Moskova'da apartman değişimi: nasıl hiçbir şeyle sonuçlanmaz?

Birçok Rus için daire değişimi sadece yaşam koşullarını iyileştirmenin bir yolu değil, aynı zamanda acil bir gerekliliktir. Eşlerin boşanması, yaşlı ebeveynlerin bakımı, büyümüş ve ayrı yaşamak isteyen çocuklar - bunlar daire değişiminin nedenlerinden sadece birkaçı. Ancak bu sürecin de tıpkı alım satım gibi, hiç konutsuz kalmamak için bilmeniz gereken kendine has incelikleri var.

Bir daireyi... bir daireyle değiştirin: çeşitli seçenekler

Peki apartman takası nedir? Klasik ve hukuki anlamda bu, her bir tarafın konut mülkünü diğer tarafın mülkiyetine devretmeyi taahhüt ettiği konutla ilgili bir işlemdir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 567. Maddesi). Özelleştirmeden önce, yaşam koşullarını değiştirmenin tek yolu bir dairenin takasıydı, ancak bugün çoğu durumda takas, alım satım yoluyla gerçekleşiyor. Klasik şekilde daire alışverişi yapmak çok karmaşık ve zahmetli bir iştir çünkü her iki tarafa da aynı anda uygun bir seçenek bulmak gerekir. Eğer borsada ikiden fazla taraf yer alıyorsa, işlemin karmaşıklığı birkaç kat artar.

Daire alışverişi için birçok seçenek vardır ve bunların her birinin, karar vermeden önce dikkate alınması gereken kendine has özellikleri vardır.

Her iki yönde ek ücret karşılığında takas

Genellikle dairelerden birinin diğerine çeşitli yönlerden eşit olmaması şartıyla gerçekleştirilir. Bu, daha küçük alana sahip bir dairenin daha büyük bir daireyle değiştirilmesi veya biri elit bir bölgede, diğeri uzak bir bölgede bulunan daireler olabilir. Bazen farklı kalite koşullarındaki konutlar da benzer şekilde değiştirilir - örneğin, eski bir binadaki bir daire için yeni bir binada iyi durumda olan bir daire. Ek ödemeli özel takas durumları, banliyö konut gayrimenkulleri ve şehir dışı takaslar için takas olabilir. Ek ücretin miktarı genellikle borsanın özel koşullarına bağlıdır.

Bir borsanın ek ödemeyle kaydedilmesi süreci, sözleşmeye ek olarak ödenmesi gereken tutarı, ödeme koşullarını ve taraflar arasında ödeme yapma prosedürünü zorunlu olarak belirten bir maddenin dahil edilmesini gerektirir. Ödeme süreci döviz transferini içerse bile parasal tutar her zaman ruble cinsinden gösterilir.

Rusya Federasyonu Medeni Kanununun 567. Maddesi uyarınca, Rusya Federasyonu Medeni Kanununun 31. Bölümüne ek olarak, özelleştirilmiş bir dairenin ek bir ödeme ile değiştirilmesine ilişkin anlaşma Satış sözleşmesinin ilkeleri de geçerlidir; Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 30. Bölümü. Sonuç olarak tüm taraflar aynı anda hem satıcı hem de alıcı konumundadır. Sözleşmeye dayalı ilişkilerin bu şekilde resmileştirilmesinin önemli bir noktası, karşı alım ve satımın aksine, işlemi kaydetme koşullarının çakışması ve her iki tarafta da aldatma olasılıklarının keskin bir şekilde azalmasıdır - anlaşmanın tarafları istediklerini elde eder .

Bazen, seçenek arama aşamasında, takasın potansiyel katılımcılarından biri, her iki yönde de ek bir ödeme yaparak evini takas etmeye hazır olduğunu beyan eder. Bu, fiyata dayalı olmayan daireleri seçtiği anlamına gelir - örneğin, gelişmiş altyapıya sahip belirli bir alanda, prestijli bir binada vb. Yani takas sırasında daha pahalı bir konut için ekstra ödeme yapabilir veya ek ödemeyi kabul ederek dairesini daha ucuz bir konutla değiştirebilir.

Bir dairenin birden fazla daireyle değiştirilmesi

Çoğu zaman, bu değişim seçeneği ailevi nedenlerden dolayı - akrabalar seyahat ederken veya uzaklaşırken - talep edilir. Bu durumda, büyük bir dairenin yerini birkaç küçük daire alır veya tersine, birkaç dairenin yerini büyük bir daire alır. Değişimler ücretli ve ücretsiz olarak yapılmaktadır. Bazen bu değişim seçeneği, örneğin Moskova'nın merkezindeki ortak dairelerin yerini değiştirirken yaşam koşullarını iyileştirmek için kullanılır. Bazı durumlarda, konut sakinlerine çok uygun koşullar (yerleşim bölgelerinde ayrı daireler) sunulabilir.

Eşdeğer dairelerin takası

Bu seçenek, sahiplerin rahatlığı söz konusu olduğunda geçerlidir. Bu durumda sebep iş yerindeki değişiklik, çocuk için yeni bir okul, yaşlı akrabaların yanında yaşama ihtiyacı vb. olabilir. Merkezdeki bir daireyi uzak bir bölgedeki eşdeğeri ile değiştirirken, metrekare kaybetmeden ek ödeme şeklinde maddi avantajlar da elde edebilirsiniz.

Bir kır evi için bir dairenin değişimi

Son zamanların en belirgin trendlerinden biri. Moskova'da gayrimenkul sahibi olan şehir sakinlerinin giderek daha fazlası, metropolün gürültüsünden uzaklaşarak şehir dışına taşınmak istiyor. Ancak başkente olan mesafenin uygun çevresel durum, iyi ulaşım erişilebilirliği ve okul, anaokulu, mağazalar, klinik ve diğer sosyal açıdan önemli tesisler dahil olmak üzere gelişmiş altyapının varlığı ile telafi edilmesi gerektiğini hatırlamakta fayda var.

Takas

Bu, ek bir ödeme ile yeni bir binadaki bir daire için ikincil konut değişimidir. Prosedürün özü, yeni bir daire satın alırken eski dairenin maliyetini dengelemektir. Bu durumda, ikincil gayrimenkul satışı için bir anlaşma yapılır ve aynı zamanda yeni bir binada genellikle 2-3 aylık bir süre için sabit bir fiyatla konut rezervasyonu yapılır. Bu süre zarfında mal sahibinin eski mülkünü satması gerekir ve elde edilen gelir, yeni dairenin maliyetinin bir kısmını ödemek için kullanılır. Bu seçeneğin asıl zorluğu, eski daireyi satmanız gereken kısa süredir. Başarısız olması durumunda önceden sabitlenen konut fiyatı kaçınılmaz olarak artacaktır.

