Размяна на апартаменти в Москва: как да не останете без нищо?

За много руснаци смяната на апартамент е не само начин да подобрят условията си на живот, но и спешна необходимост. Развод на съпрузи, грижи за възрастни родители, деца, които са пораснали и искат да живеят отделно – това са само малка част от причините за размяна на апартаменти. Но този процес, подобно на покупката или продажбата, има своите тънкости, за които трябва да знаете, за да не останете изобщо без жилище.

Размяна на апартамент за... апартамент: разнообразие от възможности

И така, какво е замяна на апартамент? В класическия и правен смисъл това е сделка с жилища, при която всяка страна се задължава да прехвърли жилищен имот в собственост на другата страна (член 567 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Преди приватизацията замяната на апартамент беше единственият начин за промяна на условията на живот, но днес в повечето случаи замяната става чрез покупко-продажба. Размяната на апартамент по класическия начин е много сложен и труден въпрос, тъй като е необходимо да се намери вариант, който да устройва и двете страни едновременно. Ако в обмена участват повече от две страни, тогава сложността на сделката се увеличава няколко пъти.

Вариантите за замяна на апартаменти са много, като всеки от тях има свои собствени характеристики, които трябва да се вземат предвид, преди да се вземе решение.

Замяна с доплащане в двете посоки

Обикновено се извършва при условие, че един от апартаментите не е равен на другия по редица начини. Това може да бъде замяна на апартамент с по-малка квадратура за по-голям или апартаменти, единият от които се намира в елитен район, а другият в отдалечен район. Понякога жилища с различно качество се разменят по подобен начин - например апартамент в добър ремонт в нова сграда за апартамент в стара сграда. Специални случаи на замяна с доплащане могат да бъдат замяна за крайградски жилищен имот и замяна извън града. Размерът на допълнителната такса обикновено зависи от конкретните обстоятелства на обмена.

Процесът на регистриране на обмен с допълнително плащане предполага включването в договора на клауза със задължително посочване на сумата, която трябва да бъде платена допълнително, условията на плащане и процедурата за извършване на плащания между страните. Паричната сума винаги се посочва в рубли, дори ако процесът на сетълмент включва превод на чуждестранна валута.

В съответствие с член 567 от Гражданския кодекс на Руската федерация, в допълнение към глава 31 от Гражданския кодекс на Руската федерация, до договор за замяна на приватизиран апартамент с доплащанеВажат и принципите на договора за продажба, т.е. Глава 30 от Гражданския кодекс на Руската федерация. В резултат на това всички страни са и продавачи, и купувачи едновременно. Важен момент от такова формализиране на договорните отношения е, че условията за регистриране на сделката съвпадат, за разлика от насрещната покупка и продажба, и възможностите за измама от двете страни са рязко намалени - страните по споразумението получават това, което искат .

Понякога, на етапа на търсене на опции, някой от потенциалните участници в обмена заявява, че е готов да обмени жилището си с доплащане в двете посоки. Това означава, че той избира апартаменти не по цена - например в определен район с развита инфраструктура, в престижна сграда и т.н. Тоест по време на замяната той може да доплати за по-скъпо жилище или да приеме доплащането и да замени апартамента си за по-евтин.

Замяна на един апартамент за няколко

Най-често тази опция за обмен е търсена по семейни причини - когато роднини пътуват или се отдалечават. В този случай голям апартамент се заменя с няколко по-малки или, обратно, няколко апартамента се заменят с един голям. Размените се извършват с и без надценка. Понякога тази опция за обмен се използва за подобряване на условията на живот, например при преместване на общински апартаменти в центъра на Москва. В някои случаи на жителите могат да бъдат предложени много изгодни условия - отделни апартаменти в ж.к.

Замяна на равностойни апартаменти

Тази опция е уместна, когато става въпрос за удобството на собствениците. Причината в този случай може да бъде промяна на мястото на работа, ново училище за детето, необходимостта да живеете близо до възрастни роднини и др. При замяна на апартамент в центъра за еквивалентен в отдалечен район можете да получите и материални ползи под формата на допълнително плащане, без да губите квадратни метри.

Замяна на апартамент за селска къща

Една от най-ярко изразените тенденции напоследък. Все повече и повече жители на града, които притежават недвижими имоти в Москва, се стремят да се преместят извън града, далеч от суетата на мегаполиса. Но си струва да се помни, че разстоянието от столицата трябва да бъде компенсирано от благоприятна екологична ситуация, добра транспортна достъпност и наличие на развита инфраструктура, включително училище, детска градина, магазини, клиника и други социално значими съоръжения.

Размяна в

Това е замяна на вторично жилище за апартамент в нова сграда с доплащане. Същността на процедурата е да се компенсира цената на стария апартамент при закупуване на нов. В този случай се сключва споразумение за продажба на вторичен имот и едновременно с това се резервира жилище в нова сграда, обикновено за период от 2-3 месеца, на фиксирана цена. През това време собственикът трябва да продаде стария имот, а приходите се използват за частично заплащане на цената на новия апартамент. Основната трудност на този вариант е краткият период от време, през който трябва да продадете стария апартамент. Ако не успее, предварително фиксираната цена на жилищата неизбежно ще се увеличи.

Замяна със замяна на обезпечение

Тази опция е подходяща за апартаменти, взети на ипотека. Не всеки собственик е в състояние да изплати изцяло заема преди замяната и прехвърлянето на дълга на трета страна не е много изгодно за банката. Процесът на обмен с подмяна на обезпечение се регулира от член 345 от Гражданския кодекс на Руската федерация и е необходимо съгласието на банката за обмен на жилище и спазване на определени условия, които са индивидуални за всяка банка. Например, някои институции изискват част от дълга да бъде покрита и плащането трябва да се извърши незабавно в рамките на 5-6 години. След замяната закупеният апартамент става обезпечение, чиято покупка трябва да бъде одобрена от банката след професионална оценка. Тежестта е свалена от продадения апартамент. Процедурата за замяна на жилище, закупено с ипотека, е възможна само чрез покупко-продажба.

