуры заключается в том, что все договоры должны быть подписаны одновременно. После заключения договора купли-продажи, как и в случае с оформлением договора мены, необходимо зарегистрировать право собственности на жилье в Росреестре.

Услуги риелторского агентства vs собственные силы

Многие собственники квартир решаются на проведение процедуры обмена собственными силами, надеясь сэкономить на услугах риелторского агентства. Такой подход оправдан только в том случае, если человек на самом деле хорошо ориентируется в рынке недвижимости, а кроме того, разбирается в юридических аспектах оформления сделок и знает, как защититься от мошенников.

Очень часто при самостоятельном поиске квартиры собственники попадают в поле зрения недобросовестных продавцов и не только рискуют переплатить за квартиру, но и могут вообще лишиться и жилья, и денег. Нередки случаи, когда сделки по обмену были признаны недействительными из-за того, что у квартиры обнаруживались другие собственники, не указанные в договоре, или обмен вообще производился по подложным документам.

Чтобы обезопасить себя от подобных неприятностей, лучше всего все же обратиться в риелторское агентство. Именно специалисты-риелторы смогут правильно оценить партнера по обмену, проверить юридическую чистоту квартиры, правильность оформления документов и возможность проведения процедуры. Профессионалы, кроме того, имеют собственные базы данных недвижимости, а значит, смогут подобрать подходящий вариант в самые короткие сроки, что значительно сэкономит время и средства на поиск. Как правило, агентства заинтересованы в том, чтобы предоставить клиенту всю самую полную и достоверную информацию о предложенных вариантах обмена, и гарантируют их «чистоту».

Еще один нюанс - это оформление документов. Самостоятельное оформление может вызвать сложности, связанные с прописанными в квартире недееспособными или несовершеннолетними гражданами и с незаконными перепланировками. Специалисты агентства помогают решить эти проблемы в кратчайшие сроки.


Обмен жилья - сложный и длительный процесс, к тому же связанный с серьезными финансовыми рисками. Не стоит экспериментировать и отказываться от услуг профессионалов, даже если вам кажется, что о своей квартире вы знаете все и вполне способны проконтролировать все нюансы сделки.

Мнение редакции

Об­мен квар­ти­ры в Моск­ве се­год­ня прак­ти­чес­ки не­воз­мо­жен без учас­тия ква­ли­фи­ци­ро­ван­но­го по­сред­ни­ка - агент­ст­ва не­дви­жи­мос­ти. Это свя­за­но как с юри­ди­чес­ки­ми слож­нос­тя­ми, так и с чис­то ор­га­ни­за­ци­он­ны­ми. Да­же бу­ду­чи аб­со­лют­но сво­бод­ным че­ло­ве­ком, что­бы сде­лать взве­шен­ный вы­бор, не­ве­ро­ят­но труд­но сво­и­ми си­ла­ми по­до­брать, про­смот­реть и про­ве­рить пра­во­вую чис­то­ту жилья в нуж­ном ко­ли­чест­ве ва­ри­ан­тов. При этом по­иск и под­бор на­деж­но­го ри­ел­то­ра - не­об­хо­ди­мое усло­вие для со­вер­ше­ния опе­ра­ций с не­дви­жи­мостью - так­же тре­бу­ет из­вест­ных уси­лий.

Если обмен возможен, необходимо собрать ряд документов: заявление нанимателя, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи, в том числе и временно отсутствующими; оригинал ордера или договора найма; справка о лицах, проживающих на данной жилплощади; справка жилищно-эксплуатационной организации об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Если в квартире проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные лица, нужно заручиться письменным согласием органов опеки и попечительства на совершение данной сделки. Далее между нанимателями, желающими совершить обмен, подписывается договор об обмене жилыми помещениями. Его оригинал представляется нанимателями каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Содержание:

  • Как обменять квартиру правильно.

Как обменять квартиру

ЕГРН: Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) ведет РОСРЕЕСТР - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.С 02.01.2017 г реестр объектов недвижимости и прав на них ведется в электронном виде. 6. Заявления в Росреестр: Подать заявление в Росреестр можно через МФЦ - многофункциональные центры «Мои документы» независимо от места нахождения объекта недвижимости.Росреестр закрывает свои офисы приема-выдачи документов.
7. Подтверждение права собственности: Свидетельство о государственной регистрации права собственности теперь не выдается.Единственным доказательством зарегистрированного права является наличие записи об этом в ЕГРН, поэтому после регистрации права собственности новому правообладателю будет выдана выписка из ЕГРН, содержащая полные и достоверные сведения об объекте недвижимости, зарегистрированных правах и ограничениях прав. 8.

