Razmjena stanova u Moskvi: kako ne ostati bez ičega?

Za mnoge Ruse zamjena stana nije samo način poboljšanja životnih uvjeta, već i hitna potreba. Razvod supružnika, briga o starijim roditeljima, djeca koja su odrasla i žele živjeti odvojeno - samo su neki od razloga zašto dolazi do zamjene stanova. Ali ovaj proces, baš kao i kupnja ili prodaja, ima svoje suptilnosti koje morate znati kako ne biste uopće ostali bez stana.

Zamjena stana za... stan: razne mogućnosti

Dakle, što je zamjena stana? U klasičnom i pravnom smislu, to je transakcija stanovanja, u kojoj se svaka strana obvezuje prenijeti stambenu nekretninu u vlasništvo druge strane (članak 567. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Prije privatizacije zamjena stana bila je jedini način promjene uvjeta stanovanja, no danas se u većini slučajeva zamjena odvija kupoprodajom. Zamjena stana na klasičan način vrlo je komplicirana i mučna stvar, jer je potrebno pronaći opciju koja bi odgovarala objema stranama u isto vrijeme. Ako su u razmjeni uključene više od dvije strane, tada se složenost transakcije povećava nekoliko puta.

Mogućnosti zamjene stanova su brojne, a svaka od njih ima svoje karakteristike koje je potrebno uzeti u obzir prije donošenja odluke.

Zamjena uz nadoplatu u oba smjera

Obično se provodi pod uvjetom da je jedan od stanova na više načina nejednak drugome. To može biti zamjena stana manje površine za veći, ili stanova od kojih se jedan nalazi u elitnom, a drugi na zabačenom području. Ponekad se stanovanje u različitim kvalitetnim uvjetima mijenja na sličan način - na primjer, stan u dobrom stanju u novoj zgradi za stan u staroj zgradi. Posebni slučajevi zamjene uz nadoplatu mogu biti zamjena za prigradsku stambenu nekretninu i zamjena izvan grada. Iznos nadoplate obično ovisi o specifičnim okolnostima zamjene.

Postupak registracije razmjene s dodatnim plaćanjem podrazumijeva uključivanje u ugovor klauzule s obveznom naznakom iznosa koji se mora dodatno platiti, uvjetima plaćanja i postupku plaćanja između stranaka. Novčani iznos uvijek je naznačen u rubljima, čak i ako proces namire uključuje prijenos strane valute.

U skladu s člankom 567. Građanskog zakonika Ruske Federacije, uz Poglavlje 31. Građanskog zakonika Ruske Federacije, sporazum o zamjeni privatiziranog stana uz nadoplatu Primjenjuju se i načela kupoprodajnog ugovora, tj. Poglavlje 30 Građanskog zakona Ruske Federacije. Kao rezultat toga, sve strane su i prodavači i kupci u isto vrijeme. Važna točka takve formalizacije ugovornih odnosa je da se uvjeti za registraciju transakcije podudaraju, za razliku od protukupnje i prodaje, a mogućnosti prijevare s jedne i druge strane su oštro smanjene - stranke ugovora dobivaju ono što žele. .

Ponekad, u fazi traženja opcija, jedan od potencijalnih sudionika razmjene izjavljuje da je spreman zamijeniti svoj dom uz dodatnu uplatu u oba smjera. To znači da stanove bira ne na temelju cijene - na primjer, u određenom području s razvijenom infrastrukturom, u prestižnoj zgradi itd. Odnosno, prilikom zamjene može doplatiti za skuplji stan ili prihvatiti doplatu i zamijeniti svoj stan za jeftiniji.

Zamjena jednog stana za vise

Najčešće je ova opcija razmjene tražena iz obiteljskih razloga - kada rođaci putuju ili se odsele. U ovom slučaju veliki stan zamjenjuje se s nekoliko manjih ili, obrnuto, nekoliko stanova zamjenjuje se jednim velikim. Zamjene se vrše sa i bez nadoplate. Ponekad se ova opcija razmjene koristi za poboljšanje životnih uvjeta, na primjer, pri preseljenju komunalnih stanova u središtu Moskve. U nekim slučajevima stanovnicima se mogu ponuditi vrlo povoljni uvjeti - zasebni stanovi u stambenim četvrtima.

Zamjena ekvivalentnih stanova

Ova je opcija relevantna kada je u pitanju pogodnost vlasnika. Razlog u ovom slučaju može biti promjena mjesta rada, nova škola za dijete, potreba za životom u blizini starijih rođaka itd. Prilikom zamjene stana u centru za ekvivalentan u udaljenom području možete dobiti i materijalnu korist u obliku doplate bez gubitka četvornih metara.

Zamjena stana za seosku kuću

Jedan od najizraženijih trendova u posljednje vrijeme. Sve više stanovnika grada koji posjeduju nekretnine u Moskvi nastoji se preseliti izvan grada, daleko od vreve metropole. Ali vrijedi zapamtiti da se udaljenost od glavnog grada mora kompenzirati povoljnom ekološkom situacijom, dobrom prometnom dostupnošću i prisutnošću razvijene infrastrukture, uključujući školu, vrtić, trgovine, kliniku i druge društveno važne objekte.

Trgovati

Ovo je zamjena sekundarnog stambenog prostora za stan u novogradnji uz nadoplatu. Bit postupka je nadoknada troška starog stana prilikom kupnje novog. U tom slučaju sklapa se ugovor o prodaji sekundarne nekretnine i istovremeno se rezervira stanovanje u novogradnji, obično na razdoblje od 2-3 mjeseca, po fiksnoj cijeni. Za to vrijeme vlasnik mora prodati staru nekretninu, a prihod se koristi za djelomično plaćanje troškova novog stana. Glavna poteškoća ove opcije je kratko vremensko razdoblje tijekom kojeg trebate prodati stari stan. Ako ne uspije, neminovno će porasti prethodno fiksna cijena stanova.

