Manažér HOA a predseda HOA sú rôzni ľudia. Formálne je manažérom fyzická osoba, na ktorú je za určitú odmenu delegovaná časť administratívnej funkcionality súvisiacej s organizáciou práce samotnej HOA. Manažér partnerstva je spravidla najímaný zvonku.

Môžeme teda konštatovať, že pozícia konateľa má „vyložiť“ riadiaci aparát partnerstva v osobe jeho predsedu.

Medzi hlavné funkcie manažéra v HOA patria:

Samozrejme, množstvo funkcií a oficiálnych právomocí manažéra HOA je možné rozšíriť podľa rozhodnutí vedenia partnerstva.

Predseda HOA často čelí pomerne veľkému množstvu povinností, s ktorými sa nevie vyrovnať alebo na to jednoducho nemá dostatok času. Na riadení partnerstva sa potom podieľa osoba, ktorá súhlasí s tým, že zaujme pozíciu manažéra a podelí sa o niektoré zodpovednosti s predsedom, pričom prevezme jeho funkcie týkajúce sa interných procesov.

Stávajú sa aj prípady, keď z obyvateľov, ktorí sú skutočnými vlastníkmi nehnuteľnosti, nevedia vybrať vhodného kandidáta na funkciu predsedu a zhromaždenie nemôže rozhodnúť. Potom sa najme aj tretia strana, ktorá bude slúžiť ako manažér HOA.

Dôležité! Kľúčový rozdiel medzi manažérom HOA a predsedom HOA je v tom, že pozíciu manažéra môže obsadiť osoba, ktorá nie je vlastníkom bývania na území partnerstva.

Najatý manažér nemusí byť ani obyvateľom konkrétnej budovy, aby mohol zastávať túto pozíciu. v partnerstve. Ruský zákon o bývaní zdôrazňuje, že predsedom HOA sa môže stať iba vlastník nehnuteľnosti.

Rozdiel medzi pozíciami konateľa a predsedu teda spočíva nielen v rozsahu záväzkov, ale aj v ich právnom vzťahu k spoločnému majetku, ktorého záujmy HOA chráni. Ak je pre predsedu povinná priama príslušnosť k MKD, tak pre konateľa nie.

Ako a kde sa upravuje právny stav?

Právne postavenie konateľa je stanovené v pracovnej zmluve alebo v procese schvaľovania občianskoprávnej dohody, keď osoba, ktorá požiadala o post konateľa, prevezme príslušnú funkciu.

okrem toho právny štatút musí byť zakotvený v popise práce manažéra.

Keďže manažér je fyzická osoba, v čase uzavretia transakcie správna rada partnerstva neprenáša svoje povinnosti týkajúce sa poskytovania verejných služieb na manažéra, ale zostáva ich vykonávateľom.

Referencia! Právna oblasť postavenia konateľa je v rovine administratívnych procesov administratívneho charakteru vrátane kontroly dodržiavania verejných nehnuteľností, najmä ich udržiavania v riadnom stave, opráv a údržby.

Existujú prípady, keď charta HOA obsahuje množstvo pevných zodpovedností, medzi ktorými možno špecifikovať určité aspekty. Potom rozsah právomocí, ktorých prenos sa vykonáva na manažéra HOA, určuje samotná rada partnerstva mimo právneho rámca.

Odporúča sa, aby sa prichádzajúci manažér HOA dôkladne oboznámil nielen so zmluvami a pokynmi, ale aj s chartou HOA, v ktorej plánuje v budúcnosti vykonávať svoju prácu.

Modely interakcie s partnerstvom

Existujú dva modely interakcie medzi manažérom a partnerstvom:

Registrácia právomocí podpísaním zmluvy

Ako už bolo spomenuté, HOA vyhotovuje s osobou, ktorá preberá pozíciu konateľa, jeden z dvoch typov dohôd – pracovnú zmluvu alebo dohodu na občianskoprávnom základe.

Splnomocnenie

HOA má právo určiť a preniesť na manažéra jeho úradné funkcie v oficiálnom splnomocnení. Tento dokument sa zvyčajne vypracúva v situáciách, keď manažér potrebuje zastupovať záujmy partnerstva v organizácii tretej strany, napríklad v rôznych vládnych orgánoch.