Как происходит обмен квартир

Российской Федерации об исполнительном производстве, в случае:1) смерти должника-гражданина, объявления его умершим или признания безвестно отсутствующим, если установленные судебным актом, актом другого органа или должностного лица требования или обязанности не могут перейти к правопреемнику и не могут быть реализованы доверительным управляющим, назначенным органом опеки и попечительства;2) внесения записи об исключении юридического лица (должника-организации) из единого государственного реестра юридических лиц.3. Однократная компенсация указанным в части 1 настоящей статьи лицам не может превышать один миллион рублей.4.


Российская Федерация в лице органа регистрации прав имеет право регрессного требования в размере возмещенных Российской Федерацией в соответствии с настоящей статьей сумм.

Как совершить обмен квартирами без купли продажи

Важно

В свою очередь, возможность «обменять квартиру на большую с доплатой» — именно то, что необходимо гражданам, желающим улучшить свои жилищные условия; Кроме того, всегда есть желающие, которые хотят осуществить обмен большой квартиры на две квартиры меньшего формата. В этом случае речь, чаще всего, идет о разделе наследства или о разъезде – при разводе члены семьи делят совместную жилплощадь и переезжают жить в отдельные квартиры.

При размене многое зависит от местоположения и состояния квартиры, например, небольшую квартиру в центральном районе столицы вполне можно обменять на достаточно просторную жилплощадь, находящуюся на определенном удалении от центра. Причем, присутствует вероятность того, что владельцу квартиры в центре не придется вносить дополнительную плату.

Как обменять квартиру правильно. способы обмена недвижимости

Как совершить обмен квартир Междугородний обмен был палочкой-выручалочкой, хотя отнимал неимоверно много и времени, и усилий. И сейчас он не избавляет от поисков покупателя в собственном городе, поиска квартиры в чужом.
И только хорошее агентство недвижимости помогает людям в этих хлопотах. Такой обмен обычно производится через продажу и последующую покупку.

Бывают и альтернативные сделки, а также прямой обмен квартиры (вторичное жилье), но значительно реже. Именно эти три варианта используются агентствами недвижимости чаще всего.

Первый вариант наиболее прост, потому и наиболее часто используется. Если владелец квартиры имеет достаточный опыт работы с недвижимостью, профессионального риелтора он может и не привекать.

Жилищный консультант

Однако тот, факт, что жилье принадлежит городу, вовсе не означает, что проживающие в этой квартире не могут претендовать на улучшение жилищных условий, и единственным способом, позволяющим расширить жилплощадь (или сменить район), является все тот же обмен. Впрочем, подобные сделки не получили широкого распространения в силу необходимости сбора многочисленных бумаг, а также невыгодности обмена для владельца приватизированного жилья.
Проживание в муниципальной квартире регулируется договором социального найма, и в то время, когда владелец частной квартиры переезжает в муниципальную, этот договор переоформляется на него, а вторая сторона получает квартиру в полную собственность.

Особенности договора мены квартиры в 2018 году

  • Налоговый вычет

В данной статье мы рассмотрим налоговый вычет при обмене квартиры. Узнаем о порядке оформления. Разберем необходимые документы.

Внимание

При осуществлении сделки обмена жилья, так же как и при заключении договора купли-продажи, у покупателя и продавца возникают налоговые обязательства. Договор мены также является основанием для получения имущественного вычета для каждой из сторон соглашения.


Сегодня мы расскажем о специфике оформления вычета по договору мены, а также дадим ответы на распространенные вопросы по теме. Налоговые обязательства при обмене жилья В рамках положений НК, сторона, совершившая обмен недвижимостью на основании договора мены, обязаны оплатить НДФЛ только в том случае, если обмен производился с доплатой.

Налоговый вычет при обмене квартиры с доплатой в 2018

Обмен приватизированного жилья Существует также договор под названием «купля-продажа», который имеет много отличий от договора обмена. Разница в том, что договор купли-продажи предполагает обмен какой-либо собственности на денежные средства.