Zamjena sa zamjenom kolaterala

Ova je opcija relevantna za stanove koji su uzeti na hipoteku. Nije svaki vlasnik u mogućnosti u potpunosti otplatiti kredit prije zamjene, a prijenos duga na treću stranu nije vrlo isplativ za banku. Proces razmjene uz zamjenu kolaterala reguliran je člankom 345. Građanskog zakonika Ruske Federacije, a potrebna je suglasnost banke za razmjenu stambenog prostora i poštivanje određenih uvjeta koji su individualni za svaku banku. Na primjer, neke institucije zahtijevaju da se dio duga pokrije, a plaćanje mora biti izvršeno bez odgode u roku od 5-6 godina. Nakon zamjene, kupljeni stan postaje zalog, čiju kupnju mora odobriti banka nakon stručne procjene. Sa prodanog stana se skida teret. Postupak zamjene stambenog prostora kupljenog hipotekom moguć je samo kupoprodajom.

Kako pravilno zamijeniti stan u Moskvi

Pronalaženje odgovarajuće opcije razmjene samo je pola bitke. Potrebno je pravilno provesti sam postupak kako naknadno ne bi bilo problema s pravom vlasništva nad stanom. Da bi transakcija bila potpuno legalna, morat ćete prikupiti paket dokumenata koji uključuje:

vlasnički dokumenti koji utvrđuju vlasništvo nad stanom;
katastarska putovnica prostora;
izvadak iz kućne knjige i presliku osobnog novčanog računa;
potvrdu o procijenjenoj vrijednosti stambenog prostora;
dokumenti koji identificiraju strane u transakciji.

Osim toga, mogu se tražiti dokumenti koji pokazuju da transakcija ne krši prava trećih strana:

vjenčani ili razvodni list;
suglasnost supružnika za sklapanje sporazuma ako je stan kupljen tijekom braka;
potvrda odjela za skrbništvo i starateljstvo maloljetnika u slučaju da su maloljetnici prijavljeni ili imaju udjele u zamijenjenom stanu.

Nakon prikupljanja paketa dokumenata i njihovog pravnog pregleda, možete prijeći izravno na postupak razmjene.

U slučaju da se provede klasična razmjena, koji ne uključuje kupnju i prodaju, tada sudionici transakcije trebaju samo sastaviti ugovor o razmjeni i poslati dokumente za državnu registraciju. Istodobno, ugovor mora predvidjeti sve nijanse razmjene. Dakle, ako vlasnici razmijene stanove različite vrijednosti, to se mora odraziti u ugovoru, inače se, na primjer, peterosobni stan u elitnom području može ispostaviti da je prema ugovoru jednak novčanici od tri rublje na periferiji . Obavezan dokument za ugovor o zamjeni je prijenosni akt ili drugi dokument koji potvrđuje činjenicu zamjene stanova. Potpisuje se ili istovremeno s ugovorom ili nakon primitka potvrde o vlasništvu.

Važno!
Vlasnik ima pravo vlasništva novog stana od trenutka državne registracije u Rosreestru, čak i ako druga strana u razmjeni još nije formalizirala to pravo.

Prednost transakcije zamjene je u tome što, ako se proglasi nevažećom, oštećena strana može vratiti svoj prethodni stan. Njegov značajan nedostatak je što može potrajati jako, jako dugo da se pronađe opcija za stanovanje za razmjenu.

Ugovor o zamjeni stambenih prostorija predviđenih ugovorima o socijalnom najmu, je još uvijek jedina prilika za promjenu životnih uvjeta za vlasnike općinskih stanova. Osobitost razmjene u ovom slučaju je da je regulirana Zakonom o stanovanju Ruske Federacije. Mogućnost i pravila za razmjenu općinskog stambenog prostora propisani su u člancima 72–74 Stambenog zakonika RF, a pravo na razmjenu takvih prostorija je u dijelu 1. članka 49. Stambenog zakonika RF, dijelu 1. članka 60. Stambeni zakonik RF, stavak 4. dijela 1. članka 67. stambenog zakonika RF.

To je važno!
Prema zakonu, zamjena općinskih stanova moguća je samo s istim stambenim prostorom koji je osiguran temeljem ugovora o najmu. U ovom slučaju potrebna je pismena suglasnost stanodavca i apsolutno svih članova obitelji stanara koji žive u ovom prostoru; odnosno organi starateljstva - ako su potonji maloljetni, poslovno nesposobni ili djelomično sposobni građani. Suglasnost ostalih stanara („prijavljenih”) nije potrebna ako nisu članovi obitelji. Registracija takvog ugovora o razmjeni kod Rosreestra nije potrebna.

Zamjena po kupoprodajnom ugovoru danas je najpopularnija opcija za sklapanje takvih transakcija. Takva razmjena može se izvršiti samo ako su svi njezini objekti privatizirani.

Postoje dvije vrste razmjene prema ugovoru: izravna i alternativna.

Izravna ili "čista" razmjena podrazumijeva transakciju s izravnim prijenosom stambenog prostora od strane stranaka u zamjenu za obostrani interes. Ovo je jednostavna shema zamjene bez lanca kupnje i prodaje niza stanova. I to je dobro za sve, osim za jednu stvar: gdje naći dva vlasnika kuće koji bi bili potpuno zadovoljni mogućnostima jednog drugog? Način zamjene stanova “izravno” značajno ograničava slobodu odabira stana, što je posebno nezgodno kod zamjene jedne nekretnine za više njih, pa je stoga prilično rijedak na današnjem tržištu nekretnina.
Na alternativna razmjena vlasnik stana koji se prodaje ujedno je i kupac drugog doma. Njegov dom je stavljen na prodaju, nakon što se za njega pronađe kupac, prodavatelj odabire odgovarajuću opciju, a novac koji dobije za svoj stan koristi se za plaćanje novog doma. Unatoč svojoj jednostavnosti, shema pretpostavlja prisutnost treće strane u transakciji - "neto kupca" koji ima dovoljno sredstava za kupnju. Zbog toga, broj stanova koji su uključeni u jednu transakciju može biti prilično značajan - do 7 ili 8. A glavna poteškoća postupka je što svi ugovori moraju biti potpisani u isto vrijeme. Nakon sklapanja kupoprodajnog ugovora, kao iu slučaju sastavljanja ugovora o zamjeni, potrebno je registrirati vlasništvo nad stambenim objektom u Rosreestru.

Usluge agencija za nekretnine vs vlastiti trud

Mnogi vlasnici stanova odlučuju sami provesti postupak zamjene, nadajući se da će uštedjeti na uslugama agencije za nekretnine. Ovaj pristup je opravdan samo ako je osoba stvarno dobro upućena u tržište nekretnina, a osim toga, razumije pravne aspekte transakcija i zna kako se zaštititi od prevaranata.