Splnomocnenie označuje všetky oprávnenia konateľa, ktoré sú zvyčajne duplicitné s tými, ktoré sú uvedené v jeho pracovnej náplni alebo sú uvedené v občianskej zmluve.

Všeobecné ustanovenia týkajúce sa jeho dizajnu sú uvedené v kapitole 10 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Na záver vysvetlenia zložitosti takých pozícií, ako je predseda a manažér HOA, je možné poznamenať, že medzi nimi existuje významný rozdiel, najmä v právnom kontexte.

Ak nájdete chybu, zvýraznite časť textu a kliknite Ctrl+Enter.

"Bytové a komunálne služby: účtovníctvo a dane", 2010, N 1
MANAŽÉR V HOA
Nie všetky partnerstvá, ktoré cítia potrebu profesionálneho manažmentu, sú pripravené odovzdať opraty domu komerčnej organizácii. Dobrým riešením je pre nich zapojenie správcu budovy. Ide o jednotlivca, ktorý je poverený všetkými administratívnymi funkciami na organizovanie práce partnerstva. Právne postavenie manažéra a postup jeho interakcie s HOA je popísaný v tomto článku.
Dnes sa v praxi HOA čoraz častejšie objavuje vedľa predsedu predstavenstva postava manažéra HOA. Tento trend je podľa nás prirodzený a bude sa vyvíjať, čím sa potvrdzuje myšlienka, ktorú sme opakovane vyjadrili o potrebe spojiť samosprávu bytového domu s profesionálnym riadením.
Je celkom zrejmé, že nie v každej budove nájdete vlastníka (nezabudnite, že predsedom predstavenstva HOA môže byť len vlastník priestorov v bytovom dome, ktorý je členom partnerstva), ktorý má dostatočné množstvo vedomostí a chce úplne alebo čiastočne opustiť svoje hlavné zamestnanie (keďže kvalitná práca predsedu vlády si vyžaduje značné množstvo času) a venovať sa práci pre spoločné dobro celého domu. Medzitým je celkom možné nájsť osobu, ktorá je ochotná a schopná určiť hlavné smery práce pri správe domu a kontrolovať realizáciu plánov, zatiaľ čo najatý manažér urobí všetku zvyšok práce.
Manažér: kto to je a prečo je potrebný?
Manažér je fyzická osoba, ktorá môže alebo nemusí mať postavenie samostatného podnikateľa. Pre korektnosť treba uviesť, že individuálnych podnikateľov je dnes na trhu s bývaním a komunálnymi službami veľmi málo, a to aj napriek tomu, že napríklad v Pravidlách poskytovania verejnoprospešných služieb je medzi jednotlivými podnikateľmi uvedený aj individuálny podnikateľ. možných poskytovateľov verejných služieb. Vo všeobecnosti môžeme povedať, že status manažéra – individuálneho podnikateľa je v mnohom podobný statusu manažérskej organizácie, ktorej otázky interakcie s HOA sme diskutovali skôr (pozri článok „Dohoda medzi HOA a manažérska organizácia“, č. 11, 2009).
Prax Združenia HOA v Nižnom Novgorode ukazuje, že manažéri HOA sú najmä skúsení predsedovia predstavenstva HOA a bytových družstiev, ktorí sú pozvaní pracovať v novovytvorených partnerstvách alebo v partnerstvách, ktoré z nejakého dôvodu zostávajú bez predsedu. predstavenstva. Ďalej budeme hovoriť o konateľovi ako o fyzickej osobe, ktorá nemá postavenie samostatného podnikateľa.
HOA sa často rozhodnú spolupracovať s manažérom, ak v nedávnej minulosti zmenili spôsob správy bytového domu prostredníctvom správcovskej organizácie na správu spoločenstva vlastníkov bytov. Majitelia priestorov sú zároveň poháňaní vyššie uvedenými dôvodmi: nedostatok neobsadeného vlastníka, ktorý je kompetentný vo veciach bývania a komunálnych služieb, ako aj túžba spravovať dom samostatne, bez akejkoľvek účasti organizáciu riadenia. Okrem toho môže existovať ďalší dôvod - zložitá situácia HOA, keď si na vyriešenie mnohých problémov vyžaduje dôkladnú pozornosť odborníka, takzvaného protikrízového manažéra. Ďalšou výhodou výberu manažéra HOA pred manažérskou organizáciou môže byť finančná otázka, aj keď stojí za zmienku, že niekedy môžu byť služby manažérskej organizácie lacnejšie. Netreba zabúdať, že výber modelu riadenia pre HOA je vždy prísne individuálny a spolupráca s manažérskou organizáciou a individuálnym manažérom má svoje výhody aj nevýhody.
Pre tvoju informáciu. V poslednej dobe sa rozšírila prax prilákania takzvaného protikrízového manažéra na HOA na určité obdobie s cieľom zorganizovať prácu partnerstva a odovzdať skúsenosti správnej rade.