В свою очередь, договор обмена предусматривает обмен одного имущества на другое, а если такая сделка неравноценна – полагается доплата. Плюс обмена в том, что покупателю жилья не нужно связываться с огромными суммами денежных средств, но эта операция является более сложной и долгой. Обмен квартир (приватизированных) между родственниками предусматривает соглашение лиц, жилая площадь одного из которых является личным владением. Таким обменом предусматривается регистрация в Реестре и перерегистрация в кадастровых органах. Завершается процедура выдачей нового техпаспорта каждому участнику соглашения.

Как обменять квартиру без доплаты в 2018 году

Таким образом, у совершившего обмен есть реальный шанс освободиться от налогового бремени: если размер полученной доплаты меньше или равен 1 млн., налог с дохода платить не нужно. Пример №2. Скворцов обменял загородный дом (оценочная стоимость – 2 млн.

420 тыс. руб.) на двухкомнатную квартиру (оценочная стоимость – 1 млн. 806 тыс. руб.) и получил доплату 614 тыс. руб.

Так как база налога (614 тыс.) меньше размера вычет, налог Скворцову платить не нужно. Еще один способ уменьшить размер налогового бремени или освободить от уплаты налога полностью – оформить вычет на сумму приобретения жилья.

В данном случае предусмотрен следующий механизм: если лицо, получившее доплату, имеет при себе документы, подтверждающие расходы на реализованное жилье, то гражданин может уменьшить налоговую базу на сумму таких расходов. Если же квартира продана дешевле цены покупки, то платить налог не нужно.

Юридическая помощь!

г. Москва и обл.

г. Санкт-Петербург и обл.

Федеральный номер

Чаще всего ищут владельцы недвижимости, которые хотят изменить жилищные условия, а именно:

  • Поселиться в более просторном жилье. Подобное желание возникает у собственников, в семье которых появился 2-й или 3-й ребенок, а также у людей, которые хотят обустроить в квартире рабочий кабинет, тренажерный зал, библиотеку и др.
  • Переехать в новый дом. Такой вариант обмена актуален для людей, которые предъявляют высокие требования к условиям проживания.
  • Сменить район или город. К этому решению чаще всего подталкивает смена места работы. Как правило, в такой ситуации речь идет о равноценном обмене.
  • Поправить материальное положение. Сделать это можно в случае, когда большая квартира обменивается на жилье поменьше. В данной ситуации собственник квартиры получает доплату. Этот вариант подходит для пожилых пар или людей, чья работа связана с регулярными длительными командировками, которые в силу возраста или занятости не могут полноценно ухаживать за просторными апартаментами.
  • Разъехаться. Бывшие супруги или родители со взрослыми детьми часто меняют одну большую квартиру на два или даже три жилья поменьше.

При совершении сделки обмена недвижимости многое зависит от состояния и места положения квартиры. Например, маленькую квартиру в центре столицы можно легко обменять на более просторное жилье в удаленном от центра районе. Немаловажен и тот факт, приватизирована Ваша квартира или находится в муниципальной собственности.

Следует учитывать и то, что самостоятельный обмен требует много времени и сил – сбор документов, оценка недвижимости, проверка юридической чистоты новой квартиры и др. Оптимальный вариант – сотрудничество с проверенным агентством недвижимости, специалисты которого проанализируют Вашу ситуацию и предложат подходящий вариант обмена.

Способы обмена недвижимости

В современных условиях наиболее актуальны три варианта проведения сделок обмена недвижимости:

  • Обмен посредством купли/продажи. Собственник квартиры находит покупателя на свою недвижимость и одновременно подбирает жилплощадь, которую он хотел бы приобрести.
  • Прямой обмен. Суть способа заключается в следующем: одна недвижимость меняется на другую. Несмотря на кажущуюся простоту данная операция достаточно сложная, поскольку число собственников, которые планируют совершить обмен, в разы меньше количества людей, которые хотят просто продать квартиру . Цель риелтора – предложить такие условия, которые бы устроили обе стороны сделки. Прямой обмен подходит как для приватизированной, так и для неприватизированной недвижимости.
  • Альтернативная сделка (скрытый обмен). Данный тип операций позволяет снизить финансовые риски участников сделки. Альтернативный обмен предполагает следующее: покупатель квартиры выдает продавцу аванс, который последний вносит за выбранное жилье. Это дает возможность зафиксировать цену и подтвердить намерение завершить сделку. Существуют риски для собственников, которые планируют продать квартиру и сразу же приобрести новое жилье . Резкий скачок цен может привести к тому, что владелец выбранной жилплощади передумает ее продавать. В результате покупатель остается и без своей квартиры, и без «квартиры мечты». Эти опасности и позволяет обойти альтернативный обмен.