Как правилно да размените апартамент в Москва

Намирането на подходящ вариант за обмен е само половината от битката. Необходимо е самата процедура да се извърши правилно, така че впоследствие да няма проблеми с правото на собственост върху жилище. За да бъде сделката напълно законна, ще трябва да съберете пакет от документи, който включва:

документи за собственост, определящи собствеността върху апартамента;
кадастрален паспорт на помещението;
извлечение от домашен регистър и копие от личната финансова сметка;
удостоверение за оценка на жилището;
документи, идентифициращи страните по сделката.

Освен това може да се изискват документи, показващи, че сделката не нарушава правата на трети страни:

удостоверение за брак или развод;
съгласието на съпруга да сключи споразумение, ако апартаментът е закупен по време на брака;
удостоверение от отдела за настойничество и попечителство на непълнолетни, в случай че непълнолетните са регистрирани или имат дялове в обменяния апартамент.

След като съберете пакет от документи и правната им проверка, можете да преминете директно към процедурата за обмен.

В случай, че се проведе класически обмен, което не включва покупка и продажба, тогава участниците в сделката трябва само да съставят споразумение за обмен и да изпратят документи за държавна регистрация. В същото време договорът трябва да предвиди всички нюанси на обмена. Така че, ако собствениците обменят апартаменти с различна стойност, това трябва да бъде отразено в договора, в противен случай, например, петстаен апартамент в елитен район може да се окаже еквивалентен по договора на банкнота от три рубли в покрайнините . Задължителен документ за споразумението за замяна е акт за прехвърляне или друг документ, потвърждаващ факта на замяна на апартаменти. Подписва се едновременно с договора или след получаване на удостоверение за собственост.

важно!
Собственикът има право на собственост върху нов апартамент от момента на държавна регистрация в Rosreestr, дори ако другата страна по обмена все още не е формализирала това право.

Предимството на сделката за замяна е, че ако тя бъде обявена за невалидна, увреденото лице може да си върне предишното жилище. Същественият му недостатък е, че може да отнеме много, много време, за да се намери вариант за жилище за замяна.

Споразумение за замяна на жилищни помещения, предоставени по договори за социално наемане, все още е единствената възможност за промяна на условията на живот за собствениците на общински апартаменти. Особеността на обмена в този случай е, че той се регулира от Жилищния кодекс на Руската федерация. Възможността и правилата за обмен на общински жилища са предписани в членове 72–74 от Жилищния кодекс на Руската федерация, а правото на обмен на такива помещения е в част 1 на член 49 от Жилищния кодекс на Руската федерация, част 1 на член 60 от Жилищният кодекс на Руската федерация, параграф 4 от част 1 на член 67 от Жилищния кодекс на Руската федерация.

Важно е!
По закон замяната на общински апартаменти е възможна само със същите жилищни помещения, предоставени по договори за социално наемане. В този случай е необходимо писменото съгласие на наемодателя и абсолютно всички членове на семейството на наемателя, живеещи в това помещение; или органи на настойничеството и по попечителството - ако последните са малолетни, недееспособни или ограничено дееспособни граждани. Съгласието на други жители („регистрирани“) не е необходимо, ако не са членове на семейството. Не се изисква регистрация на такова споразумение за обмен в Rosreestr.

Замяна по договор за покупко-продажбаднес е най-популярният вариант за сключване на такива сделки. Такава размяна може да се извърши само ако всичките й обекти са приватизирани.

Съществуват два вида замяна по договора: пряка и алтернативна.

Директен или „чист“ обмен предполага сделка с директно прехвърляне на жилище от страните в замяна на взаимен интерес. Това е проста схема за замяна без верига за покупко-продажба на поредица от апартаменти. И това е добре за всички, с изключение на едно нещо: къде да намерим двама собственици, които биха били напълно доволни от възможностите на другия? Методът за обмен на жилище „директно“ значително ограничава свободата на избор на апартамент, което е особено неудобно при обмен на един имот за няколко и следователно е доста рядко на пазара на недвижими имоти днес.
При алтернативен обмен собственикът на продавания апартамент е и купувач на друго жилище. Домът му е обявен за продажба, след като за него се намери купувач, продавачът избира подходящ вариант, а парите, които получава за апартамента си, се използват за плащане на нов дом. Въпреки своята простота, схемата предполага наличието на трето лице за сделката - „нетен купувач“, който разполага с достатъчно средства за покупката. Поради това броят на апартаментите, участващи в една сделка, може да бъде доста значителен - до 7 или 8. А основната трудност на процедурата е, че всички договори трябва да бъдат подписани по едно и също време. След сключване на договор за покупко-продажба, както в случай на изготвяне на договор за замяна, е необходимо да се регистрира собствеността върху жилище в Rosreestr.

Услуги на агенция за недвижими имоти срещу собствени усилия

Много собственици на апартаменти решават да извършат процедурата за замяна сами, надявайки се да спестят от услугите на агенция за недвижими имоти. Този подход е оправдан само ако човек наистина е добре запознат с пазара на недвижими имоти и освен това разбира правните аспекти на сделките и знае как да се предпази от измамници.