Teminatın değiştirilmesiyle takas

Bu seçenek ipotek ile alınan daireler için geçerlidir. Her mal sahibi, takastan önce krediyi tam olarak ödeyemez ve borcun üçüncü bir tarafa devredilmesi banka için pek karlı değildir. Teminatın değiştirilmesiyle ilgili takas süreci, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 345. Maddesi ile düzenlenmiş olup, bankanın konut değişimine rıza göstermesi ve her banka için bireysel olan belirli koşullara uyması gerekmektedir. Örneğin bazı kurumlar borcun bir kısmının kapatılmasını ve ödemenin gecikmeden 5-6 yıl içinde yapılmasını şart koşuyor. Takas sonrasında satın alınan daire teminat haline gelir ve satın alınmasının banka tarafından profesyonel bir değerlendirme sonrasında onaylanması gerekir. Satılan dairenin üzerindeki takyidat kaldırılır. İpotek ile satın alınan konutun takası prosedürü ancak alım satım yoluyla mümkündür.

Moskova'da bir daire nasıl doğru şekilde değiştirilir?

Uygun bir takas seçeneği bulmak savaşın sadece yarısıdır. Daha sonra konut mülkiyeti hakkıyla ilgili herhangi bir sorun yaşanmaması için prosedürün kendisinin doğru bir şekilde yapılması gerekmektedir. İşlemin tamamen yasal olması için aşağıdakileri içeren bir belge paketi toplamanız gerekir:

• dairenin mülkiyetini tanımlayan tapu belgeleri;
• tesisin kadastro pasaportu;
• Ev kayıt defterinden bir alıntı ve kişisel mali hesabın bir kopyası;
• konutun takdir değeri belgesi;
• işlemin taraflarını tanımlayan belgeler.

Ayrıca işlemin üçüncü kişilerin haklarını ihlal etmediğini gösteren belgeler de istenebilir:

• evlilik veya boşanma belgesi;
• dairenin evlilik sırasında satın alınması durumunda eşin bir anlaşma yapma rızası;
• reşit olmayanların kayıtlı olması veya değiştirilen dairede hisse sahibi olması durumunda, vesayet ve vesayet dairesinden reşit olmayanlar için bir sertifika.

Bir belge paketi topladıktan ve yasal incelemesini yaptıktan sonra doğrudan değişim prosedürüne geçebilirsiniz.

Gerçekleştirilmesi durumunda klasik değişim alım satımı içermeyen bir işlemde, işleme katılanların yalnızca bir değişim sözleşmesi hazırlaması ve devlet kaydı için belge göndermesi gerekir. Aynı zamanda, sözleşmenin takasın tüm nüanslarını sağlaması gerekir. Dolayısıyla, eğer mülk sahipleri eşit değerde olmayan daireleri değiştirirse, bu sözleşmeye yansıtılmalıdır, aksi takdirde, örneğin elit bir bölgedeki beş odalı bir daire, sözleşme kapsamında kenar mahallelerdeki üç rublelik bir banknota eşdeğer olabilir. . Değişim sözleşmesi için zorunlu bir belge, bir devir senedi veya daire değişiminin gerçeğini doğrulayan başka bir belgedir. Sözleşmeyle eş zamanlı olarak veya mülkiyet belgesi alındıktan sonra imzalanır.

Önemli!
Borsanın diğer tarafı bu hakkı henüz resmileştirmemiş olsa bile, sahibi Rosreestr'de devlet tescili anından itibaren yeni bir dairenin mülkiyet hakkına sahiptir.

Takas işleminin avantajı, geçersiz sayılması durumunda mağdurun önceki konutuna geri dönebilmesidir. Önemli dezavantajı, takas için konut seçeneği bulmanın çok çok uzun zaman alabilmesidir.

Sosyal kira sözleşmeleri kapsamında sağlanan konutların değişimine ilişkin anlaşma, belediye dairesi sahiplerinin yaşam koşullarını değiştirmek için hala tek fırsat. Bu durumda borsanın özelliği, Rusya Federasyonu Konut Kanunu tarafından düzenlenmesidir. Belediye konutlarının değişimi olasılığı ve kuralları, RF Konut Kanunu'nun 72-74. Maddelerinde belirtilmiştir ve bu tür binaları değiştirme hakkı, RF Konut Kanunu'nun 49. Maddesinin 1. bölümünde, 60. Maddesinin 1. bölümünde yer almaktadır. RF Konut Kanunu, RF Konut Kanunu'nun 67. Maddesinin 1. bölümünün 4. paragrafı.

Bu önemli!
Kanunen, belediye dairelerinin değişimi yalnızca sosyal kira sözleşmeleri kapsamında sağlanan aynı konutlarla mümkündür. Bu durumda, ev sahibinin ve kiracının bu binada yaşayan tüm aile üyelerinin mutlaka yazılı izni gereklidir; veya vesayet ve vesayet makamları - eğer bunlar reşit değilse, yetersiz veya kısmen yetenekli vatandaşlarsa. Aile üyesi değillerse diğer sakinlerin (“kayıtlı”) rızası gerekli değildir. Rosreestr ile böyle bir değişim sözleşmesinin kaydedilmesi gerekli değildir.

Bir alım satım sözleşmesi kapsamında takas bugün bu tür işlemleri sonuçlandırmak için en popüler seçenektir. Böyle bir değişim ancak tüm nesnelerinin özelleştirilmesi durumunda gerçekleştirilebilir.

Sözleşme kapsamında iki tür değişim vardır: doğrudan ve alternatif.

• Doğrudan veya “saf” değişim karşılıklı menfaat karşılığında taraflarca konutun doğrudan devredildiği bir işlemi ifade eder. Bu, bir dizi dairenin alım satım zinciri olmayan basit bir değişim planıdır. Ve bu herkes için iyidir, tek bir şey dışında: Birbirlerinin seçeneklerinden tamamen memnun olacak iki ev sahibini nerede bulabiliriz? Konutun "doğrudan" takas edilmesi yöntemi, bir daire seçme özgürlüğünü önemli ölçüde sınırlandırmaktadır; bu, özellikle bir mülkü birkaç kişiyle değiştirirken sakıncalıdır ve bu nedenle bugün emlak piyasasında oldukça nadirdir.
• Şu tarihte: alternatif değişim Satılan dairenin sahibi aynı zamanda başka bir evin de alıcısıdır. Evi satışa çıkarılır, alıcı bulunduktan sonra satıcı uygun seçeneği seçer ve dairesi için aldığı parayla yeni bir ev alır. Basitliğine rağmen plan, işlemde üçüncü bir tarafın - satın alma için yeterli fona sahip bir "net alıcının" varlığını varsayar. Bu nedenle, bir işlemde yer alan daire sayısı oldukça önemli olabilir - 7 veya 8'e kadar. Ve prosedürün temel zorluğu, tüm sözleşmelerin aynı anda imzalanması gerekmesidir. Bir alım satım sözleşmesi imzalandıktan sonra, bir takas sözleşmesi yapılması durumunda olduğu gibi, konut mülkiyetinin Rosreestr'de kaydedilmesi gerekmektedir.

Emlak acentesi hizmetleri ve kendi çabaları

Birçok daire sahibi, bir emlak acentesinin hizmetlerinden tasarruf etmeyi umarak takas prosedürünü kendi başına gerçekleştirmeye karar verir. Bu yaklaşım, yalnızca bir kişinin emlak piyasasında gerçekten bilgili olması ve ayrıca işlemlerin yasal yönlerini anlaması ve kendisini dolandırıcılardan nasıl koruyacağını bilmesi durumunda haklıdır.