Vrlo često, kada sami traže stan, vlasnici naiđu na pozornost beskrupuloznih prodavača i ne samo da riskiraju preplatu za stan, već čak mogu izgubiti i stan i novac. Česti su slučajevi kada su transakcije zamjene proglašene nevažećima zbog činjenice da je stan imao druge vlasnike koji nisu navedeni u ugovoru ili je zamjena općenito obavljena pomoću krivotvorenih dokumenata.

Kako biste se zaštitili od takvih nevolja, najbolje je kontaktirati agenciju za nekretnine. Upravo će stručnjaci za nekretnine moći ispravno procijeniti partnera u zamjeni, provjeriti pravnu čistoću stana, urednost papirologije i mogućnost provedbe postupka. Profesionalci, osim toga, imaju vlastite baze podataka o nekretninama, što znači da će moći odabrati odgovarajuću opciju u najkraćem mogućem roku, što će značajno uštedjeti vrijeme i novac na potrazi. U pravilu, agencije su zainteresirane pružiti klijentu sve najpotpunije i najpouzdanije informacije o predloženim opcijama zamjene, te jamčiti njihovu "čistoću".

Još jedna nijansa je papirologija. Neovisna registracija može uzrokovati poteškoće povezane s nesposobnim ili maloljetnim građanima registriranim u stanu i s nezakonitim preuređenjem. Stručnjaci agencije pomažu u rješavanju ovih problema što je prije moguće.

Zamjena stambenog prostora je složen i dugotrajan proces, koji je povezan i sa ozbiljnim financijskim rizicima. Ne biste trebali eksperimentirati i odbiti usluge profesionalaca, čak i ako vam se čini da znate sve o svom stanu i sasvim ste sposobni pratiti sve nijanse transakcije.

Mišljenje uredništva

Zamjena stana u Moskvi danas je praktički nemoguća bez sudjelovanja kvalificiranog posrednika - agencije za nekretnine. To je zbog pravnih i čisto organizacijskih poteškoća. Čak i kao apsolutno slobodna osoba za informirani izbor, nevjerojatno je teško samostalno odabrati, pregledati i provjeriti pravnu čistoću stanovanja u potrebnom broju opcija. Istovremeno, traženje i odabir pouzdanog posrednika, koji je neophodan uvjet za obavljanje prometa nekretninama, zahtijeva i određeni napor.

Ako je zamjena moguća, potrebno je prikupiti niz dokumenata: zahtjev poslodavca, potpisan od strane svih odraslih članova obitelji, uključujući i one koji su privremeno odsutni; originalna narudžba ili ugovor o najmu; uvjerenje o osobama koje žive u ovom stambenom prostoru; potvrdu organizacije za održavanje stambenog prostora koja potvrđuje da nema dugova na računima za komunalne usluge. Ako u stanu žive maloljetne osobe, nesposobne ili djelomično sposobne osobe, potrebno je pribaviti pismenu suglasnost organa starateljstva za izvršenje ove transakcije. Zatim, između stanara koji žele izvršiti razmjenu, potpisuje se ugovor o zamjeni stambenih prostora. Njegov izvornik poslodavci predočuju svakom od najmodavaca s kojima su sklopili ugovore o socijalnom najmu radi dobivanja suglasnosti za izvršenje predmetne zamjene. Sadržaj:

Kako pravilno zamijeniti stan.

Kako zamijeniti stan

EGRN: Jedinstveni državni registar nekretnina (USRN) održava ROSREESTR - Federalna služba za državnu registraciju, katastar i kartografiju. Od 01.02.2017., registar nekretnina i prava na njima održava se u elektroničkom obliku oblik. 6. Prijave u Rosreestr: Zahtjev u Rosreestr možete podnijeti putem MFC-a - višenamjenskih centara „Moji dokumenti", bez obzira na lokaciju nekretnine. Rosreestr zatvara svoje urede za primanje i izdavanje dokumenata.
7. Potvrda vlasništva: Potvrda o državnom upisu vlasništva više se ne izdaje. Jedini dokaz o uknjiženom pravu je postojanje zabilježbe o tome u Jedinstvenom državnom registru nekretnina, stoga nakon upisa vlasništva, novom nositelju autorskog prava izdat će se izvadak iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina, koji sadrži potpune i pouzdane podatke o vlasništvu, upisanim pravima i ograničenjima prava. 8.

Kako se odvija zamjena stanova?

Ruske Federacije o ovršnom postupku, u slučaju: 1) smrti dužnika-građanina, proglašenje mrtvim ili priznavanje nestalim, ako zahtjevi ili obveze utvrđene sudskim aktom, aktom drugog tijela ili službene osobe ne može prijeći na pravnog sljednika i ne može ga provoditi upravitelj, kojeg imenuje organ skrbništva; 2) upis o isključenju pravne osobe (organizacije dužnika) iz jedinstvenog državnog registra pravnih osoba. 3. Jednokratna naknada osobama navedenim u dijelu 1. ovog članka ne može biti veća od milijun rubalja.4.

Ruska Federacija, koju zastupa tijelo za registraciju prava, ima pravo regresa u visini iznosa koje je Ruska Federacija nadoknadila u skladu s ovim člankom.

Kako zamijeniti stanove bez kupoprodaje

Važno

S druge strane, mogućnost “zamjene stana za veći uz nadoplatu” upravo je ono što treba građanima koji žele poboljšati svoje životne uvjete; Osim toga, uvijek ima onih koji žele veliki stan zamijeniti za dva manja stana. U ovom slučaju najčešće govorimo o podjeli nasljedstva ili o rastavi – prilikom razvoda članovi obitelji dijele zajednički stambeni prostor i presele se živjeti u zasebne stanove.

Prilikom zamjene mnogo ovisi o lokaciji i stanju stana; na primjer, mali stan u središnjem dijelu glavnog grada može se zamijeniti za prilično prostran životni prostor koji se nalazi na određenoj udaljenosti od centra. Štoviše, postoji mogućnost da vlasnik stana u centru neće morati plaćati dodatnu naknadu.

Kako pravilno zamijeniti stan. metode razmjene nekretnina

Kako zamijeniti stan Daljinska zamjena bila je spas, iako je oduzimala nevjerojatno mnogo vremena i truda. I sada to ne eliminira potrebu traženja kupca u vlastitom gradu ili traženja stana u stranom gradu.
A ljudima u tim nevoljama pomaže samo dobra agencija za nekretnine. Ova se zamjena obično vrši prodajom i naknadnom kupnjom.