Много често, когато търсят апартамент сами, собствениците попадат на вниманието на безскрупулни продавачи и не само рискуват да надплатят за апартамента, но дори могат да загубят жилище и пари. Често има случаи, когато сделките за замяна са обявени за невалидни поради факта, че апартаментът е имал други собственици, които не са посочени в договора, или замяната обикновено е извършена с помощта на фалшиви документи.

За да се предпазите от подобни неприятности, най-добре се свържете с агенция за недвижими имоти. Специалистите по недвижими имоти ще могат правилно да оценят партньора за обмен, да проверят правната чистота на апартамента, коректността на документите и възможността за провеждане на процедурата. Освен това професионалистите разполагат със собствени бази данни за недвижими имоти, което означава, че те ще могат да изберат подходящата опция в най-кратки срокове, което значително ще спести време и пари за търсене. По правило агенциите се интересуват да предоставят на клиента цялата най-пълна и надеждна информация за предложените опции за обмен и да гарантират тяхната „чистота“.

Друг нюанс е документацията. Независимата регистрация може да причини трудности, свързани с регистрирани в апартамента недееспособни или непълнолетни граждани и с незаконно преустройство. Специалистите на агенцията помагат за решаването на тези проблеми възможно най-скоро.

Замяната на жилище е сложен и продължителен процес, който е свързан и със сериозни финансови рискове. Не трябва да експериментирате и да отказвате услугите на професионалисти, дори ако ви се струва, че знаете всичко за вашия апартамент и сте напълно способни да наблюдавате всички нюанси на сделката.

Редакционно мнение

Размяната на апартамент в Москва днес е практически невъзможна без участието на квалифициран посредник - агенция за недвижими имоти. Това се дължи както на юридически затруднения, така и на чисто организационни. Дори като абсолютно свободен човек да направи информиран избор, е невероятно трудно да изберете, прегледате и проверите правната чистота на жилището в необходимия брой опции сами. В същото време търсенето и изборът на надежден брокер - необходимо условие за извършване на сделки с недвижими имоти - също изисква известно усилие.

Ако е възможна размяна, е необходимо да се съберат редица документи: заявление от работодателя, подписано от всички пълнолетни членове на семейството, включително временно отсъстващите; оригинална поръчка или договор за наем; удостоверение за лица, живеещи в това жилищно пространство; удостоверение от организацията за поддръжка на жилища, потвърждаващо, че няма дългове по сметки за комунални услуги. Ако в апартамента живеят непълнолетни, некомпетентни или частично дееспособни лица, трябва да получите писмено съгласие от органите по настойничество и попечителство за извършване на тази сделка. След това между наемателите, желаещи да направят размяна, се подписва споразумение за размяна на жилищни помещения. Неговият оригинал се представя от работодателите на всеки от наемодателите, с които имат сключени договори за социален наем, за получаване на съгласие за извършване на съответната замяна. Съдържание:

Как правилно да обменяте апартамент.

Как да обменя апартамент

EGRN: Единният държавен регистър на недвижимите имоти (USRN) се поддържа от ROSREESTR - Федералната служба за държавна регистрация, кадастър и картография.От 02.01.2017 г. регистърът на недвижимите имоти и правата върху тях се поддържа в електронен вид форма. 6. Заявления до Rosreestr: Можете да подадете заявление до Rosreestr чрез MFC - многофункционални центрове „Моите документи", независимо от местоположението на имота. Rosreestr затваря своите офиси за получаване и издаване на документи.
7. Потвърждение за собственост: Вече не се издава удостоверение за държавна регистрация на собственост.Единственото доказателство за регистрирано право е наличието на запис за това в Единния държавен регистър на недвижимите имоти, следователно след регистрация на собствеността, на новия притежател на авторски права ще бъде издадено извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти, съдържащо пълна и надеждна информация за собствеността, регистрираните права и ограниченията на правата. 8.

Как става замяната на апартаменти?

на Руската федерация относно изпълнителното производство, в случай на: 1) смърт на длъжник-гражданин, обявяването му за мъртъв или признаването му за безследно изчезнал, ако изискванията или задълженията, установени със съдебен акт, акт на друг орган или длъжностно лице не може да премине към правоприемника и не може да бъде изпълнено от попечителя, назначен от органа по настойничество и попечителство; 2) вписване на изключване на юридическо лице (организация-длъжник) от Единния държавен регистър на юридическите лица. 3. Еднократното обезщетение на лицата, посочени в част 1 от този член, не може да надвишава един милион рубли.4.

Руската федерация, представлявана от органа за регистрация на права, има право на обратен иск в размер на сумите, възстановени от Руската федерация в съответствие с този член.

Как да обменяме апартаменти без покупко-продажба

важно

От своя страна възможността за „размяна на апартамент за по-голям с доплащане“ е точно това, от което се нуждаят гражданите, които искат да подобрят условията си на живот; Освен това винаги има хора, които искат да заменят голям апартамент за два по-малки апартамента. В този случай най-често говорим за подялба на наследство или за раздяла – при развод членовете на семейството споделят обща жилищна площ и се преместват да живеят в отделни апартаменти.

Когато извършвате обмен, много зависи от местоположението и състоянието на апартамента; например малък апартамент в централната част на столицата може да бъде заменен за доста просторно жилищно пространство, разположено на известно разстояние от центъра. Освен това има възможност собственикът на апартамент в центъра да не плаща допълнителна такса.

Как правилно да обменяте апартамент. методи за обмен на недвижими имоти

Как да разменяме апартаменти Размяната на дълги разстояния беше спасителна, въпреки че отне невероятно много време и усилия. И сега това не премахва необходимостта да търсите купувач в собствения си град или да търсите апартамент в чужд.
И само добра агенция за недвижими имоти помага на хората с тези неволи. Тази замяна обикновено се извършва чрез продажба и последваща покупка.