Çoğu zaman, kendi başlarına bir daire ararken, mülk sahipleri vicdansız satıcıların dikkatini çeker ve yalnızca daire için fazla ödeme yapma riskini almakla kalmaz, aynı zamanda hem konutu hem de parayı bile kaybedebilir. Dairenin sözleşmede belirtilmeyen başka sahiplerinin olması veya takasın genellikle sahte belgeler kullanılarak yapılması nedeniyle takas işlemlerinin geçersiz ilan edildiği durumlar sıklıkla vardır.

Kendinizi bu tür sıkıntılardan korumak için en iyisi bir emlak acentesiyle iletişime geçmektir. Değişim ortağını doğru bir şekilde değerlendirebilecek, dairenin yasal temizliğini, evrak işlerinin doğruluğunu ve prosedürü gerçekleştirme olasılığını kontrol edebilecek olanlar emlak uzmanlarıdır. Profesyonellerin ayrıca kendi emlak veritabanları vardır, bu da uygun seçeneği mümkün olan en kısa sürede seçebilecekleri anlamına gelir, bu da arama sırasında zamandan ve paradan önemli ölçüde tasarruf sağlayacaktır. Kural olarak, acenteler müşteriye önerilen takas seçenekleri hakkında en eksiksiz ve güvenilir bilgileri sağlamakla ilgilenir ve bunların "saflığını" garanti eder.

Başka bir nüans evrak işidir. Bağımsız kayıt, daireye kayıtlı engelli veya reşit olmayan vatandaşlar ve yasadışı yeniden geliştirme ile ilgili zorluklara neden olabilir. Ajansın uzmanları bu sorunların en kısa sürede çözülmesine yardımcı oluyor.

Konut değişimi, ciddi finansal riskleri de beraberinde getiren karmaşık ve uzun bir süreçtir. Daireniz hakkında her şeyi bildiğiniz ve işlemin tüm nüanslarını oldukça iyi takip edebildiğiniz görülse bile, profesyonellerin hizmetlerini denememeli ve reddetmemelisiniz.

Editoryal görüş

Bugün Moskova'da bir dairenin değişimi, nitelikli bir aracının - bir emlak acentesinin - katılımı olmadan pratik olarak imkansızdır. Bunun nedeni hem yasal zorluklar hem de tamamen organizasyonel zorluklardır. Bilgili bir seçim yapma konusunda tamamen özgür bir kişi olarak bile, gerekli sayıda seçenek arasından konutun yasal saflığını kendi başınıza seçmek, görüntülemek ve kontrol etmek inanılmaz derecede zordur. Aynı zamanda gayrimenkul işlemlerinin yapılabilmesi için gerekli bir koşul olan güvenilir emlakçıyı arayıp seçmek de belli bir çaba gerektirmektedir.

Değişim mümkünse, bir dizi belgenin toplanması gerekir: işverenden, geçici olarak orada bulunmayanlar da dahil olmak üzere tüm yetişkin aile üyeleri tarafından imzalanmış bir başvuru; orijinal sipariş veya kira sözleşmesi; bu yaşam alanında yaşayan kişilerin belgesi; konut bakım kuruluşundan, elektrik faturalarında herhangi bir borç olmadığını doğrulayan bir sertifika. Dairede reşit olmayan, ehliyetsiz veya kısmen yetenekli kişiler yaşıyorsa, bu işlemin tamamlanabilmesi için vesayet ve kayyımlık makamlarından yazılı izin almanız gerekmektedir. Daha sonra takas yapmak isteyen kiracılar arasında konut takasına ilişkin bir anlaşma imzalanır. Aslı, işverenler tarafından sosyal kira sözleşmesi yaptıkları ev sahiplerinin her birine, ilgili takasın yapılması için onay almak üzere sunulur. İçerik:

• Bir daire nasıl doğru şekilde değiştirilir?

Bir daire nasıl değiştirilir?

EGRN: Birleşik Devlet Emlak Sicili (USRN), Federal Devlet Tescili, Kadastro ve Haritacılık Servisi ROSREESTR tarafından tutulmaktadır. 01/02/2017 tarihinden bu yana, gayrimenkul nesnelerinin ve bunlara ilişkin hakların kaydı elektronik ortamda tutulmaktadır. biçim. 6. Rosreestr'e başvurular: Mülkün konumuna bakılmaksızın, MFC - çok işlevli merkezler "Belgelerim" aracılığıyla Rosreestr'e başvuruda bulunabilirsiniz.Rosreestr, belge alma ve verme ofislerini kapatıyor.
7. Mülkiyet onayı: Devlet mülkiyet tescil belgesi artık verilmemektedir. Kayıtlı bir hakkın tek kanıtı, bunun Birleşik Devlet Emlak Sicili'nde bir kaydının bulunmasıdır, bu nedenle, mülkiyet tescilinden sonra, yeni telif hakkı sahibine, Birleşik Devlet Emlak Kaydı'ndan mülk, kayıtlı haklar ve haklara ilişkin kısıtlamalar hakkında eksiksiz ve güvenilir bilgiler içeren bir alıntı verilecektir. 8.

Daire değişimi nasıl gerçekleşiyor?

Aşağıdaki durumlarda Rusya Federasyonu'nun icra takibi konusunda: 1) bir borçlu-vatandaşın ölümü, onun öldüğünü ilan etmesi veya kayıp olarak tanınması, eğer gereklilikler veya yükümlülükler adli bir işlemle, başka bir organın veya yetkilinin eylemiyle belirlenirse yasal halefe geçemez ve vesayet ve mütevelli heyeti tarafından atanan mütevelli heyeti tarafından uygulanamaz; 2) bir tüzel kişiliğin (borçlu kuruluş) birleşik devlet tüzel kişiler sicilinden hariç tutulmasına ilişkin bir giriş yapılması. Bu maddenin 1. bölümünde belirtilen kişilere bir defaya mahsus tazminat bir milyon rubleyi geçemez.4.

Hak tescil makamı tarafından temsil edilen Rusya Federasyonu, bu madde uyarınca Rusya Federasyonu tarafından geri ödenen tutarlar tutarında rücu hakkına sahiptir.

Alıp satmadan daire değişimi nasıl yapılır?

Önemli

Buna karşılık, yaşam koşullarını iyileştirmek isteyen vatandaşların tam da ihtiyaç duyduğu şey, “bir daireyi ek ödeme yaparak daha büyük bir daireyle değiştirme” fırsatı; Ayrıca büyük bir daireyi iki küçük daireyle değiştirmek isteyenler her zaman vardır. Bu durumda, çoğunlukla mirasın bölünmesinden veya ayrılıktan bahsediyoruz - boşanma sırasında aile üyeleri ortak bir yaşam alanını paylaşıyor ve ayrı dairelerde yaşamaya başlıyor.

Takas yaparken çoğu şey dairenin konumuna ve durumuna bağlıdır; örneğin, başkentin merkezi bölgesindeki küçük bir daire, merkezden belirli bir mesafede bulunan oldukça geniş bir yaşam alanıyla değiştirilebilir. Üstelik merkezde daire sahibinin ek bir ücret ödemek zorunda kalmama ihtimali de mevcut.