Сделка trade-in

Достаточно новая, но уже широко распространенная схема обмена жилья предполагает быстрый переезд в квартиру в новостройке, в счет оплаты которой принимается прежняя жилплощадь. Основные преимущества данного варианта обмена – оперативность (от оформления документов до переезда проходит всего 3 дня).

Обмен недвижимости с привлечением средств материнского капитала

Этот популярный формат сделки, который часто практикуют крупные агентства недвижимости. Особенность обмена в данном случае состоит в том, что средствами, которые государство выплачивает при рождении ребенка, можно воспользоваться только тогда, когда малышу исполнится 3 года.

Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?

Это актуальный для современности вопрос, поскольку большая часть недвижимости приобретается именно с привлечением кредитных средств. Если Вы решили обменять квартиру в ипотеке, то будьте готовы к тому, что в данной следке участвуют три стороны: Вы, банк и собственник другой квартиры.

Операция включает следующие этапы:

  • Вы сообщаете банку о намерении обменять ипотечное жилье.
  • Заключаются два договора – продажи недвижимости и купли.
  • Покупатель в качестве задатка выплачивает продавцу сумму, равную его долгу перед банком.
  • Банк снимает обременение с недвижимости.
  • Продавец получает оставшуюся часть суммы.

Обмен муниципального жилья на приватизированное

Данные сделки регулярно проводятся риелторами, поскольку много квартир находится в муниципальной собственности, однако они не получили широкого распространения из-за необходимости сбора большого количества документов. Кроме того, такая операция невыгодна для собственника приватизированной недвижимости: его проживание в подобной квартире будет регулироваться договором социального найма, в то время как второй участник сделки станет полноправным владельцем собственности.

Владельцы муниципального жилья ограничены в выборе вариантов обмена. Им подойдет только договор мены, а чтобы обменять квартиру иным способом, придется ее сначала приватизировать. Учтите также и то, что цена на неприватизированное жилье ниже, чем на аналогичную, но приватизированную недвижимость.

Налог при обмене недвижимости

Согласно статье 567 Гражданского Кодекса, на договор мены распространяются те же правила налогообложения, что и на договор купли-продажи. Иными словами, тот, кто передает права собственности на жилье, является продавцом, а другая сторона – покупателем. Оплата налога осуществляется в натуральной форме по стоимости, которая отражена в договоре мены. Налог не взимается в том случае, если обмениваемая квартира принадлежит собственнику в течение более 3-х лет.

Какие документы необходимы?

Пакет документов включает:

  • Правоустанавливающие документы (они определяют принадлежность недвижимости).
  • Кадастровый паспорт помещения.
  • Выписку из домовой книги (утоняет, сколько человек зарегистрированы в данной квартире).
  • Копию финансового лицевого счета (доказывает, что отсутствует задолженность по коммунальным платежам).
  • Документ, определяющий оценочную стоимость жилья. Оценку недвижимости нужно заказать заранее.
  • Паспорта и свидетельства о рождении участников сделки.

Понадобятся и документы, которые дают возможность удостовериться, что заключение сделки не нарушит права третьих лиц:

  • Свидетельства о заключении брака, свидетельства о расторжении брака. Если обмениваемая квартира была куплена в браке, то Вам письменное согласие мужа/жены – даже если брак уже расторгнут (квартира считается совместно нажитым имуществом и права на нее принадлежат обоим супругам);
  • Справка из отдела опеки и попечительства. Документ нужен в том случае, если сделка заключается с жильем, в котором проживают несовершеннолетние (имеют доли или прописаны в нем) или недееспособные (ограниченно дееспособные) лица. Органы опеки и попечительства имеют права запретить обмен в том случае, если в результате сделки условия проживания перечисленных граждан ухудшатся.