Има и алтернативни сделки, както и директна замяна на апартамент (вторично жилище), но много по-рядко. Тези три варианта се използват най-често от агенциите за недвижими имоти.

Първият вариант е най-простият и следователно най-често използваният. Ако собственикът на апартамента има достатъчно опит в работата с недвижими имоти, той може да не се нуждае от професионален брокер.

Жилищен консултант

Въпреки това, фактът, че жилището принадлежи на града, не означава, че живеещите в този апартамент не могат да претендират за подобрени условия на живот и единственият начин за разширяване на жилищното пространство (или промяна на района) е същата замяна. Подобни сделки обаче не са станали широко разпространени поради необходимостта от събиране на множество документи, както и нерентабилността на обмена за собственика на приватизирани жилища.
Животът в общински апартамент се урежда с договор за социално наемане, като когато собственикът на частен апартамент се премести в общински, този договор се подновява на негово име, а другата страна получава пълната собственост върху апартамента.

Характеристики на договор за замяна на апартамент през 2018 г

Данъчно приспадане

В тази статия ще разгледаме данъчното приспадане при смяна на апартамент. Нека научим повече за процедурата за регистрация. Ние ще подредим необходимите документи.

внимание

При извършване на сделка за замяна на жилище, както и при сключване на договор за покупко-продажба купувачът и продавачът имат данъчни задължения. Споразумението за замяна е и основата за получаване на приспадане на имущество за всяка от страните по споразумението.

Днес ще говорим за спецификата на подаването на приспадане по споразумение за обмен, а също така ще дадем отговори на често срещани въпроси по темата. Данъчни задължения при замяна на жилище Съгласно разпоредбите на Данъчния кодекс страната, която е заменила недвижим имот въз основа на договор за замяна, е длъжна да плати данък върху доходите на физическите лица само ако замяната е извършена с доплащане.

Данъчно приспадане при смяна на апартамент с доплащане през 2018 г

Замяна на приватизирани жилища Съществува и споразумение, наречено „покупко-продажба“, което има много разлики от споразумението за замяна. Разликата е, че договорът за покупка включва замяна на някакъв имот срещу пари.

От своя страна споразумението за замяна предвижда замяна на един имот за друг и ако такава сделка е неравностойна, се изисква допълнително плащане. Предимството на замяната е, че купувачът на жилище не трябва да се занимава с огромни суми пари, но тази операция е по-сложна и отнема много време. Размяната на апартаменти (приватизирани) между роднини включва споразумение между лица, жилищното пространство на един от които е лична собственост. Този обмен предвижда регистрация в регистъра и пререгистрация в кадастралните органи. Процедурата приключва с издаване на ново удостоверение за регистрация на всеки участник в споразумението.

Как да обменяте апартамент без допълнително плащане през 2018 г

По този начин лицето, извършило замяната, има реален шанс да се освободи от данъчната тежест: ако сумата на полученото допълнително плащане е по-малка или равна на 1 милион, няма нужда да плаща данък върху дохода. Пример №2. Скворцов размени селска къща (приблизителна стойност: 2 милиона).

420 хиляди рубли) за двустаен апартамент (прогнозна стойност - 1 милион 806 хиляди рубли) и получи допълнително плащане от 614 хиляди рубли.

Тъй като данъчната основа (614 хиляди) е по-малка от приспадането, Скворцов не трябва да плаща данък. Друг начин за намаляване на данъчната тежест или пълно освобождаване от плащане на данък е да кандидатствате за приспадане на сумата за закупуване на жилище.

В този случай е предвиден следният механизъм: ако лицето, получило допълнителното плащане, има документи, потвърждаващи разходите за продаденото жилище, тогава гражданинът може да намали данъчната основа с размера на тези разходи. Ако апартаментът се продава за по-малко от покупната цена, тогава не е необходимо да плащате данък.

Правна помощ!

Москва и региона

Санкт Петербург и региона.

Федерален номер

Най-честите търсения на собственици на имоти, които искат да променят условията си на живот, включват:

Преместете се в по-просторно жилище. Подобно желание възниква сред собствениците, чието семейство има 2-ро или 3-то дете, както и сред хората, които искат да оборудват в апартамента си офис, фитнес, библиотека и др.
Преместете се в нова къща. Тази опция за обмен е подходяща за хора, които имат високи изисквания към условията на живот.
Промяна на област или град. Това решение най-често е провокирано от смяна на работа. По правило в такава ситуация говорим за равностоен обмен.
Подобрете финансовото си състояние. Това може да стане в случай, че голям апартамент се заменя за по-малко жилище. В тази ситуация собственикът на апартамента получава допълнително плащане. Тази опция е подходяща за възрастни двойки или хора, чиято работа включва редовни дългосрочни командировки, които поради възраст или заетост не могат напълно да се грижат за просторни апартаменти.
Отделно. Бивши съпрузи или родители с възрастни деца често разменят един голям апартамент за две или дори три по-малки жилища.

При извършване на сделка за замяна на имот много зависи от състоянието и местоположението на апартамента. Например, малък апартамент в центъра на столицата може лесно да бъде заменен за по-просторно жилище в район, отдалечен от центъра. Друг важен факт е дали вашият апартамент е приватизиран или общински.

Трябва също така да се има предвид, че независимата замяна изисква много време и усилия - събиране на документи, оценка на недвижими имоти, проверка на правната чистота на нов апартамент и т.н. Най-добрият вариант е сътрудничеството с доверена агенция за недвижими имоти, чиито специалисти ще анализира вашата ситуация и ще предложи подходящ вариант за обмен.