Bir daire nasıl doğru şekilde değiştirilir? emlak takas yöntemleri

Daire değişimi nasıl yapılır? İnanılmaz miktarda zaman ve çaba gerektirmesine rağmen, uzun mesafeli değişim cankurtarandı. Ve artık kendi şehrinde alıcı arama veya yabancı bir şehirde daire arama ihtiyacını ortadan kaldırmıyor.
Ve bu dertte olan insanlara ancak iyi bir emlakçı yardımcı olabilir. Bu değişim genellikle bir satış ve ardından satın alma yoluyla yapılır.

Bir dairenin (ikincil konut) doğrudan değişiminin yanı sıra alternatif işlemler de vardır, ancak çok daha az sıklıkla. Bu üç seçenek en çok emlak acenteleri tarafından kullanılmaktadır.

İlk seçenek en basit olanıdır ve bu nedenle en sık kullanılanıdır. Dairenin sahibi emlakla çalışma konusunda yeterli tecrübeye sahipse profesyonel bir emlakçıya ihtiyaç duymayabilir.

Konut danışmanı

Ancak konutun şehre ait olması, bu dairede yaşayanların daha iyi yaşam koşulları talep edemeyecekleri anlamına gelmemektedir ve yaşam alanını genişletmenin (ya da alanı değiştirmenin) tek yolu aynı takastır. Ancak çok sayıda evrak toplama ihtiyacının yanı sıra özelleştirilmiş konut sahibi için takasın kârlı olmaması nedeniyle bu tür işlemler yaygınlaşamadı.
Belediye apartmanında yaşamak sosyal kira sözleşmesiyle düzenlenir ve özel daire sahibi belediye dairesine taşındığında bu sözleşme onun adına yenilenir ve karşı taraf dairenin tam mülkiyetini alır.

2018'de apartman değişim sözleşmesinin özellikleri

• Vergi indirimi

Bu yazımızda daire takasında vergi indirimine bakacağız. Kayıt prosedürünü öğrenelim. Gerekli belgeleri düzenleyeceğiz.

Dikkat

Bir konut değişimi işlemi gerçekleştirirken ve bir alım-satım sözleşmesi imzalarken, alıcı ve satıcının vergi yükümlülükleri vardır. Takas sözleşmesi aynı zamanda sözleşmenin taraflarından her biri için mülk indirimi elde etmenin de temelini oluşturur.

Bugün bir değişim sözleşmesi kapsamında kesinti yapmanın özellikleri hakkında konuşacağız ve ayrıca konuyla ilgili sık sorulan soruların yanıtlarını vereceğiz. Konut değişiminde vergi yükümlülükleri Vergi Kanunu hükümlerine göre, takas sözleşmesine dayanarak gayrimenkul takası yapan tarafın, yalnızca takasın ek bir ödeme ile yapılması durumunda kişisel gelir vergisi ödemesi gerekmektedir.

2018'de ek ödemeyle daire değişiminde vergi indirimi

Özelleştirilmiş konut takası Bir de “alım satım” adı verilen ve takas sözleşmesinden pek çok farklılığı olan bir anlaşma var. Aradaki fark, bir satın alma sözleşmesinin bazı mülklerin nakit karşılığında değiştirilmesini içermesidir.

Buna karşılık, bir takas anlaşması bir mülkün diğeriyle takas edilmesini sağlar ve böyle bir işlem eşit değilse ek bir ödeme yapılması gerekir. Takasın avantajı, ev alıcısının büyük miktarda parayla uğraşmasına gerek kalmaması, ancak bu işlemin daha karmaşık ve zaman alıcı olmasıdır. Akrabalar arasında (özelleştirilmiş) daire değişimi, birinin yaşam alanı kişisel mülk olan kişiler arasında bir anlaşmayı içerir. Bu değişim, Sicile kayıt yapılmasını ve kadastro makamlarına yeniden kayıt yapılmasını sağlar. Prosedür, sözleşmedeki her katılımcıya yeni bir kayıt sertifikası verilmesiyle sona erer.

2018'de ek ödeme yapmadan bir daire nasıl değiştirilir?

Böylece takası yapan kişi gerçek anlamda vergi yükünden kurtulma şansına sahip oluyor: Alınan ek ödeme tutarı 1 milyon veya daha az ise gelir vergisi ödemesine gerek kalmıyor. Örnek No.2. Skvortsov bir kır evi takas etti (tahmini değer: 2 milyon).

İki odalı bir daire için 420 bin ruble (tahmini değer - 1 milyon 806 bin ruble) ve 614 bin ruble ek ödeme aldı.

Vergi matrahı (614 bin) kesintiden az olduğundan Skvortsov'un vergi ödemesine gerek yok. Vergi yükünü hafifletmenin veya vergi ödemekten tamamen muaf tutmanın bir diğer yolu ise konut satın alınan tutarda indirim başvurusunda bulunmaktır.

Bu durumda şu mekanizma sağlanır: Ek ödeme alan kişinin satılan konutun masraflarını teyit eden belgeleri varsa vatandaş bu harcamaların tutarı kadar vergi matrahını azaltabilir. Dairenin satın alma bedelinin altında satılması durumunda vergi ödemenize gerek yoktur.

Yasal yardım!

Moskova ve bölge

St. Petersburg ve bölgesi.

Federal numara

Yaşam koşullarını değiştirmek isteyen mülk sahiplerinin en yaygın aramaları şunlardır:

• Daha geniş bir eve geçin. Benzer bir arzu, ailesinde 2. veya 3. çocuğu olan sahiplerin yanı sıra dairelerinde ofis, spor salonu, kütüphane vb. donatmak isteyenler arasında da ortaya çıkıyor.
• Yeni eve taşınmak. Bu değişim seçeneği, yaşam koşulları konusunda yüksek talepleri olan kişiler için geçerlidir.
• İlçe veya şehri değiştirin. Bu karar çoğunlukla iş değişikliğinden kaynaklanır. Kural olarak böyle bir durumda eşit bir değişimden bahsediyoruz.
• Mali durumunuzu iyileştirin. Bu, büyük bir dairenin daha küçük bir konutla değiştirilmesi durumunda yapılabilir. Bu durumda daire sahibine ek ödeme yapılır. Bu seçenek yaşlı çiftler veya işleri düzenli uzun süreli iş gezileri gerektiren, yaş veya istihdam nedeniyle geniş dairelere tam olarak bakamayan kişiler için uygundur.
• Ayırmak. Eski eşler veya yetişkin çocukları olan ebeveynler genellikle büyük bir daireyi iki, hatta üç küçük evle değiştirirler.

Bir emlak takası işlemi yaparken, çoğu şey dairenin durumuna ve konumuna bağlıdır. Örneğin başkentin merkezindeki küçük bir daire, merkezden uzak bir bölgedeki daha geniş bir konutla kolaylıkla değiştirilebilir. Bir diğer önemli gerçek ise dairenizin özelleştirilmiş mi yoksa belediyeye ait mi olduğudur.

Bağımsız takasın çok fazla zaman ve çaba gerektirdiği de dikkate alınmalıdır - belgelerin toplanması, gayrimenkulün değerlendirilmesi, yeni bir dairenin yasal saflığının kontrol edilmesi vb. En iyi seçenek, uzmanları olan güvenilir bir emlak acentesi ile işbirliği yapmaktır. durumunuzu analiz edecek ve uygun bir takas seçeneği sunacaktır.