Postoje i alternativne transakcije, kao i izravna zamjena stana (sekundarno stanovanje), ali znatno rjeđe. Ove tri opcije najčešće koriste agencije za nekretnine.

Prva opcija je najjednostavnija, a samim tim i najčešće korištena. Ako vlasnik stana ima dovoljno iskustva u radu s nekretninama, možda mu neće trebati profesionalni agent za nekretnine.

Savjetnik za stambena pitanja

Međutim, činjenica da je stambeni prostor gradski ne znači da oni koji žive u ovom stanu ne mogu tražiti poboljšanje životnih uvjeta, a jedini način za proširenje stambenog prostora (ili promjenu kvadrature) je ista zamjena. Međutim, takve transakcije nisu postale raširene zbog potrebe prikupljanja brojnih papira, kao i neprofitabilnosti razmjene za vlasnika privatiziranog stambenog prostora.
Život u općinskom stanu reguliran je ugovorom o najmu, a kada vlasnik privatnog stana preseli u općinski, taj se ugovor obnavlja na njegovo ime, a druga strana dobiva potpuno vlasništvo nad stanom.

Značajke ugovora o zamjeni stana u 2018

Porezni odbitak

U ovom članku ćemo se osvrnuti na poreznu olakšicu prilikom zamjene stana. Naučimo više o postupku registracije. Sredit ćemo potrebne dokumente.

Pažnja

Pri obavljanju poslova zamjene stanova, kao i pri sklapanju kupoprodajnog ugovora, kupac i prodavatelj imaju porezne obveze. Ugovor o zamjeni također je temelj za dobivanje odbitka imovine za svaku od stranaka sporazuma.

Danas ćemo govoriti o specifičnostima podnošenja odbitka prema ugovoru o razmjeni, a također ćemo dati odgovore na uobičajena pitanja o toj temi. Porezne obveze pri zamjeni stambenog prostora Prema odredbama Poreznog zakona, onaj koji je nekretninu zamijenio na temelju ugovora o zamjeni dužan je platiti porez na dohodak samo ako je zamjena izvršena uz nadoplatu.

Porezni odbitak kod zamjene stana uz nadoplatu 2018

Zamjena privatiziranog stambenog prostora Postoji i ugovor koji se zove "kupoprodaja", koji ima mnogo razlika od ugovora o zamjeni. Razlika je u tome što kupoprodajni ugovor uključuje zamjenu neke nekretnine za gotovinu.

Zauzvrat, ugovor o zamjeni predviđa zamjenu jedne nekretnine za drugu, a ako je takva transakcija nejednaka, potrebno je dodatno plaćanje. Prednost zamjene je u tome što kupac kuće ne mora imati posla s ogromnim količinama novca, ali je ova operacija složenija i dugotrajnija. Razmjena stanova (privatiziranih) između rođaka uključuje sporazum između osoba, od kojih je životni prostor jedne od njih osobno vlasništvo. Ova zamjena omogućuje upis u registar i preupis kod katastarskih tijela. Postupak završava izdavanjem nove potvrde o registraciji svakom sudioniku sporazuma.

Kako zamijeniti stan bez nadoplate u 2018

Dakle, osoba koja je izvršila zamjenu ima stvarnu šansu da se oslobodi poreznog tereta: ako je iznos primljene dodatne uplate manji ili jednak 1 milijun, nema potrebe plaćati porez na dohodak. Primjer br. 2. Skvortsov je zamijenio seosku kuću (procijenjena vrijednost: 2 milijuna).

420 tisuća rubalja) za dvosobni stan (procijenjena vrijednost - 1 milijun 806 tisuća rubalja) i dobio dodatnu uplatu od 614 tisuća rubalja.

Budući da je porezna osnovica (614 tisuća) manja od odbitka, Skvortsov ne treba platiti porez. Drugi način smanjenja poreznog opterećenja ili potpunog oslobađanja od plaćanja poreza je podnošenje zahtjeva za odbitak iznosa kupnje stana.

U ovom slučaju predviđen je sljedeći mehanizam: ako osoba koja je primila dodatnu uplatu ima dokumente koji potvrđuju troškove za prodani stambeni prostor, tada građanin može smanjiti poreznu osnovicu za iznos takvih troškova. Ako se stan prodaje za manje od kupoprodajne cijene, tada ne morate platiti porez.

Pravna pomoć!

Moskva i regija

Sankt Peterburg i regija.

Savezni broj

Najčešće pretrage za vlasnike nekretnina koji žele promijeniti uvjete stanovanja su:

Preseliti se u prostraniji stambeni prostor. Slična želja javlja se među vlasnicima čija obitelj ima 2. ili 3. dijete, kao i među ljudima koji u svom stanu žele opremiti ured, teretanu, knjižnicu itd.
Preseliti se u novu kuću. Ova opcija razmjene je relevantna za ljude koji imaju visoke zahtjeve za životnim uvjetima.
Promjena okruga ili grada. Ova odluka najčešće je potaknuta promjenom posla. U pravilu, u takvoj situaciji govorimo o ekvivalentnoj razmjeni.
Poboljšajte svoju financijsku situaciju. To se može učiniti u slučaju kada se veliki stan mijenja za manji stambeni prostor. U ovoj situaciji vlasnik stana dobiva dodatnu uplatu. Ova je opcija prikladna za starije parove ili osobe čiji posao uključuje redovita dugotrajna poslovna putovanja, koji se zbog godina ili zaposlenja ne mogu u potpunosti brinuti za prostrane stanove.
Odvojeni. Bivši supružnici ili roditelji s odraslom djecom često jedan veliki stan mijenjaju za dva ili čak tri manja doma.

Prilikom sklapanja transakcije zamjene nekretnine mnogo ovisi o stanju i lokaciji stana. Na primjer, mali stan u središtu glavnog grada može se lako zamijeniti za prostranije stanovanje u području udaljenom od centra. Druga važna činjenica je da li je vaš stan privatiziran ili u općinskom vlasništvu.