Методи за замяна на имоти

В съвременните условия най-актуални са три варианта за извършване на сделки за обмен на недвижими имоти:

Замяна чрез покупко-продажба.Собственикът на апартамента намира купувач за своя имот и същевременно избира жилищната площ, която желае да закупи.
Директен обмен.Същността на метода е следната: един имот се разменя за друг. Въпреки привидната си простота, тази операция е доста сложна, тъй като броят на собствениците, които планират да направят замяна, е няколко пъти по-малък от броя на хората, които просто искат да продадат апартамент. Целта на брокера е да предложи условия, които да устройват и двете страни по сделката. Директната замяна е подходяща както за приватизирани, така и за неприватизирани имоти.
Алтернативна търговия (скрит обмен).Този вид операция позволява намаляване на финансовите рискове на страните по сделката. Алтернативната замяна включва следното: купувачът на апартамента дава на продавача аванс, който последният заплаща за избраното жилище. Това дава възможност за фиксиране на цената и потвърждаване на намерението за извършване на сделката. Има рискове за собствениците, които планират да продадат апартамент и веднага да закупят нов дом. Рязък скок в цените може да накара собственика на избраната жилищна площ да промени решението си да я продаде. В резултат на това купувачът остава без своя апартамент и без своя „мечтан апартамент”. Това са опасностите, които алтернативният обмен ви позволява да заобиколите.

Сделка за замяна

Сравнително нова, но вече широко разпространена схема за обмен на жилища включва бързо преместване в апартамент в нова сграда, за което плащане се приема предишното жилищно пространство. Основните предимства на тази опция за обмен са ефективността (от документацията до преместването отнема само 3 дни).

Обмяна на недвижими имоти с помощта на майчински капитал

Това е популярен формат за транзакции, който често се практикува от големите агенции за недвижими имоти. Особеността на обмена в този случай е, че средствата, които държавата плаща при раждане на дете, могат да се използват само когато бебето навърши 3 години.

Възможна ли е замяна на апартамент с ипотека?

Това е актуален въпрос за нашето време, тъй като по-голямата част от недвижимите имоти се купуват с помощта на кредитни средства. Ако решите да обмените апартамент с ипотека, тогава бъдете готови за факта, че в това разследване участват три страни: вие, банката и собственикът на другия апартамент.

Операцията включва следните стъпки:

Уведомявате банката за намерението си да замените ипотекираното жилище.
Сключват се два договора – за покупко-продажба на недвижим имот.
Купувачът, като депозит, плаща на продавача сума, равна на задължението му към банката.
Банката премахва тежестта върху имота.
Продавачът получава останалата сума.

Замяна на общински жилища за приватизирани

Тези сделки редовно се извършват от брокери, тъй като много апартаменти са общинска собственост, но те не са широко разпространени поради необходимостта от събиране на голям брой документи. Освен това подобна операция е неизгодна за собственика на приватизиран недвижим имот: неговото пребиваване в такъв апартамент ще бъде регулирано от договор за социално наемане, докато втората страна по сделката ще стане пълен собственик на имота.

Собствениците на общински жилища са ограничени в избора си на опции за замяна. За тях е подходящ само договор за замяна и за да обменят апартамент по друг начин, първо трябва да го приватизират. Моля, имайте предвид също, че цената за неприватизирани жилища е по-ниска от тази за подобни, но приватизирани недвижими имоти.

Данък върху замяна на недвижими имоти

Съгласно член 567 от Гражданския кодекс за договор за замяна се прилагат същите данъчни правила, както за договор за покупко-продажба. С други думи, този, който прехвърля собствеността върху жилището, е продавачът, а другата страна е купувачът. Плащането на данъка се извършва в натура по цената, която е отразена в договора за замяна. Данъкът не се начислява, ако заменения апартамент е собственост на собственик повече от 3 години.

Какви документи са необходими?

Пакетът от документи включва:

Документи за собственост (те определят собствеността върху недвижими имоти).
Кадастрален паспорт на помещението.
Извлечение от домашния регистър (подробно колко души са регистрирани в този апартамент).
Копие от финансовата лична сметка (доказва, че няма дълг по сметки за комунални услуги).
Документ, определящ прогнозната стойност на жилището. Предварително се поръчва оценка на недвижим имот.
Паспорти и актове за раждане на страните по сделката.

Ще ви трябват и документи, които позволяват да се уверите, че сключването на сделката няма да наруши правата на трети страни:

Удостоверения за брак, удостоверения за развод. Ако апартаментът, който се обменя, е закупен по време на брака, тогава ще получите писменото съгласие на съпруга / съпругата - дори ако бракът вече е прекратен (апартаментът се счита за съвместно придобита собственост и правата върху него принадлежат на двамата съпрузи);
Удостоверение от отдела за настойничество и попечителство. Документът е необходим, ако сделката се сключва с жилище, в което живеят непълнолетни (имат акции или са регистрирани в него) или недееспособни (частично дееспособни) лица. Органите по настойничество и попечителство имат право да забранят замяната, ако в резултат на сделката условията на живот на изброените граждани се влошат.

Освен това, ако искате да направите замяна, ще трябва да получите разрешение от всички лица, които са регистрирани в апартамента с вас. Съгласието трябва да бъде получено и от тези хора, които имат права върху вашето жилище, но не живеят в него (роднини в дълга командировка или военна служба и др.).

Цената на услугата

Разходите за поддръжка на замяна на апартаменти зависят основно от вида и сложността на сделката, както и от времето на извършване на операциите. Едно от предимствата на сътрудничеството с агенция BEST-Real Estate е фиксираната цена на услугата, посочена в договора.