Кроме того, при желании осуществить обмен Вам придется получить разрешение от всех лиц, которые зарегистрированы в квартире вместе с Вами. Согласие нужно получить и от тех людей, которые имеют права на Ваше жилье, но не проживают в нем (родственники, находящиеся в длительной командировке или на срочной военной службе, и др.).

Стоимость услуги

Стоимость сопровождения обмена квартир зависит, главным образом, от вида и сложности сделки, а также от сроков проведения операций. Одно из достоинств сотрудничества с агентством «БЕСТ-Недвижимость» – это фиксированная стоимость услуги, прописанная в договоре.

Сделки, предполагающие обмен, классифицируются как более сложные по сравнению с операциями купли-продажи. Избежать рисков, сэкономить время и силы Вам помогут квалифицированные риелторы специализированных агентств. Сотрудники компании «БЕСТ-Недвижимость» имеют большой практический опыт и глубокие знания в этой сфере деятельности, что позволяет им решать задачи любой сложности. Мы быстро подыщем для Вас подходящий вариант, оценим недвижимость, проведем ее юридическую проверку и др.

С полным перечнем наших услуг Вы можете ознакомиться , а на этой странице Вы узнаете, как получить максимальную выгоду при проведении операций с недвижимостью.

Преимущества «БЕСТ-Недвижимость»:

  • 25 лет работы и более 60 тысяч успешно завершенных сделок.
  • Собственная база недвижимости в Москве и других городах, а также в Подмосковье.
  • Консультирование клиентов.
  • 400 компетентных агентов.
  • Предоставление достоверной информации.
  • 17 офисов (Москва, Серпухов, Ялта, Сочи).

Обмен недвижимости, по сути, является наиболее простым и удобным способом улучшения (изменения) жилищных условий, поскольку сделка предполагает быстрый переезд к новому месту жительства, избавляя участников сделки от хлопот. В данной статье экспертами портала сайт рассматриваются различные способы квартирного обмена, а также предоставлен список документов, которые необходимо подготовить для предстоящей операции.

Цели и средства

Существует целый ряд причин, побуждающих граждан менять привычное место жительства, обменивать собственное жилье, соответственно, есть не один, а несколько способов обмена недвижимого имущества, каждый из которых имеет свои достоинства, а также свои недостатки:

Чаще всего необходимость обмена жилья возникает при желании собственника , другими словами – требуется расширить жилплощадь (по причине пополнения семейства или по мере роста потребностей, претензий к уровню комфорта) или сменить район проживания на «более привлекательный»;

В практике современных риэлторов встречаются клиенты, которые хотели бы осуществить обмен с целью поправить свое материальное положение – при обмене просторной квартиры на более скромное жилье можно получить доплату и сохранить место для проживания. В свою очередь, возможность «обменять квартиру на большую с доплатой» - именно то, что необходимо гражданам, желающим улучшить свои жилищные условия;

Кроме того, всегда есть желающие, которые хотят осуществить обмен большой квартиры на две квартиры меньшего формата. В этом случае речь, чаще всего, идет о разделе наследства или о разъезде – при разводе члены семьи делят совместную жилплощадь и переезжают жить в отдельные квартиры.

При размене многое зависит от местоположения и состояния квартиры, например, небольшую квартиру в центральном районе столицы вполне можно обменять на достаточно просторную жилплощадь, находящуюся на определенном удалении от центра. Причем, присутствует вероятность того, что в центре не придется вносить дополнительную плату.

Варианты проведения обмена недвижимости

Операция обмена недвижимости являлась наиболее распространенной в советское время, равноценный обмен квартир практиковался достаточно часто, особенно при необходимости переезда в другой город. Переезд был вызван, как правило, сменой жизненных обстоятельств, места работы, и междугородний обмен квартир избавлял граждан от необходимости поиска покупателя в своем городе, а затем от поиска квартиры на новом месте.

В реалиях современного рынка недвижимости при рассмотрении вопроса о том, как произвести обмен квартирами, обсуждаются всего три варианта. Это обмен через куплю/продажу, прямой обмен одной квартиры на другую, альтернативная сделка.

Первый вариант является наиболее простым и, при достаточном количестве опыта работы с недвижимостью у владельца квартиры, это способ позволяет избежать привлечения профессионального риэлтора. Процесс обмена, фактически, разделяется на две операции – сначала собственник подыскивает покупателя на свою квартиру, одновременно находя жилплощадь, которая соответствовала бы его претензиям.