Također treba uzeti u obzir da samostalna zamjena zahtijeva puno vremena i truda - prikupljanje dokumentacije, procjena nekretnine, provjera pravne čistoće novog stana itd. Najbolja opcija je suradnja s provjerenom agencijom za nekretnine, čiji stručnjaci će analizirati vašu situaciju i ponuditi odgovarajuću opciju zamjene.

Metode razmjene nekretnina

U suvremenim uvjetima najrelevantnije su tri opcije za obavljanje poslova razmjene nekretnina:

Zamjena putem kupnje/prodaje. Vlasnik stana pronalazi kupca za svoju nekretninu i ujedno odabire stambeni prostor koji želi kupiti.
Izravna razmjena. Suština metode je sljedeća: jedna nekretnina se mijenja za drugu. Unatoč prividnoj jednostavnosti, ova operacija je prilično složena, jer je broj vlasnika koji planiraju izvršiti zamjenu nekoliko puta manji od broja ljudi koji jednostavno žele prodati stan. Cilj posrednika je ponuditi uvjete koji bi odgovarali objema stranama u transakciji. Direktna zamjena pogodna je i za privatizirane i za neprivatizirane nekretnine.
Alternativna trgovina (skrivena razmjena). Ova vrsta operacije omogućuje smanjenje financijskih rizika stranaka u transakciji. Alternativna zamjena podrazumijeva sljedeće: kupac stana daje prodavatelju predujam, koji ovaj plaća za odabrani stambeni prostor. To omogućuje fiksiranje cijene i potvrdu namjere izvršenja transakcije. Postoje rizici za vlasnike koji planiraju prodati stan i odmah kupiti novi dom. Nagli skok cijena može uzrokovati da se vlasnik odabranog stambenog prostora predomisli o prodaji. Kao rezultat toga, kupac ostaje bez svog stana i bez svog “stana iz snova”. Ovo su opasnosti koje vam alternativna razmjena omogućuje zaobići.

Trade-in posao

Prilično nova, ali već raširena shema razmjene stanova uključuje brzo preseljenje u stan u novoj zgradi, za koje se plaćanje prihvaća prethodni stambeni prostor. Glavne prednosti ove opcije zamjene su učinkovitost (od papirologije do selidbe potrebno je samo 3 dana).

Zamjena nekretnina korištenjem sredstava majčinskog kapitala

Ovo je popularan format transakcije koji često prakticiraju velike agencije za nekretnine. Posebnost razmjene u ovom slučaju je da se sredstva koja država plaća pri rođenju djeteta mogu koristiti tek kada beba navrši 3 godine.

Je li moguća zamjena stana uz hipoteku?

Ovo je relevantno pitanje za naše vrijeme, budući da se većina nekretnina kupuje uz pomoć kreditnih sredstava. Odlučite li se na zamjenu stana s hipotekom, pripremite se na činjenicu da su u istragu uključene tri strane: vi, banka i vlasnik drugog stana.

Operacija uključuje sljedeće korake:

Obavještavate banku o svojoj namjeri da zamijenite svoju hipotekarnu kuću.
Sklapaju se dva ugovora – kupoprodaja nekretnine i kupoprodaja.
Kupac, kao polog, plaća prodavatelju iznos koji odgovara njegovom dugu prema banci.
Banka skida teret s nekretnine.
Prodavatelj dobiva preostali iznos.

Zamjena općinskog stambenog prostora za privatizirano

Ove transakcije redovito obavljaju posrednici, budući da su mnogi stanovi u općinskom vlasništvu, ali nisu rasprostranjene zbog potrebe prikupljanja velikog broja dokumenata. Osim toga, takva je operacija neprofitabilna za vlasnika privatizirane nekretnine: njegovo stanovanje u takvom stanu bit će regulirano ugovorom o najmu, dok će druga strana u transakciji postati potpuni vlasnik nekretnine.

Vlasnici općinskih stanova ograničeni su u izboru mogućnosti zamjene. Odgovara im samo ugovor o zamjeni, a da bi zamijenili stan na drugi način, morat će ga prvo privatizirati. Molimo također uzmite u obzir da je cijena za neprivatizirani stambeni prostor niža nego za slične, ali privatizirane nekretnine.

Porez na zamjenu nekretnina

Prema članku 567. Građanskog zakonika, na ugovor o zamjeni vrijede ista porezna pravila kao i na ugovor o kupoprodaji. Drugim riječima, onaj tko prenosi vlasništvo nad kućom je prodavatelj, a druga strana je kupac. Plaćanje poreza vrši se u naravi po trošku koji je prikazan u ugovoru o razmjeni. Porez se ne naplaćuje ako je zamijenjeni stan u vlasništvu vlasnika dulje od 3 godine.

Koji dokumenti su potrebni?

Paket dokumenata uključuje:

Vlasnički dokumenti (utvrđuju vlasništvo nekretnine).
Katastarska putovnica prostora.
Izvadak iz kućne knjige (podaci koliko je osoba prijavljeno u ovom stanu).
Preslika financijskog osobnog računa (dokazuje da nema dugovanja po računima za režije).
Dokument kojim se utvrđuje procijenjena vrijednost stambenog prostora. Procjenu nekretnine potrebno je naručiti unaprijed.
Putovnice i rodni listovi stranaka u transakciji.

Također će vam trebati dokumenti koji omogućuju da budete sigurni da sklapanje transakcije neće kršiti prava trećih strana:

Vjenčani listovi, potvrde o razvodu. Ako je stan koji se mijenja kupljen tijekom braka, tada ćete dobiti pismeni pristanak muža/žene - čak i ako je brak već raskinut (stan se smatra zajedničkom imovinom i prava na njega pripadaju oba supružnika);
Potvrda Odjela za starateljstvo i starateljstvo. Dokument je potreban ako se transakcija zaključuje sa stambenim objektom u kojem žive maloljetne osobe (imaju udjele ili su registrirane u njemu) ili nesposobne (djelomično sposobne) osobe. Organi skrbništva imaju pravo zabraniti razmjenu ako se zbog transakcije životni uvjeti navedenih građana pogoršaju.

Osim toga, ako želite izvršiti zamjenu, morat ćete dobiti suglasnost svih osoba koje su s vama prijavljene u stanu. Suglasnost morate dobiti i od onih osoba koje imaju pravo na vaš stan, ali ne žive u njemu (rođaci na dugom službenom putu ili u vojnoj službi itd.).