Транзакциите, включващи обмен, се класифицират като по-сложни от сделките за покупка и продажба. Квалифицирани брокери от специализирани агенции ще ви помогнат да избегнете рискове и да спестите време и усилия. Служителите на компанията BEST-Real Estate имат богат практически опит и дълбоки познания в тази област на дейност, което им позволява да решават проблеми с всякаква сложност. Бързо ще намерим подходящ вариант за Вас, ще направим оценка на имота, ще направим правен преглед и др.

Можете да се запознаете с пълния списък на нашите услуги, а на тази страница ще научите как да получите максимална полза при извършване на сделки с недвижими имоти.

Предимства на BEST-Real Estate:

25 години работа и повече от 60 хиляди успешно реализирани сделки.
Собствена база данни за недвижими имоти в Москва и други градове, както и в района на Москва.
Консултиране на клиенти.
400 компетентни агенти.
Предоставяне на надеждна информация.
17 офиса (Москва, Серпухов, Ялта, Сочи).

Обмяната на недвижими имоти всъщност е най-простият и удобен начин за подобряване (промяна) на условията на живот, тъй като сделката включва бързо преместване на ново място на пребиваване, освобождавайки страните по сделката от неприятности. В тази статия експертите от сайта на портала обсъждат различни методи за обмен на апартаменти, а също така предоставят списък с документи, които трябва да бъдат подготвени за предстоящата операция.

Цели и средства

Има редица причини, които насърчават гражданите да променят обичайното си място на пребиваване, да обменят собственото си жилище; съответно няма един, а няколко начина за обмен на недвижими имоти, всеки от които има своите предимства, както и своите недостатъци:

Най-често необходимостта от обмен на жилище възниква по искане на собственика, с други думи, необходимо е да се разшири жилищното пространство (поради добавяне на семейството или с нарастване на нуждите, претенции за нивото на комфорт) или променете района на пребиваване на „по-привлекателен“;

В практиката на съвременните брокери има клиенти, които биха искали да направят обмен, за да подобрят финансовото си състояние - когато обменят просторен апартамент за по-скромно жилище, те могат да получат допълнително плащане и да спестят място за живеене. От своя страна възможността за „размяна на апартамент за по-голям с доплащане“ е точно това, от което се нуждаят гражданите, които искат да подобрят условията си на живот;

Освен това винаги има хора, които искат да заменят голям апартамент за два по-малки апартамента. В този случай най-често говорим за подялба на наследство или за раздяла – при развод членовете на семейството споделят обща жилищна площ и се преместват да живеят в отделни апартаменти.

Когато извършвате обмен, много зависи от местоположението и състоянието на апартамента; например малък апартамент в централната част на столицата може да бъде заменен за доста просторно жилищно пространство, разположено на известно разстояние от центъра. Освен това има възможност центърът да не заплаща допълнителна такса.

Възможности за замяна на недвижими имоти

Операцията по обмен на недвижими имоти беше най-често срещаната в съветските времена; еквивалентната замяна на апартаменти се практикуваше доста често, особено когато беше необходимо да се преместите в друг град. Преместването беше причинено, като правило, от промяна в житейските обстоятелства, мястото на работа и междуградската размяна на апартаменти освободи гражданите от необходимостта да намерят купувач в техния град, а след това и от търсенето на апартамент на ново място.

В реалностите на съвременния пазар на недвижими имоти, когато се разглежда въпросът как да се обменят апартаменти, се обсъждат само три възможности. Това е замяна чрез покупко-продажба, директна замяна на един апартамент за друг, алтернативна сделка.

Първият вариант е най-простият и ако собственикът на апартамента има достатъчно опит в работата с недвижими имоти, този метод ви позволява да избегнете участието на професионален брокер. Процесът на замяна всъщност се разделя на две операции - първо собственикът търси купувач за своя апартамент, като същевременно намира жилищна площ, която да отговаря на неговите изисквания.

Вторият вариант е директен обмен, доста сложна операция, изискваща опит от брокера. Операцията дава възможност за обмен, както и за обмен на неприватизирани апартаменти. Сложността на този метод се състои в това, че има значително по-малко собственици, желаещи да направят замяна, отколкото тези, които желаят просто да продадат апартамента си. Това значително стеснява избора за всяка страна по сделката, тъй като е необходимо да се гарантира, че предложените условия отговарят на всички.

Третият вариант е алтернативна сделка,такива операции обикновено се извършват от брокери и намаляват финансовите рискове за участниците в сделката. Алтернативна замяна включва получаване на аванс от купувача на апартамента; тези средства от своя страна се плащат за жилището, което се предполага, че ще бъде закупено. По този начин участниците в сделката фиксират цената и също така потвърждават сериозността на намеренията си, тъй като след авансово плащане е изключително трудно да се откаже сделката.

В случай, че собственикът продава апартамент, за да закупи незабавно ново жилищно пространство, възникват някои рискове - внезапен скок на цените (след продажбата) може да попречи на покупката или собственикът на апартамента, който трябваше да бъде купен с приходите може просто да промени решението си да го продаде. В резултат на това апартаментът е продаден, а бившият му собственик все още няма къде да живее и приходите не са достатъчни за закупуване на „мечтан апартамент“. Алтернативен обмен ви позволява да избегнете тези рискове и да завършите транзакцията възможно най-бързо.

Сделка за размяна

Като се имат предвид различни варианти за обмен на апартаменти, не може да не се отбележи доста интересна схема, която за първи път беше практикувана от предприемачите в столицата. Това е схема “trade-in”, която включва бързо преместване в апартамент в нова сграда, докато старият апартамент се приема като плащане. Този вид обмен често се предлага от московските агенции за недвижими имоти и е доста популярен, тъй като транзакцията отнема много малко време - от началото на регистрацията до завършването на преместването отнема около три дни.