Registrácia právomocí manažéra
Manažér môže byť zapojený do práce v HOA na základe dvoch typov zmlúv – pracovnej a občianskoprávnej o poskytovaní služieb (alebo inak). Tieto zmluvy sa výrazne líšia od zmluvy o výkone správy uvedenej v čl. 162 Zákonníka o bývaní Ruskej federácie.
Pracovná zmluva
V prípade uzatvorenia pracovnej zmluvy musí byť pozícia konateľa s príslušným platom zaradená do tabuľky obsadenia HOA a schválená na valnom zhromaždení členov HOA podľa paragrafov. 10 ods. 2 čl. 145 Zákona o bývaní Ruskej federácie. O otázke prilákania manažéra pri uzatváraní pracovnej zmluvy s ním teda rozhoduje valné zhromaždenie členov HOA. Zároveň oprávnenie najímať pracovníkov na obsluhu bytového domu a prepúšťať ich v súlade s odsekom 5 čl. 148 Kódexu bývania RF odkazuje na povinnosti rady HOA. Preto pracovnú zmluvu s konateľom musia podpísať všetci členovia predstavenstva. Alternatívne môžu členovia predstavenstva na zasadnutí rozhodnúť, že poveria predsedu predstavenstva HOA uzatvorením pracovnej zmluvy s konkrétnym manažérom (v tomto prípade zmluvu podpisuje iba predseda). Pokiaľ ide o skončenie pracovnej zmluvy, je možné len z dôvodov uvedených v čl. 81 Zákonníka práce Ruskej federácie.
Občianska zmluva
Možnosť uzavretia občianskej zmluvy s manažérom je spôsobená týmito okolnosťami:
- zásada zmluvnej slobody (článok 421 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie), podľa ktorej strany môžu uzavrieť dohodu, ktorá je stanovená aj neustanovená zákonom alebo inými právnymi aktmi;
- postavenie odsekov. 1 odsek 1 čl. 137 bytového zákonníka Ruskej federácie, ktorý spolu s právom HOA uzavrieť dohodu o správe bytového domu, dohody o údržbe a opravách spoločného majetku v bytovom dome a dohody o poskytovaní verejnoprospešných služieb, ustanovuje právo uzatvárať ďalšie zmluvy v záujme členov spoločenstva. Tieto „ostatné“ by mali zahŕňať zmluvu s manažérom HOA o poskytovaní služieb.
Pokiaľ ide o to, ktorý riadiaci orgán HOA priamo rozhoduje o otázke prilákania manažéra, treba poznamenať, že výlučná právomoc valného zhromaždenia členov HOA, čl. 145 bytového zákonníka Ruskej federácie sa neuplatňuje, ale odsek 6 čl. 148 Kódexu bývania Ruskej federácie sa týka uzatvárania zmlúv o poskytovaní služieb. Predseda predstavenstva zasa v súlade s odsekom 2 čl. 149 Kódexu bývania Ruskej federácie môže vykonávať transakcie, ktoré si v súlade so zákonom a chartou partnerstva nevyžadujú povinné schválenie predstavenstva alebo valného zhromaždenia členov partnerstva. O otázke uzatvorenia zmluvy s manažérom o poskytovaní služieb by teda podľa nášho názoru malo rozhodnúť predstavenstvo HOA. Je však účelnejšie to vopred prediskutovať v charte partnerstva, pričom takéto oprávnenie je prisúdené kompetencii predstavenstva alebo valného zhromaždenia členov HOA. Medzitým by sme nemali zabúdať, že akúkoľvek otázku môže vyriešiť valné zhromaždenie členov HOA (článok 4 článku 145 Kódexu bývania Ruskej federácie).
Podpis zmluvy o poskytovaní služieb s konateľom je obdobou podpisu pracovnej zmluvy. Ukončenie takejto dohody sa vykonáva podľa pravidiel kapitoly. 29 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, a to v prípade závažného porušenia zmluvných podmienok jednou zo strán a v iných prípadoch ustanovených Občianskym zákonníkom, inými zákonmi alebo zmluvou. Zmluva spravidla počíta s možnosťou jednostranného ukončenia zmluvy jednou zo zmluvných strán oznámením druhej zmluvnej strane v lehote uvedenej v zmluve.
Pre HOA je teda uzavretie a vypovedanie zmluvy o poskytovaní služieb o niečo jednoduchšie ako uzatvorenie a ukončenie pracovnej zmluvy, avšak uchádzač o pozíciu manažéra si môže podmienkou spolupráce s HOA uzavrieť pracovný pomer. zmluvu s ním.
Splnomocnenie