Cijena usluge

Trošak potpore zamjeni stanova ovisi uglavnom o vrsti i složenosti transakcije, kao io vremenskom rasporedu operacija. Jedna od prednosti suradnje s agencijom BEST-Nekretnine je fiksna cijena usluge navedena u ugovoru.

Transakcije koje uključuju razmjenu klasificiraju se kao složenije od transakcija kupnje i prodaje. Kvalificirani trgovci nekretninama iz specijaliziranih agencija pomoći će vam da izbjegnete rizike i uštedite vrijeme i trud. Zaposlenici tvrtke BEST-Real Estate imaju veliko praktično iskustvo i duboko znanje u ovom području djelovanja, što im omogućuje rješavanje problema bilo koje složenosti. Brzo ćemo pronaći odgovarajuću opciju za vas, procijeniti nekretninu, izvršiti pravni pregled itd.

Možete se upoznati s cjelovitim popisom naših usluga, a na ovoj stranici saznat ćete kako ostvariti maksimalnu korist prilikom obavljanja transakcija nekretnina.

Prednosti BEST-Nekretnina:

25 godina rada i više od 60 tisuća uspješno odrađenih transakcija.
Vlastita baza podataka o nekretninama u Moskvi i drugim gradovima, kao iu moskovskoj regiji.
Savjetovanje klijenata.
400 kompetentnih agenata.
Pružanje pouzdanih informacija.
17 ureda (Moskva, Serpukhov, Jalta, Soči).

Zamjena nekretnine je, naime, najjednostavniji i najpovoljniji način za poboljšanje (promjenu) životnih uvjeta, budući da transakcija podrazumijeva brzo preseljenje u novo mjesto stanovanja, oslobađajući strane u transakciji gnjavaže. U ovom članku stručnjaci s portala raspravljaju o različitim metodama razmjene stanova, a također daju popis dokumenata koje je potrebno pripremiti za nadolazeću operaciju.

Ciljevi i sredstva

Brojni su razlozi koji potiču građane na promjenu uobičajenog mjesta stanovanja, na zamjenu vlastitog stambenog prostora; prema tome, ne postoji jedan, već nekoliko načina zamjene nekretnina, od kojih svaki ima svoje prednosti, kao i svoje nedostaci:

Najčešće se potreba za zamjenom stambenog prostora javlja na zahtjev vlasnika, drugim riječima, potrebno je proširiti stambeni prostor (zbog povećanja obitelji ili kako potrebe rastu, zahtjevi za razinom udobnosti) ili promijeniti područje stanovanja u "privlačnije";

U praksi suvremenih trgovaca nekretninama postoje klijenti koji bi željeli izvršiti razmjenu kako bi poboljšali svoju financijsku situaciju - prilikom razmjene prostranog stana za skromnije stanovanje mogu dobiti dodatnu uplatu i uštedjeti mjesto za život. S druge strane, mogućnost “zamjene stana za veći uz nadoplatu” upravo je ono što treba građanima koji žele poboljšati svoje životne uvjete;

Osim toga, uvijek ima onih koji žele veliki stan zamijeniti za dva manja stana. U ovom slučaju najčešće govorimo o podjeli nasljedstva ili o rastavi – prilikom razvoda članovi obitelji dijele zajednički stambeni prostor i presele se živjeti u zasebne stanove.

Mogućnosti zamjene nekretnina

Operacija razmjene nekretnina bila je najčešća u sovjetsko doba; ekvivalentna zamjena stanova prakticirala se prilično često, osobito kada je bilo potrebno preseliti se u drugi grad. Selidba je u pravilu uzrokovana promjenom životnih okolnosti, mjesta rada, a međugradska zamjena stanova oslobodila je građane potrebe da kupca pronađu u svom gradu, a potom i traženja stana na novoj lokaciji.

U stvarnosti suvremenog tržišta nekretnina, kada se razmatra pitanje kako zamijeniti stanove, raspravlja se o samo tri opcije. Ovo je zamjena kroz kupnju/prodaju, direktna zamjena jednog stana za drugi, alternativna transakcija.

Prva opcija je najjednostavnija i, ako vlasnik stana ima dovoljno iskustva u radu s nekretninama, ova metoda omogućuje izbjegavanje uključivanja profesionalnog posrednika za nekretnine. Proces zamjene, naime, podijeljen je u dvije operacije - prvo vlasnik traži kupca za svoj stan, a istovremeno pronalazi stambeni prostor koji bi zadovoljio njegove zahtjeve.

Druga opcija je izravna razmjena, prilično komplicirana operacija koja od posrednika zahtijeva iskustvo. Operacija omogućuje razmjenu, kao i razmjenu neprivatiziranih stanova. Složenost ove metode leži u činjenici da je znatno manje vlasnika koji su spremni izvršiti zamjenu od onih koji su spremni jednostavno prodati svoj stan. Ovo značajno sužava izbor za svaku stranu u transakciji, jer je potrebno osigurati da predloženi uvjeti odgovaraju svima.

Treća opcija je alternativni dogovor, takve operacije obično provode trgovci nekretninama i smanjuju financijske rizike za sudionike u transakciji. Alternativna zamjena uključuje primanje predujma od kupca stana; ta se sredstva, zauzvrat, plaćaju za stanovanje koje bi trebalo kupiti. Tako sudionici u transakciji utvrđuju cijenu i ujedno potvrđuju ozbiljnost svojih namjera, budući da je nakon uplate avansa vrlo teško odbiti transakciju.

U slučaju kada vlasnik prodaje stan kako bi odmah kupio novi stambeni prostor, javljaju se određeni rizici - nagli skok cijena (nakon prodaje) može omesti kupnju ili vlasnik stana koji je trebao biti kupljen zaradom može se jednostavno predomisliti o prodaji. Kao rezultat toga, stan je prodan, a njegov bivši vlasnik još uvijek nema gdje živjeti, a prihod nije dovoljan za kupnju “stana iz snova”. Alternativna razmjena omogućuje vam da izbjegnete ove rizike i dovršite transakciju što je brže moguće.

Trade-in posao

Uzimajući u obzir različite mogućnosti zamjene stanova, ne može se ne primijetiti prilično zanimljiva shema koju su prvi prakticirali programeri u glavnom gradu. Ovo je "trade-in" shema, koja uključuje brzo preseljenje u stan u novoj zgradi, dok se stari stan prihvaća kao plaćanje. Ovu vrstu razmjene često nude moskovske agencije za nekretnine i vrlo je popularna, jer transakcija traje vrlo malo vremena - od početka registracije do završetka selidbe, potrebno je oko tri dana.