Mülk takas yöntemleri

Modern koşullarda, emlak takası işlemlerini gerçekleştirmek için üç seçenek en alakalı olanıdır:

• Alım/satım yoluyla takas. Daire sahibi hem mülküne alıcı buluyor hem de satın almak istediği yaşam alanını seçiyor.
• Doğrudan değişim. Yöntemin özü şu şekildedir: bir mülk diğeriyle değiştirilir. Görünen basitliğine rağmen, bu işlem oldukça karmaşıktır, çünkü takas yapmayı planlayan mülk sahiplerinin sayısı, sadece bir daireyi satmak isteyenlerin sayısından birkaç kat daha azdır. Emlakçının amacı, işlemin her iki tarafına da uygun koşulları sunmaktır. Doğrudan takas hem özelleştirilmiş hem de özelleştirilmemiş gayrimenkuller için uygundur.
• Alternatif ticaret (gizli takas). Bu tür operasyon, işlemin taraflarının mali risklerinin azaltılmasına olanak sağlar. Alternatif bir takas şunları içerir: Dairenin alıcısı satıcıya bir avans verir ve satıcı bunu seçilen konut için öder. Bu, fiyatı sabitlemeyi ve işlemi tamamlama niyetini onaylamayı mümkün kılar. Bir daireyi satıp hemen yeni bir ev satın almayı planlayan mülk sahipleri için riskler vardır. Fiyatlarda keskin bir artış, seçilen yaşam alanının sahibinin satış konusunda fikrini değiştirmesine neden olabilir. Sonuç olarak, alıcı dairesinden ve "hayalindeki dairesinden" mahrum kalır. Bunlar, alternatif takasın atlamanıza izin verdiği tehlikelerdir.

Takas anlaşması

Oldukça yeni, ancak zaten yaygın olan bir konut değişim planı, önceki yaşam alanının ödemesinin kabul edildiği yeni bir binadaki bir daireye hızlı bir şekilde taşınmayı içeriyor. Bu değişim seçeneğinin temel avantajları verimliliktir (evrak işlerinden taşınmaya kadar sadece 3 gün sürer).

Annelik sermayesi fonlarını kullanarak gayrimenkul değişimi

Bu, genellikle büyük emlak acenteleri tarafından uygulanan popüler bir işlem formatıdır. Bu durumda takasın özelliği, devletin bir çocuğun doğumunda ödediği fonların ancak bebek 3 yaşına geldiğinde kullanılabilmesidir.

Bir daireyi ipotek ile değiştirmek mümkün mü?

Gayrimenkullerin büyük bir kısmı kredi fonları yardımıyla satın alındığından bu durum çağımızın önemli bir sorunudur. Bir daireyi ipotek ile değiştirmeye karar verirseniz, bu soruşturmaya üç tarafın dahil olduğu gerçeğine hazırlıklı olun: siz, banka ve diğer dairenin sahibi.

Operasyon aşağıdaki adımları içerir:

• İpotekli evinizi değiştirme niyetinizi bankaya bildirirsiniz.
• İki sözleşme imzalandı - gayrimenkul satışı ve satın alma.
• Alıcı, depozito olarak bankaya olan borcuna eşit tutarı satıcıya öder.
• Banka mülkün üzerindeki yükü kaldırır.
• Satıcı kalan tutarı alır.

Belediye konutlarının özelleştirilmiş konutlarla değiştirilmesi

Bu işlemler, birçok dairenin belediye mülkiyetinde olması nedeniyle düzenli olarak emlakçılar tarafından gerçekleştirilmektedir ancak çok sayıda belge toplanması gerektiğinden yaygın değildir. Ek olarak, böyle bir işlem özelleştirilmiş gayrimenkul sahibi için kârsızdır: böyle bir dairede ikamet etmesi bir sosyal kira sözleşmesi ile düzenlenecek, işlemin ikinci tarafı ise mülkün tam sahibi olacaktır.

Belediye konutu sahiplerinin takas seçenekleri tercihleri ​​sınırlıdır. Onlara yalnızca bir takas anlaşması uygundur ve bir daireyi başka bir şekilde takas etmek için önce onu özelleştirmeleri gerekecektir. Lütfen özelleştirilmemiş konut fiyatlarının benzer ancak özelleştirilmiş gayrimenkullere göre daha düşük olduğunu dikkate alın.

Emlak takası vergisi

Medeni Kanun'un 567. maddesine göre, takas sözleşmesinde alım satım sözleşmesinde uygulanan vergi kurallarının aynısı geçerlidir. Yani evin mülkiyetini devreden taraf satıcı, karşı taraf ise alıcıdır. Verginin ödenmesi, takas sözleşmesine yansıtılan maliyet üzerinden ayni olarak yapılır. Değiştirilen dairenin 3 yıldan fazla süreyle sahibine ait olması durumunda vergi alınmaz.

Hangi belgeler gereklidir?

Belge paketi şunları içerir:

• Tapu belgeleri (gayrimenkulün sahipliğini belirler).
• Tesisin kadastro pasaportu.
• Ev kayıt defterinden bir alıntı (bu dairede kaç kişinin kayıtlı olduğunu ayrıntılarıyla belirtir).
• Mali kişisel hesabın bir kopyası (elektrik faturalarında borç olmadığını kanıtlar).
• Konutun tahmini değerini belirleyen bir belge. Bir gayrimenkul değerlemesi önceden sipariş edilmelidir.
• İşlemin taraflarının pasaportları ve doğum belgeleri.

Ayrıca, işlemin sonuçlanmasının üçüncü tarafların haklarını ihlal etmeyeceğinden emin olmanızı mümkün kılan belgelere de ihtiyacınız olacak:

• Evlilik belgeleri, boşanma belgeleri. Değiştirilen daire evlilik sırasında satın alınmışsa, evlilik zaten feshedilmiş olsa bile karı kocanın yazılı onayını alacaksınız (daire müştereken edinilen mülk olarak kabul edilir ve onun hakları her iki eşe aittir);
• Velayet ve Mütevelli Heyeti'nden alınan sertifika. İşlemin reşit olmayanların (hissesi olan veya kayıtlı olan) veya beceriksiz (kısmen yetenekli) kişilerin yaşadığı konutlarla sonuçlanması durumunda belge gereklidir. Vesayet ve vesayet makamları, işlem sonucunda listelenen vatandaşların yaşam koşullarının kötüleşmesi durumunda değişimi yasaklama hakkına sahiptir.

Ayrıca takas yapmak istiyorsanız yanınızda dairede kayıtlı olan tüm kişilerden izin almanız gerekecektir. Konutunuz üzerinde hak sahibi olan ancak burada yaşamayan kişilerden de (uzun bir iş gezisinde veya askerlik hizmetinde olan akrabalar vb.) Rıza alınmalıdır.

Servis bedeli

Daire değişimini desteklemenin maliyeti esas olarak işlemin türüne ve karmaşıklığının yanı sıra operasyonların zamanlamasına da bağlıdır. BEST-Emlak acentesi ile işbirliğinin avantajlarından biri de sözleşmede belirtilen hizmetin sabit maliyetidir.