Keď už hovoríme o zverení právomocí manažérovi, treba spomenúť, že dohoda upravuje vnútorné vzťahy medzi ním a HOA. Na to, aby manažér zastupoval záujmy HOA vo vzťahoch s tretími stranami, je potrebná plná moc (kapitola 10 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Takéto splnomocnenie vydáva predseda predstavenstva HOA ako osoba, ktorá má právo konať v mene HOA bez plnej moci (článok 2 článku 149 Kódexu bývania Ruskej federácie). . V tomto prípade musí obsah plnej moci (zoznam právomocí prenesených na konateľa) vychádzať z podmienok zmluvy. Je to dôležité, pretože na manažéra možno prostredníctvom splnomocnenia preniesť, povedzme, právomoci uzatvárať zmluvy o údržbe a opravách, ktoré pôvodne patrili predstavenstvu HOA, a nie jeho predsedovi. Ak táto podmienka nie je v zmluve stanovená, ale predseda napriek tomu uvedené oprávnenie zahrnul do splnomocnenia, potom podľa čl. 174 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie môže súd vyhlásiť transakciu za neplatnú.
Právne postavenie konateľa
Právne postavenie konateľa, konkrétne jeho práva a povinnosti, musí byť uvedené buď v samotnej zmluve pri uzatváraní občianskej dohody, alebo v pracovnej zmluve a pracovnej náplni.
Je jasné, že konateľ, ktorý je fyzickou osobou, nemôže byť vykonávateľom verejných služieb. Pri uzatváraní vyššie diskutovaných dohôd zostáva poskytovateľom služieb HOA, preto rozsah práv a povinností manažéra spočíva v oblasti administratívneho riadenia HOA, ako aj v oblasti údržby, údržby a oprava spoločného majetku bytového domu.
Pokiaľ nie je v stanovách HOA stanovené inak, rozsah právomocí delegovaných na manažéra určuje predstavenstvo HOA bez ohľadu na typ dohody.
V závislosti od stupňa dôvery môžu byť manažérovi HOA pridelené napríklad tieto funkcie:
- výber dodávateľov na vykonávanie údržbárskych a opravárenských prác na spoločnom majetku bytového domu (v tomto prípade si predstavenstvo HOA môže vyhradiť oprávnenie na uzavretie dohody, prípadne ním môže poveriť aj správcu);
- uzatváranie zmlúv o poskytovaní verejnoprospešných služieb;
- uzatváranie ďalších dohôd v mene HOA;
- prijímanie a prepúšťanie zamestnancov;
- sledovanie vykonávania údržbárskych, údržbárskych a opravárenských prác bytového domu;
- zastupovanie záujmov HOA v orgánoch štátnej správy a samosprávy;
- príprava odhadov príjmov a výdavkov HOA na daný rok;
- príprava finančnej správy predstavenstva HOA vlastníkom na výročné valné zhromaždenie členov HOA;
- interakcia s vlastníkmi a členmi HOA v otázkach súvisiacich s prácou HOA;
- vymáhanie dlhu voči HOA od vlastníkov priestorov v dome atď.
Ak je to potrebné, manažér môže dostať aj právo nakladať s finančnými prostriedkami HOA (riadnym formalizáciou tohto oprávnenia v splnomocnení a bankovej dokumentácii). Medzitým si predstavenstvo HOA a predseda predstavenstva môžu vyhradiť takú dôležitú právomoc pre seba.
Modely interakcie medzi HOA a manažérom
Na záver zvážime možné modely interakcie medzi HOA a manažérom HOA.
Podľa prvého modelu riadenie vykonáva manažér a údržbu a opravy vykonávajú najatí zamestnanci partnerstva. Hlavnou nevýhodou tejto schémy je potreba udržiavať veľký počet pracovníkov s konštantnými mzdami. Hlavnou výhodou modelu je väčšia nezávislosť HOA od tretích strán. Táto schéma sa nachádza a ospravedlňuje sa vo veľkých partnerstvách, ktoré spájajú niekoľko bytových domov (obytných komplexov).
Druhý model: riadenie vykonáva manažér a údržbu a opravy vykonávajú dodávatelia na základe zmlúv s HOA. Pozitívnou stránkou tohto modelu je samozrejme absencia potreby udržiavať si vlastnú materiálno-technickú základňu a možnosť výberu dodávateľov, ktorí vykonávajú ten či onen druh práce kvalifikovanejšie ako najatý personál partnerstva.
Bez ohľadu na zvolený model práca HOA so správcom predpokladá prítomnosť osoby zodpovednej za správu bytového domu, ktorá správu vykonáva odborne, a stáleho orgánu HOA - predstavenstva, vyjadrujúceho záujmy samosprávy. vlastníkov a sledovanie činnosti konateľa. Hlavným problémom pri výbere manažéra je podľa nás to, že jeden HOA nemôže vždy ponúknuť kvalifikovanému manažérovi odmenu podľa jeho požiadavky, a preto väčšina manažérov, ktorých poznáme, kombinuje prácu vo viacerých HOA.
M.A.Purgina
Právny poradca
NP "Združenie vlastníkov domov v Nižnom Novgorode"
Podpísané na pečať
18.01.2010