Unatoč činjenici da su transakcije sa stanovima na sekundarnom tržištu brojnije od transakcija sa, sve više građana želi preseliti u novi stambeni prostor, a zamjena starog stana za novogradnju svake je godine sve češća.

Zamjena uz dodatnu uplatu sredstava "majčinskog kapitala".

Prilikom zamjene stana možete koristiti ne samo vlastita sredstva, već i "majčinski kapital" - sredstva koja plaća država pri rođenju djeteta. Zamjena stana uz nadoplatu više nije egzotična vrsta prometa nekretninama, sličnu uslugu nude gotovo sve veće agencije za nekretnine. Međutim, treba imati na umu da se "majčinski kapital" u ovom slučaju može koristiti tek kada dijete navrši tri godine.

Zamjena hipotekarnog stambenog prostora

Druga vrsta zamjene može se smatrati zamjenom hipotekarnih stanova, odnosno stanova kupljenih hipotekarnim kreditom. Često se postavlja pitanje je li moguće zamijeniti stan s hipotekom, budući da se značajan dio stanova kupuje kreditnim novcem. Prilikom izvođenja ove operacije potrebno je odobrenje, kao i izravno sudjelovanje banke kojoj je kredit izdan. Tehnički se događa sljedeće: istovremeno se sklapaju dva ugovora - kupoprodajni i kupoprodajni, pri čemu kupac prilikom prodaje podmiruje prodavateljev dug prema banci ili preuzima dužničke obveze (što banke nerado čine). Uz preknjižbu kupljenog stana, banka nameće teret, koji novom vlasniku ne dopušta prodaju nekretnine dok se dug u cijelosti ne isplati.

Zamjena općinskog stana za privatizirani

Trenutačno nisu sve stambene nekretnine u privatnom vlasništvu, dosta je stanova u gradskom stambenom fondu u općinskom vlasništvu. Međutim, činjenica da je stambeni prostor gradski ne znači da oni koji žive u ovom stanu ne mogu tražiti poboljšanje životnih uvjeta, a jedini način za proširenje stambenog prostora (ili promjenu kvadrature) je ista zamjena.

Međutim, takve transakcije nisu postale raširene zbog potrebe prikupljanja brojnih papira, kao i neprofitabilnosti razmjene za vlasnika privatiziranog stambenog prostora. Život u općinskom stanu reguliran je ugovorom o najmu, a kada vlasnik privatnog stana preseli u općinski, taj se ugovor obnavlja na njegovo ime, a druga strana dobiva potpuno vlasništvo nad stanom.

Ako vlasnici privatiziranih stanova mogu odabrati način zamjene među metodama navedenim u ovom članku (koristite ugovor o zamjeni stana uz dodatno plaćanje, ugovor o prodaji, ugovor o zamjeni), onda je za one koji žive u općinskim stanovima sve nešto drugačije. Za razmjenu neprivatiziranih stanova dovoljan je samo ugovor o zamjeni, a ako općinski stan trebate zamijeniti za privatizirani na drugi način, prvo ga morate privatizirati.

Porez na zamjenu stana

Drugi aspekt zamjene stanova je oporezivanje. Porezni zakon ni na koji način ne regulira plaćanje poreza pri sklapanju neposredne zamjene, ali Građanski zakonik (čl. 567.) određuje da se na ugovor o zamjeni primjenjuju ista porezna pravila kao i kod sklapanja kupoprodajnog ugovora.

Odnosno, strana koja prenosi vlasništvo nad stanom priznaje se kao prodavatelj, a suprotna strana se, pak, priznaje kao kupac. Pretpostavlja se da se plaćanje za svaki od stanova vrši u naravi po trošku navedenom u ugovoru o zamjeni. Osim toga, porez se ne naplaćuje kod zamjene stana ako je zamijenjeni stan u vlasništvu vlasnika dulje od tri godine.

Potrebna dokumentacija prilikom zamjene stana

Za zamjenu stana (ali to vrijedi i za prodaju nekretnine) vlasnik mora prikupiti sljedeće dokumente:

· Vlasničke isprave kojima se utvrđuje vlasništvo nad stanom;
· Katastarska putovnica prostora;
· izvadak iz kućne knjige i presliku osobnog novčanog računa;
· Dokument kojim se utvrđuje procijenjena vrijednost stana (potrebno je izvršiti procjenu nekretnine);
· Identifikacijski dokumenti stranaka u transakciji (putovnice i domovnice).

Također ćete trebati dokumente koji će vam omogućiti da budete sigurni da kršenje prava trećih strana neće ometati transakciju:

Potvrde stranaka u poslu o sklapanju i/ili razvodu braka. Ako je nekretnina kupljena tijekom braka, za transakciju je potrebna pismena suglasnost supružnika. Osim toga, pristanak je potreban i ako je brak već raskinut, budući da se imovina stečena u braku smatra zajedničkom, a prava na nju jednako pripadaju oba supružnika;

Potvrda odjela za starateljstvo i starateljstvo maloljetnika. Dokument je potreban ako se transakcije sklapaju s nekretninama u kojima žive maloljetne osobe (prijavljene ili imaju dionice).

Zaključak

Na temelju informacija iznesenih u ovom članku, stručnjaci web portala ističu da su transakcije čija je svrha zamjena jedne nekretnine za drugu složenije od, primjerice, postupka kupnje i prodaje stana. Stoga, kako bi se izbjegli rizici povezani s gubitkom vremena, kao i druge nevolje, onima koji žele zamijeniti stan preporučuje se da sami pripreme transakciju samo ako imaju dovoljno iskustva. U ovom slučaju, angažiranje kompetentnog posrednika pomoći će vam uštedjeti vrijeme i živce.

Osim toga, stručnjak koji radi u može pružiti profesionalan pristup provjeri dokumenata. A to je vrlo važno, jer govorimo o transakciji s nekretninama na sekundarnom tržištu - stan je mogao promijeniti nekoliko vlasnika, što povećava rizik da se transakcija proglasi nevažećom kao rezultat mogućeg kršenja nečijih prava.