Takas içeren işlemler, alım satım işlemlerine göre daha karmaşık olarak sınıflandırılır. Uzman acentelerin kalifiye emlakçıları, risklerden kaçınmanıza ve zamandan ve emekten tasarruf etmenize yardımcı olacaktır. BEST-Real Estate şirketinin çalışanları, bu faaliyet alanında, her türlü karmaşıklığı çözmelerine olanak tanıyan geniş pratik deneyime ve derin bilgiye sahiptir. Sizin için hızlı bir şekilde uygun bir seçenek bulacağız, mülkü değerlendireceğiz, yasal incelemesini vb. gerçekleştireceğiz.

Hizmetlerimizin tam listesine aşina olabilirsiniz ve bu sayfada gayrimenkul işlemlerini gerçekleştirirken maksimum faydayı nasıl elde edebileceğinizi öğreneceksiniz.

BEST-Real Estate'in Avantajları:

• 25 yıllık çalışma ve 60 binin üzerinde başarıyla tamamlanan işlem.
• Moskova ve diğer şehirlerin yanı sıra Moskova bölgesinde de kendi emlak veritabanınız.
• Müşterilere danışmanlık yapmak.
• 400 yetkili temsilci.
• Güvenilir bilgi sağlamak.
• 17 ofis (Moskova, Serpukhov, Yalta, Soçi).

Aslında gayrimenkul değişimi, yaşam koşullarını iyileştirmenin (değiştirmenin) en basit ve en uygun yoludur, çünkü işlem, yeni bir ikamet yerine hızlı bir şekilde taşınmayı içerir ve işlemin taraflarını güçlükten kurtarır. Bu makalede, portal sitesindeki uzmanlar çeşitli daire değişimi yöntemlerini tartışıyor ve ayrıca yaklaşan operasyon için hazırlanması gereken belgelerin bir listesini sunuyor.

Hedefler ve araçlar

Vatandaşları olağan ikamet yerlerini değiştirmeye, kendi konutlarını değiştirmeye teşvik eden bir takım nedenler vardır; buna göre, her biri kendi avantajlarına sahip olan gayrimenkul alışverişinde bir değil, birkaç yol vardır. Dezavantajları:

Çoğu zaman, konut değiştirme ihtiyacı sahibinin talebi üzerine ortaya çıkar, başka bir deyişle, yaşam alanını genişletmek (ailenin eklenmesi nedeniyle veya ihtiyaçlar arttıkça, konfor düzeyine ilişkin iddialar) veya ikamet alanını “daha ​​çekici” bir alana değiştirmek;

Modern emlakçıların uygulamasında, mali durumlarını iyileştirmek için takas yapmak isteyen müşteriler var - geniş bir daireyi daha mütevazı bir konutla değiştirirken, ek bir ödeme alabilir ve yaşayacak bir yerden tasarruf edebilirler. Buna karşılık, yaşam koşullarını iyileştirmek isteyen vatandaşların tam da ihtiyaç duyduğu şey, “bir daireyi ek ödeme yaparak daha büyük bir daireyle değiştirme” fırsatı;

Ayrıca büyük bir daireyi iki küçük daireyle değiştirmek isteyenler her zaman vardır. Bu durumda, çoğunlukla mirasın bölünmesinden veya ayrılıktan bahsediyoruz - boşanma sırasında aile üyeleri ortak bir yaşam alanını paylaşıyor ve ayrı dairelerde yaşamaya başlıyor.

Takas yaparken çoğu şey dairenin konumuna ve durumuna bağlıdır; örneğin, başkentin merkezi bölgesindeki küçük bir daire, merkezden belirli bir mesafede bulunan oldukça geniş bir yaşam alanıyla değiştirilebilir. Üstelik merkezin ek bir ücret ödemek zorunda kalmama ihtimali de var.

Gayrimenkul takası seçenekleri

Emlak takası işlemi Sovyet döneminde en yaygın olanıydı; eşdeğer daire değişimi, özellikle başka bir şehre taşınmak gerektiğinde oldukça sık uygulanıyordu. Hareket, kural olarak, yaşam koşullarındaki, iş yerindeki ve şehirlerarası daire değişimindeki bir değişiklikten kaynaklandı ve vatandaşları şehirlerinde bir alıcı bulma ihtiyacından ve ardından yeni bir yerde daire arama zorunluluğundan kurtardı.

Modern emlak piyasasının gerçeklerinde, dairelerin nasıl değiştirileceği sorusu dikkate alındığında sadece üç seçenek tartışılmaktadır. Bu, satın alma/satma yoluyla bir takas, bir dairenin diğeriyle doğrudan takası, alternatif bir işlemdir.

İlk seçenek en basit olanıdır ve eğer daire sahibi emlakla çalışma konusunda yeterli deneyime sahipse, bu yöntem profesyonel bir emlakçının katılımından kaçınmanıza olanak tanır. Takas süreci aslında iki işleme bölünmüştür; birincisi, ev sahibi dairesi için bir alıcı ararken aynı zamanda gereksinimlerini karşılayacak yaşam alanını bulur.

İkinci seçenek doğrudan değişimdir emlakçının tecrübe sahibi olmasını gerektiren oldukça karmaşık bir işlem. Operasyon, değiştirilmenin yanı sıra özelleştirilmemiş dairelerin de değiştirilmesini mümkün kılıyor. Bu yöntemin karmaşıklığı, takas yapmak isteyen mülk sahiplerinin, dairelerini satmaya istekli olanlardan önemli ölçüde daha az olması gerçeğinde yatmaktadır. Bu, önerilen koşulların herkese uygun olmasını sağlamak gerektiğinden, işlemin her bir tarafının seçimini önemli ölçüde daraltır.

Üçüncü seçenek alternatif bir anlaşmadır. bu tür işlemler genellikle emlakçılar tarafından yürütülür ve işleme katılanlar için finansal riskleri azaltır. Alternatif bir takas, daireyi satın alan kişiden avans almayı içerir; bu fonlar da satın alınması gereken konut için ödenir. Böylece, işleme katılanlar fiyatı sabitler ve aynı zamanda niyetlerinin ciddiyetini de teyit ederler, çünkü ön ödemeden sonra işlemi reddetmek son derece zordur.

Sahibinin hemen yeni bir yaşam alanı satın almak için bir daire satması durumunda bazı riskler ortaya çıkar - fiyatlardaki ani bir sıçrama (satıştan sonra) satın alma işlemine müdahale edebilir veya dairenin sahibi olması gerekeni yapabilir. Gelirle satın alınan kişi onu satma konusundaki fikrini değiştirebilir. Sonuç olarak daire satıldı ve eski sahibinin hâlâ yaşayacak yeri yok ve gelirler "rüyalardaki daireyi" satın almak için yeterli değil. Alternatif bir takas, bu risklerden kaçınmanıza ve işlemi mümkün olduğunca çabuk tamamlamanıza olanak tanır.

Takas anlaşması

Daire alışverişi için çeşitli seçenekler göz önüne alındığında, ilk kez başkentteki geliştiriciler tarafından uygulanan oldukça ilginç bir şemaya dikkat etmek mümkün değil. Bu, eski dairenin ödeme olarak kabul edildiği, yeni bir binadaki bir daireye hızlı bir şekilde taşınmayı içeren bir "takas" planıdır. Bu tür bir değişim genellikle Moskova emlak acenteleri tarafından sunulmaktadır ve işlem çok az zaman aldığından oldukça popülerdir - kaydın başlangıcından taşınmanın tamamlanmasına kadar yaklaşık üç gün sürer.