Predsedom bytového družstva je vedúci zvolený striktne spomedzi účastníkov HOA dva hlavné spôsoby, v závislosti od ustanovení charty (článok 3 článku 147 Kódexu bývania RF):

1. Hlasovaním na valnom zhromaždení.
2. Hlasovaním členov predstavenstva.

Funkcie predsedu sú špecifikované Bytový zákonník a charta partnerstvo.

Podľa odsekov 1.2 článku 149 Kódexu bývania RF musí predseda vykonávať rozhodnutia rady a stretnutia účastníkov HOA, ako aj vykonávať všeobecné riadenie činností, vypracovať personálne predpisy a určovať mzdy najatých pracovníkov.

Plán a predpisy pre činnosť prijímaných zamestnancov a výšku ich odmien vypracoval predseda podlieha povinnému schváleniu valné zhromaždenie členov HOA (článok 2 článku 149 Kódexu bývania RF).

Zákon o bývaní Ruskej federácie, článok 149. Predseda predstavenstva spoločenstva vlastníkov bytov

1. Predseda predstavenstva spoločenstva vlastníkov bytov je volený na obdobie určené stanovami spoločenstva. Predseda predstavenstva spoločenstva zabezpečuje výkon rozhodnutí predstavenstva, má právo dávať pokyny a príkazy všetkým funkcionárom spoločenstva, ktorých výkon je pre tieto osoby povinný.
2. Predseda predstavenstva spoločenstva vlastníkov bytov koná v mene spoločenstva bez splnomocnenia, podpisuje platobné doklady a vykonáva transakcie, ktoré si v súlade so zákonom, zakladateľskou listinou nevyžadujú povinné schválenie predstavenstvom. Spoločnosti alebo valnému zhromaždeniu členov spoločenstva vypracuje a predloží na schválenie valnému zhromaždeniu členov spoločenstva vnútorný poriadok spoločenstva vo vzťahu k zamestnancom, do ktorých pôsobnosti patrí údržba a opravy spoločného majetku v byte budovu, predpisy o platení ich práce, schvaľovanie ďalších interných dokumentov spoločenstva ustanovených týmto zákonníkom, zakladateľskú listinu a rozhodnutia valného zhromaždenia členov spoločenstva.