Na tržištu nekretnina, uz kupnju ili prodaju stanova, postoji i takav postupak kao što je zamjena. Zamjena nekretnine, naime, najjednostavniji je i najpovoljniji način promjene životnih uvjeta, budući da transakcija podrazumijeva brzo preseljenje u novo mjesto stanovanja, stranke su pošteđene nepotrebne gnjavaže.

Međutim, u praksi, pronalaženje najprikladnije opcije za razmjenu i dokumentiranje transakcije prati određene poteškoće (osobito za ljude koji nemaju dovoljno znanja u ovom području). To spremno iskorištavaju prevaranti koji, koristeći razne lukave makinacije, ili uzimaju ljudima novac ili pružaju lošije uvjete razmjene. Pa čak i kada je riječ o pravnim postupcima, prevarena osoba često se pokaže da nije u pravu. Stoga se pitanju zamjene stanova mora pristupiti izuzetno pažljivo i odgovorno.

Postoje dva načina zamjene jednog stana za drugi:

koristeći postupak izravne razmjene;
dovršetak kupoprodajne transakcije.

Procedura izravne razmjene prilično je problematična. Njegova bit leži u činjenici da se stan jednog sudionika u transakciji mijenja za imovinu drugog sudionika, a između stranaka se sastavlja ugovor o zamjeni koji zamjenjuje dva odvojena kupoprodajna ugovora.

Međutim, najčešće se zamjena nekretnina provodi na drugi način, odnosno vlasnik prodaje svoj stan, a zatim kupuje novi dom. U ovom slučaju prilično je teško samostalno izvršiti transakciju, pa je, kako biste izbjegli nepredviđene okolnosti, bolje kontaktirati tvrtku za nekretnine od povjerenja ili nadležnog odvjetnika.

Zamjena uz nadoplatu

Vlasnik jednog većeg stana može pokušati zamijeniti za dva manja, ili zamijeniti za jedan manji stan, ali uz nadoplatu. Kao što praksa pokazuje, vrlo je teško zamijeniti stan za dvoje. Stoga je u ovom slučaju najprihvatljivija druga opcija.

Primiti doplatu za manji stambeni prostor samo se na prvi pogled čini kao jednostavna stvar. Pogrešno je fokusirati se samo na kvadratne metre. Visina nadoplate ovisit će o mnogočemu - posebice o stanju nekretnine, kao i njezinoj lokaciji. U pravilu, što je stan dalje od centra, to će njegova cijena biti niža.

Neprivatiziran stan

Ako govorimo o razmjeni općinskih stanova, za dovršetak transakcije morat ćete učiniti sljedeće:

dobiti dopuštenje od stanodavca;
prikupite potrebne dokumente:
izjavu potpisanu od svih punoljetnih članova obitelji poslodavca;
izvorni ugovor o društvenom najmu;
potvrdu o broju osoba koje žive u stanu;
potvrdu koja potvrđuje odsutnost duga za komunalne usluge;
pismeni pristanak za zamjenu stambenog prostora od tijela skrbništva (ako u stanu žive maloljetna djeca ili nesposobne osobe);
potvrda o uplati državne pristojbe;
sklopiti ugovor o zamjeni nekretnine s drugim najmoprimcem.

Ugovor obostrano potpisan dostavlja se najmodavcu na uvid. Period pregleda je obično 10 dana.

U slučaju pozitivne odluke, svaki poslodavac dužan je sa svojim novim stanodavcem sklopiti ugovor o socijalnom najmu. Nakon završetka ove operacije, transakcija zamjene neprivatiziranog stambenog prostora smatra se dovršenom.

Privatiziran stan

Prema čl. 567 Građanskog zakonika Ruske Federacije, postupak razmjene privatiziranih stanova sličan je postupku kupnje i prodaje.

Prilikom sklapanja ugovora o zamjeni svaka strana nastupa i kao prodavatelj i kao kupac.

U ovoj situaciji, svaki od sudionika u transakciji morat će prikupiti sljedeće papire:

putovnica;
vlasnički dokumenti za stan (ugovori o kupoprodaji, donacije, dokumenti dobiveni kao rezultat privatizacije);
potvrdu o uknjižbi vlasništva nekretnine;
katastarska putovnica za stan;
potvrdu o procijenjenoj vrijednosti stambenog prostora;
presliku osobnog novčanog računa i izvod iz kućne knjige o prijavljenim stanovnicima stana;
potvrda o registraciji/razvodu.

Zamjena stanova između gradova

Međugradska razmjena stambenih nekretnina uključuje preseljenje nositelja autorskih prava u drugu regiju i provodi se na zahtjev pokretača postupka.

U ovoj situaciji, stranke prvo pregledaju odabrano stanovanje, stižu u grad od interesa, a zatim sastavljaju odgovarajući sporazum.

Ako su stanovi u vlasništvu, bit će puno učinkovitije sklopiti kupoprodajni posao nego zamjenu.

Razmjena stambenih prostora koji se nalaze u različitim gradovima prilično je kompliciran postupak, pa je za njegovu provedbu preporučljivo potražiti usluge iskusnih trgovaca nekretninama ili odvjetnika.

Kako se registrirati

Transakcija razmjene privatiziranih stanova provodi se u nekoliko faza:

traženje prikladnih opcija;
sastavljanje i potpisivanje ugovora o razmjeni;
ovjera ugovora kod javnog bilježnika;
registracija transakcije u Rosreestru i dobivanje potvrde o vlasništvu novog doma.

Koliko košta zamjena stanova?

Naknada za državnu registraciju ugovora o razmjeni s tijelima Rosreestra koštat će 200 rubalja za svaku stranu u transakciji.

Trebam li platiti porez

Zakonodavac ne utvrđuje iznos poreza za takvu transakciju kao što je zamjena nekretnina. Međutim, prema normama Građanskog zakonika Ruske Federacije, razmjena je ekvivalentna kupoprodajnom ugovoru. Stoga će utvrđeni porez od 13% troška prodanog stana također biti relevantan za transakciju zamjene.

Ako građanin ima stan u vlasništvu manje od 5 godina, oslobođen je obveze plaćanja poreza.

Nijanse

Postupak zamjene stanova pun je mnogo različitih nijansi. Njegova sigurnost može se osigurati samo razumnim pristupom.

Da biste pravilno sastavili ugovor i formalizirali transakciju razmjene, najbolje bi rješenje bilo obratiti se uslugama stručnjaka s iskustvom u ovom području.