İkincil piyasadaki daire işlemlerinin sayıca fazla olmasına rağmen, giderek daha fazla vatandaş yeni konuta taşınmak istiyor ve eski bir dairenin yeni bir bina ile değiştirilmesi her geçen yıl daha yaygın hale geliyor.

Ek “doğum sermayesi” fonlarının ödenmesiyle takas

Bir daireyi değiştirirken, yalnızca kendi paranızı değil, aynı zamanda bir çocuğun doğumunda devlet tarafından ödenen “doğum sermayesini” de kullanabilirsiniz. Bir dairenin ek ödemeyle değiştirilmesi artık egzotik bir emlak işlemi değil; neredeyse tüm büyük emlak acenteleri benzer bir hizmet sunuyor. Ancak bu durumda “doğum sermayesinin” ancak çocuk üç yaşına geldiğinde kullanılabileceği unutulmamalıdır.

İpotekli konut değişimi

Diğer bir takas türü ise ipotekli konut takası, yani ipotek kredisi ile satın alınan apartman daireleri olarak değerlendirilebilir. Konutların önemli bir kısmı kredi parasıyla satın alındığından, bir daireyi ipotek ile takas etmenin mümkün olup olmadığı sorusu oldukça sık gündeme geliyor. Bu işlemi gerçekleştirirken kredinin verildiği bankanın doğrudan katılımının yanı sıra onay da gereklidir. Teknik olarak şu gerçekleşir: iki sözleşme aynı anda yapılır - satış ve satın alma; satış sırasında alıcı, satıcının bankaya olan borcunu öder veya borç yükümlülüklerini üstlenir (bankalar bunu yapmakta isteksizdir). Banka, satın alınan dairenin yeniden tescili ile birlikte, borcun tamamı ödenene kadar yeni sahibinin mülkü satmasına izin vermeyen bir takyidat da koyuyor.

Bir belediye dairesinin özelleştirilmiş bir daireyle değiştirilmesi

Şu anda konut amaçlı gayrimenkullerin tamamı özel mülkiyette değil; şehirdeki konut stokundaki dairelerin büyük bir kısmı belediye mülkiyetindedir. Ancak konutun şehre ait olması, bu dairede yaşayanların daha iyi yaşam koşulları talep edemeyecekleri anlamına gelmemektedir ve yaşam alanını genişletmenin (ya da alanı değiştirmenin) tek yolu aynı takastır.

Ancak çok sayıda evrak toplama ihtiyacının yanı sıra özelleştirilmiş konut sahibi için takasın kârlı olmaması nedeniyle bu tür işlemler yaygınlaşamadı. Belediye apartmanında yaşamak sosyal kira sözleşmesiyle düzenlenir ve özel daire sahibi belediye dairesine taşındığında bu sözleşme onun adına yenilenir ve karşı taraf dairenin tam mülkiyetini alır.

Özelleştirilmiş daire sahipleri bu makalede listelenen yöntemler arasından bir takas yöntemi seçebilirlerse (ek ödemeli bir daire takas sözleşmesi, bir satış sözleşmesi, bir takas sözleşmesi kullanın), o zaman belediye konutlarında yaşayanlar için her şey biraz farklıdır. Özelleştirilmemiş daireleri değiştirmek için yalnızca bir değişim anlaşması yeterli olacaktır ve bir belediye dairesini özelleştirilmiş bir daireyle başka bir şekilde değiştirmeniz gerekiyorsa, önce onu özelleştirmeniz gerekir.

Daire değişiminde vergi

Apartman değişiminin bir diğer yönü de vergilendirmedir. Vergi Kanunu hiçbir şekilde doğrudan takas yapılırken vergi ödenmesini düzenlememektedir, ancak Medeni Kanun (Madde 567), bir alım satım sözleşmesi yapılması durumunda olduğu gibi takas sözleşmesi için de aynı vergi kurallarının geçerli olduğunu belirlemektedir.

Yani dairenin mülkiyetini devreden taraf satıcı, karşı taraf ise alıcı olarak kabul edilmektedir. Her bir daire için ödemenin takas sözleşmesinde yansıtılan bedel üzerinden ayni olarak yapılacağı varsayılmıştır. Ayrıca, değiştirilen dairenin üç yıldan fazla bir süre sahibine ait olması durumunda, daire değişiminde vergi alınmaz.

Daire değişiminde gerekli belgeler

Bir daireyi takas etmek için (ancak bu aynı zamanda gayrimenkul satışı için de geçerlidir), mal sahibinin aşağıdaki belgeleri toplaması gerekir:

• ·​ Dairenin mülkiyetini belirleyen tapu belgeleri;
• ·​ Tesisin kadastro pasaportu;
• ·​ Ev kayıt defterinden alıntı ve mali kişisel hesabın bir kopyası;
• ·​ Dairenin tahmini değerini belirleyen bir belge (gayrimenkul değerlendirmesi yapılması gereklidir);
• ·​ İşlemin taraflarının kimlik belgeleri (pasaport ve doğum belgeleri).

Ayrıca, üçüncü tarafların haklarının ihlalinin işleme müdahale etmeyeceğinden emin olmanızı sağlayacak belgelere de ihtiyacınız olacak:

Evliliğin sonuçlanması ve/veya boşanmasına ilişkin işlemin taraflarının belgeleri. Eğer mülk evlilik sırasında satın alınmışsa, işlem için eşin yazılı izninin alınması gerekmektedir. Ayrıca, evlilik sırasında edinilen mallar ortak kabul edildiğinden ve hakları her iki eşe de eşit olarak ait olduğundan, evlilik zaten feshedilmişse de rıza gereklidir;

Küçüklerin vesayet ve vesayet dairesinden alınan sertifika. Reşit olmayanların yaşadığı (kayıtlı veya hisseli) gayrimenkullerle işlem yapılması durumunda belge gereklidir.

Çözüm

Bu makalede sunulan bilgilere dayanarak, web sitesi portalı uzmanları, amacı bir gayrimenkulü diğeriyle değiştirmek olan işlemlerin, örneğin bir daire satın alma ve satma prosedüründen daha karmaşık olduğunu belirtmek ister. Bu nedenle, zaman kaybı ve diğer sıkıntılardan kaynaklanan risklerden kaçınmak için, konut takası yapmak isteyenlerin ancak yeterli tecrübeye sahip olmaları halinde işlemi kendilerinin hazırlamaları tavsiye edilmektedir. Bu durumda yetkin bir emlakçıyı işe almak zamandan ve sinirlerden tasarruf etmenize yardımcı olacaktır.

Ayrıca çalışan bir uzman, belge doğrulama konusunda profesyonel bir yaklaşım sunabilmektedir. Ve bu çok önemlidir, çünkü ikincil piyasa gayrimenkul ile yapılan bir işlemden bahsediyoruz - dairenin birden fazla sahibi değişmiş olabilir, bu da birinin haklarının olası ihlali sonucunda işlemin geçersiz ilan edilmesi riskini artırır.