Второй вариант – прямой обмен , достаточно непростая операция, требующая от риэлтора наличия опыта. Операция дает возможность поменяться , а также - совершить обмен неприватизированных квартир. Сложность этого способа заключается в том, что собственников, желающих совершить обмен, значительно меньше, чем желающих просто продать свою квартиру. Это значительно сужает выбор для каждой из сторон сделки, ведь необходимо сделать так, чтобы предлагаемые условия подходили всем.

Третий вариант – альтернативная сделка, такие операции, как правило, проводятся риэлторами и позволяют снизить финансовые риски для участников сделки. Альтернативный обмен предполагает получение аванса от покупателя квартиры, эти денежные средства в свою очередь вносятся за жилье, которое предполагается купить. Таким образом, участники сделки фиксируют цену, а также подтверждают серьезность своих намерений, поскольку после аванса отказаться от сделки крайне затруднительно.

В случае, когда собственник продает квартиру с тем, чтобы сразу же приобрести новую жилплощадь, возникают некоторые риски – внезапный скачек цен (после продажи) может помешать покупке или же владелец квартиры, которую предполагалось купить на вырученные деньги, может просто передумать ее продавать. В результате – квартира продана, и жить ее прежнему владельцу пока негде, а вырученных денег не хватает на покупку «квартиры мечты». Альтернативный обмен позволяет избежать этих рисков и провести сделку максимально быстро.

Сделка «trade-in»

Рассматривая различные варианты обмена квартир, нельзя не отметить достаточно интересную схему, которую впервые стали практиковать столичные девелоперы. Это схема «trade-in», которая предполагает быстрый переезд в квартиру новостройки, при этом в счет оплаты принимается старая квартира. Подобный способ обмена часто предлагается московскими агентствами недвижимости и является достаточно востребованным, поскольку сделка занимает крайне немного времени – от начала ее оформления до осуществления переезда необходимо порядка трех дней.

Несмотря на то, что операции с квартирами вторичного рынка по численности превосходят сделки с , все больше граждан желают переехать в новое жилье, и обмен старой квартиры на новостройку с каждым годом практикуется все чаще.

Обмен с доплатой средствами «материнского капитала»

При обмене квартиры можно использовать не только собственные средства, но и «материнский капитал» – средства, выплачиваемые государством при рождении ребенка. Обмен квартиры с доплатой уже давно не является экзотическим видом сделок с недвижимостью, подобную услугу предлагают практически все крупные риэлтерские агентства. Однако следует помнить, что «материнский капитал» в этом случае можно использовать лишь по достижении ребенком трехлетнего возраста.

Обмен ипотечного жилья

Еще одной разновидностью обмена можно считать обмен ипотечного жилья, то есть – квартир, приобретаемых с привлечением ипотечного кредита. Вопрос о том, можно ли обменять квартиру находящуюся в ипотеке, поднимается достаточно часто, поскольку значительная доля жилья покупается за кредитные деньги. При проведении данной операции требуется одобрение, а также непосредственное участие банка, которым был выдан кредит. Технически происходит следующее: одновременно заключаются два договора – продажи и покупки, при продаже покупатель выплачивает долг продавца перед банком либо принимает на себя долговые обязательства (на что банки идут неохотно). Вместе с переоформлением покупаемой квартиры банк накладывает обременение, что не позволяет осуществить новому владельцу продажу недвижимости до полной выплаты долга.

Обмен муниципальной квартиры на приватизированную

В данный момент далеко не вся жилая недвижимость находится в частном владении, достаточно много квартир в городском жилом фонде является муниципальной собственностью. Однако тот, факт, что жилье принадлежит городу, вовсе не означает, что проживающие в этой квартире не могут претендовать на улучшение жилищных условий, и единственным способом, позволяющим расширить жилплощадь (или сменить район), является все тот же обмен.

Впрочем, подобные сделки не получили широкого распространения в силу необходимости сбора многочисленных бумаг, а также невыгодности обмена для владельца приватизированного жилья. Проживание в муниципальной квартире регулируется договором социального найма, и в то время, когда владелец частной квартиры переезжает в муниципальную, этот договор переоформляется на него, а вторая сторона получает квартиру в полную собственность.