Manažérom partnerstva je zamestnanec, ktorý podieľajú sa na riešení nasledujúce úlohy:

• organizovanie opráv a iných prác;
• kontrola kvality verejných služieb;
• personálny manažment;
• krízový manažment.

Dôležité! Manažér nemusí byť nevyhnutne členom HOA, ale musí mať skúsenosti v oblasti verejnoprospešných služieb a rozumieť legislatíve v oblasti bývania.

Aký je medzi nimi rozdiel?

Hlavným rozdielom je skutočnosť, že predseda je zvolený poverený vodca, a manažér je úplne kontrolovaný predsedom, ako všetci ostatní najatí zamestnanci HOA. Predseda určí mandát manažéra na zasadnutí predstavenstva.

Manažér ako jednotlivec je akousi alternatívou správcovská spoločnosť, a predseda ako zástupca vlastníkov nehnuteľností kontroluje činnosť konateľa a žiada ho o správu. Medzi týmito pozíciami je niekoľko rozdielov v niekoľkých aspektoch:

• právne postavenie;
• oblasť práv a povinností;
• zodpovednosť;
• postupy prijímania a prepúšťania.

Rozdiely v každom aspekte vyplývajú z občianskej a bytovej legislatívy, ako aj z činnosti konkrétneho bytového družstva a existujúcu prax presadzovania práva.

Právny stav

Postavenie konateľa bytového družstva špecifikované v nájomnej zmluve medzi ním a predstavenstvom partnerstva.

Zvolený predseda má na rozdiel od konateľa postavenie nie zamestnanca, ale stav administratívneho vedúceho HOA, ktorá má potrebné právomoci na vykonávanie právnych úkonov v mene bytového družstva.

Zákon dáva právo manažér v prípade potreby vykoná množstvo úkonov.

Má právo rozhodovanie bez splnomocnenia podľa odseku 2 čl. 149 Zákona o bývaní Ruskej federácie.

Podľa zákona môže vedúci HOA pôsobiť ako:

1. jednotlivec (zamestnanec).
2. Individuálny podnikateľ.

Manažéri so štatútom samostatného podnikateľa môžu vykonávať riadiace činnosti v niekoľkých HOA súčasne.

Dôležité! Manažér nemôže byť poskytovateľ verejnoprospešných služieb.

Túto funkciu je možné vykonať iba správcovské organizácie alebo dodávateľské podniky zdrojov.

Registrácia právomocí

Právomoci predsedu bytového družstva sú čiastočne definované Kódexom bývania a podliehajú podrobnému popisu v charte konkrétneho HOA. Základ pre právnu činnosť predseda je . Tento doklad je potrebné predložiť orgánom bytového dozoru a daňovej službe, kde sú zaznamenané údaje o osobe zvolenej do funkcie predsedu spoločenstva.

Konateľ môže byť zaregistrovaný ako zamestnanec partnerstvo dvoma spôsobmi:

• prostredníctvom uzatvorenia pracovnej zmluvy;
• uzavretím občianskej zmluvy.

Vykonávanie pracovnej zmluvy sa riadi normami kapitoly 11 Zákonníka práce Ruskej federácie a zahŕňa podriadená pozícia manažéra vo vzťahu k vedeniu HOA.

Občianska dohoda zahŕňa širšie právomoci najatého manažéra s podrobným popisom podmienok jej činnosti a oblastí pôsobnosti.

Práva a povinnosti

Základné práva predsedu HOA(bytové družstvá) sa redukujú na vykonávanie kontrolných funkcií nad činnosťou najatých pracovníkov (vrátane najatého manažéra).

Okrem toho on poverený rozhodovaním o podpisovaní zmlúv, dohôd a finančných dokumentov v mene spoločenstva vlastníkov bytov.

Okrem iného uzatvára predseda HOA dohoda o angažovaní manažéra.