Въпреки факта, че сделките с апартаменти на вторичния пазар превишават транзакциите с, все повече граждани искат да се преместят в нови жилища, а обменът на стар апартамент за нова сграда става все по-често срещан всяка година.

Замяна с допълнително плащане на средства за „майчински капитал“.

Когато обменяте апартамент, можете да използвате не само собствени средства, но и „майчински капитал“ - средства, изплатени от държавата при раждането на дете. Замяната на апартамент с доплащане вече не е екзотичен вид сделка с недвижими имоти, почти всички големи агенции за недвижими имоти предлагат подобна услуга. Трябва обаче да се помни, че „капиталът за майчинство“ в този случай може да се използва само когато детето навърши тригодишна възраст.

Замяна на ипотечни жилища

Друг вид обмен може да се счита за обмен на ипотечни жилища, тоест апартаменти, закупени с ипотечен кредит. Въпросът дали е възможно да се размени апартамент с ипотека се появява доста често, тъй като значителна част от жилищата се купуват с кредитни пари. При извършване на тази операция е необходимо одобрение, както и прякото участие на банката, на която е издаден кредитът. Технически се случва следното: едновременно се сключват два договора - продажба и покупка; по време на продажбата купувачът изплаща дълга на продавача към банката или поема дългови задължения (което банките не желаят да направят). Заедно с пререгистрацията на закупения апартамент, банката налага тежест, която не позволява на новия собственик да продаде имота, докато дългът не бъде изплатен изцяло.

Замяна на общински апартамент за приватизиран

В момента не всички жилищни имоти са частна собственост, доста апартаменти в градския жилищен фонд са общинска собственост. Въпреки това, фактът, че жилището принадлежи на града, не означава, че живеещите в този апартамент не могат да претендират за подобрени условия на живот и единственият начин за разширяване на жилищното пространство (или промяна на района) е същата замяна.

Подобни сделки обаче не са станали широко разпространени поради необходимостта от събиране на множество документи, както и нерентабилността на обмена за собственика на приватизирани жилища. Животът в общински апартамент се урежда с договор за социално наемане, като когато собственикът на частен апартамент се премести в общински, този договор се подновява на негово име, а другата страна получава пълната собственост върху апартамента.

Ако собствениците на приватизирани апартаменти могат да изберат метод за замяна сред методите, изброени в тази статия (използвайте споразумение за замяна на апартамент с допълнително плащане, споразумение за продажба, споразумение за замяна), тогава за живеещите в общински жилища всичко е малко по-различно. За размяна на неприватизирани апартаменти е подходящо само споразумение за замяна и ако трябва да обмените общински апартамент за приватизиран по друг начин, първо трябва да го приватизирате.

Данък при замяна на апартамент

Друг аспект на замяната на апартаменти е данъчното облагане. Данъчният кодекс по никакъв начин не регулира плащането на данък при сключване на директна замяна, но Гражданският кодекс (член 567) определя, че за споразумението за замяна се прилагат същите данъчни правила, както в случай на сключване на договор за покупко-продажба.

Тоест страната, която прехвърля собствеността върху апартамента, се признава за продавач, противоположната страна от своя страна се признава за купувач. Приема се, че плащането за всеки от апартаментите се извършва в натура по стойността, отразена в договора за замяна. Освен това данъкът не се начислява при замяна на апартамент, ако замененият апартамент принадлежи на неговия собственик повече от три години.

Необходими документи при замяна на апартамент

За да замени апартамент (това обаче важи и за продажбата на недвижими имоти), собственикът трябва да събере следните документи:

· Документи за собственост, които определят собствеността върху апартамента;
· Кадастрален паспорт на помещението;
· Извлечение от домашен регистър и копие от личната финансова сметка;
· Документ, установяващ прогнозната стойност на апартамента (необходим е за извършване на оценка на недвижим имот);
· Документи за самоличност на страните по сделката (паспорти и актове за раждане).

Ще ви трябват и документи, които ще ви позволят да се уверите, че нарушението на правата на трети страни няма да попречи на транзакцията:

Удостоверения на страни по сделката за сключване и/или развод на брак. Ако имотът е закупен по време на брак, за сделката е необходимо писменото съгласие на съпруга. Освен това съгласието е необходимо и ако бракът вече е прекратен, тъй като собствеността, придобита по време на брака, се счита за съвместна и правата върху нея принадлежат еднакво на двамата съпрузи;

Удостоверение от отдела за настойничество и попечителство на непълнолетни. Документът е необходим, ако се сключват сделки с недвижими имоти, в които живеят (регистрирани или имат дялове) непълнолетни лица.

Заключение

Въз основа на информацията, представена в тази статия, специалистите на портала на уебсайта искат да отбележат, че сделките, чиято цел е замяна на един недвижим имот за друг, са по-сложни от, например, процедурата за покупка и продажба на апартамент. Ето защо, за да се избегнат рискове, свързани със загуба на време, както и други неприятности, на желаещите да обменят жилище се препоръчва да подготвят сделката сами само ако имат достатъчно опит. В този случай наемането на компетентен брокер ще ви помогне да спестите време и нерви.

В допълнение, специалист, работещ в, е в състояние да осигури професионален подход към проверката на документи. И това е много важно, тъй като говорим за сделка с недвижими имоти на вторичния пазар - апартаментът може да е променил няколко собственика, което увеличава риска сделката да бъде обявена за невалидна в резултат на евентуално нарушаване на нечии права.