Emlak piyasasında daire alım satımının yanı sıra takas gibi bir prosedür de bulunmaktadır. Gayrimenkul değişimi aslında yaşam koşullarını değiştirmenin en basit ve en uygun yoludur, çünkü işlem yeni bir ikamet yerine hızlı bir şekilde taşınmayı gerektirdiğinden, taraflar gereksiz sıkıntılardan kurtulur.

Ancak uygulamada takas için en uygun seçeneklerin bulunması ve işlemin belgelenmesi bazı zorlukları da beraberinde getirmektedir (özellikle bu alanda yeterli bilgisi olmayan kişiler için). Bu, çeşitli kurnaz entrikalar kullanarak ya insanların parasını alan ya da daha kötü takas koşulları sağlayan dolandırıcılar tarafından kolaylıkla istismar edilir. Ve konu yasal işlemlere geldiğinde bile, aldatılan kişinin çoğu zaman hatalı olduğu ortaya çıkar. Bu nedenle konut değişimi konusunun son derece dikkatli ve sorumlu bir şekilde ele alınması gerekir.

Bir daireyi diğeriyle değiştirmenin iki yolu vardır:

• doğrudan değişim prosedürünün kullanılması;
• Bir satın alma ve satış işlemini tamamlamak.

Doğrudan değişim prosedürü oldukça zahmetlidir. Bunun özü, işlemdeki bir katılımcının dairesinin ikinci katılımcının mülküyle değiştirilmesi ve taraflar arasında iki ayrı alım satım sözleşmesinin yerine geçen bir takas sözleşmesi yapılması gerçeğinde yatmaktadır.

Ancak çoğu zaman gayrimenkul değişimi ikinci şekilde gerçekleştirilir, yani mal sahibi dairesini satar ve ardından yeni bir ev satın alır. Bu durumda işlemi kendi başınıza tamamlamak oldukça zordur, bu nedenle öngörülemeyen durumlardan kaçınmak için güvenilir bir emlak şirketi veya yetkili bir avukatla iletişime geçmek daha iyidir.

Ek ücret karşılığında takas

Büyük bir dairenin sahibi, onu iki küçük daireyle değiştirmeyi deneyebilir veya ek bir ödeme yaparak daha küçük bir daireyle değiştirebilir. Uygulamada görüldüğü gibi, bir daireyi iki kişilik değiştirmek oldukça zordur. Dolayısıyla bu durumda en kabul edilebilir olanı ikinci seçenektir.

Daha küçük bir yaşam alanı için ek ücret almak ilk bakışta basit bir mesele gibi görünüyor. Sadece metrekareye odaklanmak yanlıştır. Ek ücretin miktarı pek çok şeye, özellikle de mülkün durumuna ve konumuna bağlı olacaktır. Kural olarak, daire merkezden ne kadar uzakta olursa maliyeti o kadar düşük olacaktır.

Özelleştirilmemiş daire

Belediye dairelerinin değişiminden bahsediyorsak, işlemi tamamlamak için aşağıdakileri yapmanız gerekecektir:

• ev sahibinden izin almak;
• gerekli belgeleri toplayın:
• işverenin tüm yetişkin aile üyeleri tarafından imzalanmış bir beyan;
• orijinal sosyal kira sözleşmesi;
• dairede yaşayan kişi sayısına ilişkin sertifika;
• kamu hizmetleri için borcun bulunmadığını doğrulayan bir sertifika;
• vesayet ve vesayet makamlarından konut değişimi için yazılı izin (apartmanda küçük çocuklar veya engelli kişiler yaşıyorsa);
• devlet vergisinin ödenmesinin makbuzu;
• başka bir kiracıyla gayrimenkul takas sözleşmesi yapmak.

Her iki tarafın imzaladığı sözleşme, incelenmek üzere ev sahibine sunulur. İnceleme süresi genellikle 10 gündür.

Kararın olumlu çıkması halinde her işveren yeni ev sahibiyle sosyal kira sözleşmesi yapmakla yükümlü. Bu işlemin tamamlanmasının ardından özelleştirilmeyen yaşam alanının takası işlemi tamamlanmış sayılır.

Özelleştirilmiş daire

Sanat'a göre. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 567'si, özelleştirilmiş dairelerin takasına ilişkin prosedür, alım satım prosedürüne benzer.

Bir takas sözleşmesi imzalarken, taraflardan her biri hem satıcı hem de alıcı olarak hareket eder.

Bu durumda, işlemdeki katılımcıların her birinin aşağıdaki belgeleri toplaması gerekecektir:

• pasaport;
• daireye ait tapu belgeleri (satış ve satın alma sözleşmeleri, bağışlar, özelleştirme sonucu alınan belgeler);
• gayrimenkul mülkiyetinin tescil belgesi;
• daire için kadastro pasaportu;
• konutun takdir değeri belgesi;
• mali kişisel hesabın bir kopyası ve dairede kayıtlı sakinler hakkında ev kayıtlarından bir alıntı;
• kayıt/boşanma belgesi.

Şehirler arası daire değişimi

Şehirlerarası konut amaçlı gayrimenkul değişimi, telif hakkı sahiplerinin başka bir bölgeye taşınmasını içerir ve süreci başlatan kişinin talebi üzerine gerçekleştirilir.

Bu durumda taraflar öncelikle seçilen konutu inceleyerek ilgili şehre varır ve ardından uygun bir anlaşma yapar.

Dairelerin mülkiyetinde olması halinde takas yerine alım-satım işlemi yapılması çok daha etkili olacaktır.

Farklı şehirlerde bulunan konutların değişimi oldukça karmaşık bir prosedürdür, bu nedenle bunu gerçekleştirmek için deneyimli emlakçıların veya avukatların hizmetlerini aramanız tavsiye edilir.

Nasıl kayıt olunur?

Özelleştirilmiş dairelerin değişimi işlemi birkaç aşamada gerçekleştirilir:

1. uygun seçeneklerin aranması;
2. bir değişim sözleşmesi hazırlamak ve imzalamak;
3. sözleşmenin noter tarafından onaylanması;
4. işlemin Rosreestr'de kaydedilmesi ve yeni evin mülkiyet belgesinin alınması.

Daire değiştirmenin maliyeti ne kadar?

Rosreestr yetkilileriyle bir değişim sözleşmesinin devlet tescili ücreti, işlemin her bir tarafı için 200 rubleye mal olacak.

Vergi ödemem gerekiyor mu

Kanun koyucu, gayrimenkul değişimi gibi bir işlem için vergi miktarını belirlememektedir. Ancak Rusya Federasyonu Medeni Kanunu normlarına göre takas, alım satım sözleşmesine eşdeğerdir. Bu nedenle takas işleminde satılan daire bedelinin %13'ü oranında belirlenen vergi de geçerli olacaktır.

Bir vatandaşın 5 yıldan daha az bir süre konut sahibi olması durumunda vergi ödeme yükümlülüğünden muaftır.

Nüanslar

Daire alışverişi prosedürü birçok farklı nüansla doludur. Güvenliği ancak makul bir yaklaşımla sağlanabilir.

Bir anlaşmayı doğru bir şekilde hazırlamak ve takas işlemini resmileştirmek için en iyi çözüm bu alanda deneyimli uzmanların hizmetlerine yönelmek olacaktır.

​