TO práva najatého manažéra zahŕňajú:

• výber pracovníkov na údržbu a opravy majetku bytového družstva;
• prepúšťanie najatých pracovníkov;
• získanie informácií o finančnej histórii HOA;
• zastupovanie záujmov HOA prostredníctvom splnomocnenca v oficiálnych orgánoch.

Dôležité! Povinnosti predsedu HOA sú obmedzené na organizáciu výkonu rozhodnutí stretnutí účastníkov partnerstva.

Robí to v súlade s chartou a zodpovednosťou za sledovanie včasného a kvalitného výkonu práce a poskytovanie úžitkových zdrojov.

Povinnosti najatého manažéra určí dohoda o pracovnej činnosti s ním. Vo väčšine prípadov tieto zodpovednosti zahŕňajú:

1. výber dodávateľov.
2. Uzatváranie zmlúv a dodávateľov.
3. Prezentácia správy o činnosti.
4. Práca s dlžníkmi.

predseda Rady nemôže preniesť svoje právomoci na najatého manažéra alebo prideliť jeho povinnosti (článok 3.1 článku 147 Kódexu bývania RF).

Zákon o bývaní Ruskej federácie, článok 147. Rada spoločenstva vlastníkov bytov

3.1. Členom predstavenstva spoločenstva vlastníkov bytov nemôže byť osoba, s ktorou spoločenstvo uzatvorilo zmluvu o správe bytového domu, ani osoba zastávajúca funkciu v riadiacich orgánoch organizácie, s ktorou spoločenstvo uzavrelo zmluvu o správe bytového domu. do uvedenej zmluvy, ako aj člen revíznej komisie (revízor) združenia. Člen predstavenstva spoločenstva vlastníkov bytov nemôže spájať svoju činnosť v predstavenstve spoločenstva s prácou v spoločenstve na základe pracovnej zmluvy, ako aj poverovať, zverovať alebo inak poverovať inú osobu výkonom svojej funkcie. člen predstavenstva partnerstva.

Povolené je len poverenie najatého manažéra obmedzené referenčné podmienky so súhlasom nadpolovičnej väčšiny členov predstavenstva alebo valného zhromaždenia (určuje zakladateľská listina).

Zodpovednosť

Predsedajúci člen partnerstva plne zodpovedný voči obyvateľom.

Musí pravidelne poskytnúť potrebnú dokumentáciu volený audítor a valné zhromaždenie členov HOA a zodpovedá sa týmito kontrolnými inštitúciami.

Manažér nemá právo robiť rozhodnutia, ktoré idú proti záujmom obyvateľov.

Predseda HOA vykonáva všeobecnú kontrolu a zostaví úplnú správu.

On nesie finančnú zodpovednosť všetkým obyvateľom v týchto bodoch:

• za včasné dodanie úžitkových zdrojov majiteľom domov;
• za zodpovedné používanie materiálnych zdrojov;
• na činnosť najatého manažéra.

Ak manažér z nejakého dôvodu neplnil svoje povinnosti, alebo ich vykonal v rozpore so zákonom alebo pracovnou zmluvou, potom zodpovednosť voči nájomcom-členom združenia za tieto chyby poverený predsedom HOA.

Dôležité!Členovia predstavenstva sú rovnako zodpovední za činnosti, ktoré vykonávajú v mene partnerstva.

Platené zodpovedný je manažér v rámci svojej činnosti:

• materiál;
• zločinec;
• občianske.

Zodpovednosť určuje príslušný doložky pracovnej zmluvy a existuje v rámci majetku a finančných prostriedkov zverených na nakladanie. Občianskoprávna zodpovednosť existuje v rámci podmienok zmluvy s vedením partnerstva.

Trestnoprávna zodpovednosť vyskytuje vo výnimočných prípadoch pri nedbalosti pri výkone kontrolných funkcií nad údržbou energetických komunikácií pracovníkmi vedie k núdzovým situáciám.

Prepustenie a zmena

Prijatie a prepustenie manažéra vykonáva rozhodnutím schôdze vlastníkov nehnuteľností alebo sám predseda, ak on splnomocnený chartou.

Vedenie bytového družstva má právo zmeniť najatého manažéra alebo ho prepustiť, ak vykonával svoje povinnosti v súlade so Zákonníkom práce Ruskej federácie, nesplnením podmienok zmluvy.