На пазара на недвижими имоти, заедно с покупката или продажбата на апартаменти, има и такава процедура като замяна. Размяната на недвижими имоти всъщност е най-простият и удобен начин за промяна на условията на живот, тъй като сделката включва бързо преместване на ново място на пребиваване, страните са спестени от ненужни караници.

На практика обаче намирането на най-подходящите варианти за размяна и документирането на сделката е съпроводено с определени трудности (особено за хора, които нямат достатъчно познания в тази област). Това лесно се използва от измамници, които, използвайки различни хитри машинации, или вземат парите на хората, или предоставят по-лоши условия за обмен. И дори когато се стигне до съдебни процедури, измаменият човек често се оказва в грешка. Ето защо въпросът за обмен на жилища трябва да се третира изключително внимателно и отговорно.

Има два начина за замяна на един апартамент за друг:

използване на процедура за директен обмен;
завършване на сделка за покупко-продажба.

Процедурата за директен обмен е доста трудна. Същността му се състои в това, че апартаментът на един участник в сделката се заменя за собственост на втория участник и между страните се сключва договор за замяна, който замества два отделни договора за покупко-продажба.

Най-често обаче замяната на недвижими имоти се извършва по втория начин, тоест собственикът продава апартамента си и след това купува нов дом. В този случай е доста трудно да извършите сделка сами, така че за да избегнете непредвидени обстоятелства, по-добре е да се свържете с доверена компания за недвижими имоти или компетентен адвокат.

Замяна с доплащане

Собственикът на един голям апартамент може да опита да го замени за два по-малки или да го замени за един по-малък апартамент, но с доплащане. Както показва практиката, е доста трудно да обмените апартамент за двама. Следователно най-приемливият в този случай е вторият вариант.

Получаването на допълнително заплащане за по-малка жилищна площ само на пръв поглед изглежда просто. Грешно е да се фокусираме само върху квадратни метри. Размерът на надбавката ще зависи от много неща - по-специално от състоянието на имота, както и от местоположението му. Като правило, колкото по-далеч от центъра се намира апартаментът, толкова по-ниска ще бъде цената му.

Неприватизиран апартамент

Ако говорим за замяна на общински апартаменти, за да завършите сделката, ще трябва да направите следното:

вземете разрешение от наемодателя;
съберете необходимите документи:
декларация, подписана от всички пълнолетни членове на семейството на работодателя;
оригинален договор за социален наем;
удостоверение за броя на лицата, живеещи в апартамента;
удостоверение, потвърждаващо липсата на дълг за комунални услуги;
писмено съгласие за смяна на жилище от органите по настойничество и попечителство (ако в апартамента живеят непълнолетни деца или недееспособни лица);
разписка за плащане на държавно мито;
сключват договор за замяна на недвижим имот с друг наемател.

Подписаният от двете страни договор се предава на наемодателя за преглед. Срокът за проверка обикновено е 10 дни.

При положително решение всеки работодател е длъжен да сключи договор за социален наем с новия си хазяин. След приключване на тази операция сделката за замяна на неприватизирана жилищна площ се счита за завършена.

Приватизиран апартамент

Съгласно чл. 567 от Гражданския кодекс на Руската федерация, процедурата за размяна на приватизирани апартаменти е подобна на процедурата за покупка и продажба.

При сключване на договор за замяна всяка от страните е едновременно продавач и купувач.

В тази ситуация всеки от участниците в сделката ще трябва да събере следните документи:

паспорт;
документи за собственост на апартамента (договори за покупко-продажба, дарения, документи, получени в резултат на приватизация);
удостоверение за регистрация на собственост върху недвижими имоти;
кадастрален паспорт на апартамента;
удостоверение за оценка на жилището;
копие от финансовата лична сметка и извлечение от домашния регистър за жителите, регистрирани в апартамента;
удостоверение за регистрация/развод.

Размяна на апартаменти между градовете

Междуградската размяна на жилищни недвижими имоти включва преместване на притежателите на авторски права в друг регион и се извършва по искане на инициатора на процеса.

В тази ситуация страните първо инспектират избраното жилище, пристигайки в града, който представлява интерес, и след това съставят подходящо споразумение.

Ако апартаментите са собствени, много по-ефективно ще бъде сключването на сделка за покупко-продажба, отколкото замяна.

Размяната на жилищни помещения, разположени в различни градове, е доста сложна процедура, така че за извършването й е препоръчително да потърсите услугите на опитни брокери или адвокати.

Как да се регистрирате

Сделката за замяна на приватизирани апартаменти се извършва на няколко етапа:

търсене на подходящи варианти;
изготвяне и подписване на договор за обмен;
нотариална заверка на договора;
регистрация на сделката в Rosreestr и получаване на сертификат за собственост на новия дом.

Колко струва смяната на апартаменти?

Таксата за държавна регистрация на споразумение за обмен с органите на Rosreestr ще струва 200 рубли за всяка страна по сделката.

Трябва ли да плащам данък

Законодателят не установява размера на данъка за такава сделка като замяна на недвижими имоти. Въпреки това, според нормите на Гражданския кодекс на Руската федерация, бартерът е еквивалентен на договор за покупко-продажба. Следователно установеният данък от 13% от цената на продадения апартамент също ще бъде от значение за сделката за замяна.

Ако гражданин притежава жилище за по-малко от 5 години, той е освободен от задължението да плаща данък.

Нюанси

Процедурата за обмен на апартаменти е изпълнена с много различни нюанси. Неговата безопасност може да бъде гарантирана само чрез разумен подход.

За да изготвите правилно споразумение и да формализирате обменната сделка, най-доброто решение би било да се обърнете към услугите на специалисти с опит в тази област.