Если владельцы приватизированных квартир могут выбирать способ обмена среди способов, перечисленных в данной статье (использовать договор обмена квартиры с доплатой, договор продажи, договор мены), то для проживающих в муниципальном жилье все обстоит несколько иначе. Чтобы поменяться неприватизированными квартирами, подойдет только договор мены, а если необходимо обменять муниципальную квартиру на приватизированную иным способом, нужно ее сперва приватизировать.

Налог при обмене квартиры

Еще одним аспектом квартирного обмена является налогообложение. Налоговый Кодекс никак не регламентирует оплату налога при заключении прямого обмена, но Гражданский Кодекс (ст. 567) определяет, что к договору мены применяются те же правила налогообложения, что и в случае заключения договора купли-продажи.

То есть, сторона, которая передает права собственности на квартиру, признается продавцом, противоположная сторона, в свою очередь, признается покупателем. При этом предполагается, что оплата за каждую из квартир, осуществляется в натуральной форме по стоимости, отраженной в договоре мены. Кроме того, налог при обмене квартиры не взымается, если обмениваемая квартира принадлежит ее владельцу более трех лет.

Документы, необходимые при обмене квартиры

Для того чтобы обменять квартиру (впрочем, это также относится и к продаже недвижимости), собственнику необходимо собрать следующие документы:

  • ·​ Правоустанавливающие документы, которые определяют принадлежность квартиры;
  • ·​ Кадастровый паспорт помещения;
  • ·​ Выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета;
  • ·​ Документ, устанавливающий оценочную стоимость квартиры (необходимо провести оценку недвижимости);
  • ·​ Документа, удостоверяющие личность участников сделки (паспорта и свидетельства о рождении).

Также потребуются документы, которые позволяют удостовериться, что помехой для проведения сделки не окажется нарушение прав третьих лиц:

Свидетельства участников сделки о заключении и/или расторжении брака. Если недвижимость была приобретена в период брака, для проведения сделки необходимо письменное согласие супруга/супруги. Кроме того, согласие необходимо также в том случае, если брак уже расторгнут, поскольку имущество, приобретенное в браке, считается совместным, и права на него в равной степени принадлежат обоим супругам;

Справка из отдела опеки и попечительства несовершеннолетних. Документ необходим, если заключаются сделки с недвижимым имуществом, где проживают несовершеннолетние (прописаны либо имеют доли).

Заключение

На основании сведений, изложенных в данной статье, специалисты портала сайт хотели бы отметить, что сделки, целью которых является обмен одного объекта недвижимости на другой, являются более сложными, чем, например, процедура купли-продажи квартиры. Поэтому для того, чтобы избежать рисков, связанных с потерей времени, а также прочими неприятностями, желающим обменять жилье рекомендуется самостоятельно готовить сделку только при наличии достаточного опыта. В данном случае привлечение грамотного риэлтора поможет сэкономить время и нервы.

Кроме того, специалист, работающий в , способен обеспечить профессиональный подход к проверке документов. А это весьма важно, ведь речь идет о сделке с недвижимостью вторичного рынка – квартира вполне могла поменять нескольких владельцев, что повышает риск признания сделки недействительной в результате возможного нарушения чьих-либо прав.

    На рынке недвижимости наряду с покупкой или продажей квартир существует и такая процедура, как обмен. Обмен недвижимости, по сути, является самым простым и удобным способом изменения жилищных условий, поскольку сделка предполагает быстрый переезд на новое место жительства, стороны избавлены от лишних хлопот.

    Однако на практике поиск наиболее подходящих вариантов для обмена и документальное оформление сделки сопровождается определенными трудностями (в особенности у людей, не обладающими достаточными знаниями в этой области). Этим охотно пользуются мошенники, которые при помощи различных хитрых махинаций либо отбирают у людей деньги, либо предоставляют худшие условия обмена. И даже когда дело доходит до судебных разбирательств, обманутый человек нередко еще и оказывается неправым. Поэтому к вопросу обмена жильем необходимо относиться крайне внимательно и ответственно.

    Обменять одну квартиру на другую можно двумя способами:

  • с помощью прямой процедуры обмена;
  • совершив сделку купли-продажи.

Прямая процедура обмена - дело достаточно хлопотное. Сущность ее заключается в том, что квартира одного участника сделки меняется на недвижимость второго участника, а между сторонами составляется договор мены, который заменяет два отдельных договора купли-продажи.

Однако чаще всего обмен недвижимостью осуществляется вторым способом, то есть владелец продает свою квартиру, а затем покупает новое жилье. Совершить сделку самостоятельно в данном случае достаточно сложно, поэтому во избежание непредвиденных обстоятельств лучше обратиться в проверенную риэлторскую компанию или к грамотному юристу.

Обмен с доплатой

Собственник одной большой квартиры может попытаться разменять ее на две поменьше или же обменять на одну меньшей площади, но с доплатой. Как показывает практика, разменять квартиру на две довольно сложно. Поэтому наиболее приемлемым в данном случае является второй вариант.

Получение доплаты за меньшую жилплощадь только с первого взгляда кажется вопросом простым. Неправильно ориентироваться лишь на квадратные метры. Размер доплаты будет зависеть от многого - в частности, от состояния недвижимости, а также от ее местонахождения. Как правило, чем дальше от центра расположена квартира, тем ниже будет ее стоимость.

Неприватизированная квартира

Если речь идет об обмене муниципальными квартирами, для оформления сделки потребуется сделать следующее:

  • получить разрешение от наймодателя;
  • собрать необходимые документы:
  • заявление, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя;
  • оригинал договора соцнайма;
  • справка о количестве проживающих в квартире лиц;
  • справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным услугам;
  • письменное согласие на обмен жилья от органов опеки и попечительства (если в квартире проживают несовершеннолетние дети или недееспособные лица);
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • заключить с другим нанимателем договор об обмене недвижимостью.

Подписанный обеими сторонами договор передается на рассмотрение наймодателю. Срок его рассмотрения обычно составляет 10 дней.

В случае положительного решения каждый наниматель обязан заключить договор социального найма со своим новым наймодателем. После выполнения данной операции сделка по обмену неприватизированной жилплощади считается завершенной.

Приватизированная квартира

Согласно ст. 567 ГК РФ порядок обмена приватизированных квартир аналогичен процедуре купли-продажи.

При заключении договора мены каждая из сторон выступает и в качестве продавца, и в качестве покупателя.

В данной ситуации каждому из участников сделки предстоит собрать следующие бумаги:

  • паспорт;
  • правоустанавливающие документы на квартиру (договоры купли-продажи, дарения, документы, полученные в результате приватизации);
  • свидетельство о регистрации права собственности на недвижимость;
  • кадастровый паспорт на квартиру;
  • справка об оценочной стоимости жилья;
  • копия финансового лицевого счета и выписка из домовой книги о зарегистрированных в квартире жильцах;
  • свидетельство о регистрации/расторжении брака.

Обмен квартирами между городами

Междугородний обмен жилой недвижимостью предполагает переезд правообладателей в другой регион и осуществляется по запросу инициатора процесса.

В данной ситуации стороны сначала осматривают выбранное жилье, приехав в интересующий город, а затем оформляют соответствующий договор.

Если квартиры находятся в собственности, намного эффективнее будет заключить сделку купли-продажи, чем мены.

Обмен жилых помещений, находящихся в разных городах, достаточно сложная процедура, поэтому для ее осуществлении целесообразно будет обратиться к услугам опытных риэлторов или юристов.

Как оформляется

Сделка по обмену приватизированными квартирами осуществляется в несколько этапов:

  1. поиск подходящих вариантов;
  2. составление и подписание договора мены;
  3. заверение договора у нотариуса;
  4. регистрация сделки в Росреестре и получение свидетельства о праве собственности на новое жилье.

Сколько стоит обмен квартирами

Пошлина за государственную регистрацию договора мены в органах Росреестра обойдется в 200 рублей для каждой из сторон сделки.

Нужно ли платить налог

Законодатель не устанавливает размер налога для осуществления такой сделки, как обмен недвижимостью. Однако нормами ГК РФ мена приравнивается к договору купли-продажи. Поэтому установленный налог в 13% от стоимости проданной квартиры будет актуален и для сделки мены.

Если жилье было в собственности гражданина менее 5 лет, он освобождается от обязанности уплаты налога.

Нюансы

Процедура обмена квартирами таит в себе очень много различных нюансов. Обеспечить ее безопасность можно лишь с помощью разумного подхода.

Для того, чтобы правильно составить договор и оформить сделку мены, наилучшим решением будет обратиться к услугам опытных в данной области специалистов.

​