Niekedy nie je možné odvolanie konateľa vykonať podľa bodov, ktoré sú v čl. 81 Zákonníka práce Ruskej federácie.

Porušenie zákona je neprípustné.

V tomto prípade stretnutie účastníkov bytového družstva má právo sa rozhodnúť o pozastavení činnosti takého konateľa.

Namiesto vyhodeného manažéra predstavenstvo menuje nového.

Možno predčasné ukončenie právomocí v nasledujúcich prípadoch:

1. rozhodnutia valného zhromaždenia vlastníkov.
2. Rozhodnutia rady (ak sú uvedené v charte).
3. Súdne rozhodnutia.

Občianske súdy majú právo zasahovať do organizácií vlastníkov bytov na odporúčanie prokuratúry, v prípadoch hrubého porušovania zákonov a predpisov zo strany vedenia takýchto organizácií.

Takže predseda partnerstva je oficiálny vedúci organizácie majitelia domov a manažér vykonáva funkcie výkonného riaditeľa, je najatým zamestnancom vo vzťahu k riadeniu HOA a vykonáva vedúce funkcie striktne v rámci pracovnej zmluvy.

V skutočnosti je takýchto domov veľmi málo. Môžu za to aj obyvatelia, ktorí nie vždy dokážu udržiavať čistotu v mieste svojho bydliska, ako aj víno UK, veď práve ona by mala v obyvateľoch podnecovať túžbu udržiavať poriadok a sama by mala mať záujem o to, aby dom mal patričný vzhľad.

všeobecné informácie

Ako iste viete, dnes v našej krajine existujú dve organizačné a právne formy správy bytového domu.

Prvým z nich je UK, organizácia s jasne stanovenou štruktúrou, právami a povinnosťami týkajúcimi sa riadenia.

Majitelia priestorov vo viacerých domoch sa však nie vždy uchýlia k tejto forme. Táto možnosť je oveľa atraktívnejšia. Existuje na to viacero dôvodov.

Po prvé, na čele tejto organizácie sú majitelia priestorov, čo znamená, že aj vrchol organizácie záujem o zlepšenie budovy.

Po druhé, táto organizačná a právna forma funguje oveľa harmonickejšie, jednoduchšie a je podriadená vlastníkom bytov. Partnerstvo má samozrejme svoju hierarchiu. Je v ňom prítomnosť - aktívni majitelia, ako aj.

Práve predseda je vo veľkej miere zodpovedný za vykonávanie určitých úkonov týkajúcich sa usporiadania spoločného majetku.

Nedávno sa však v spoločenstve vlastníkov bytov stala bežnou záležitosťou prítomnosť správcu spoločenstva vlastníkov bytov. Mnohí stále nevedia o jeho prítomnosti a tí, ktorí vedia, nemôžu pochopiť čo je to za tvár a aké dôležité funkcie plní?.

Ak ani vy nepoznáte odpovede na tieto otázky, pozývame vás, aby ste si prečítali text nášho článku a získali pre seba nové a hlavne užitočné informácie.

koncepcia

Začnime tým, čo je to spoločenstvo vlastníkov bytov. V opačnom prípade riskujete zmätok v terminológii.

Spoločenstvo vlastníkov bytov je teda organizácia

Táto organizácia, napriek tomu, že nesie nekomerčnej povahy, spravuje účet vytvorený obyvateľmi pre potreby domu a hlavnou zodpovednosťou tejto organizácie je udržiavať ho v riadnom stave a poriadku. Poďme si vysvetliť, ako sa to prejavuje.

Zodpovednosť partnerstva zahŕňa udržiavanie komunikácie v správnej kvalite, usporiadanie spoločného priestoru, včasné odstraňovanie porúch a pod.

Vo všeobecnosti spoločenstvo vlastníkov bytov spravuje bytový dom. Predstavenstvo partnerstva rozhoduje o tom, kam minúť prostriedky, čo primárne opraviť a čomu venovať pozornosť.

Predseda ich iniciatívu schvaľuje alebo zamieta. Tiež najvyšší riadiaci orgán partnerstva- ide o schôdzu vlastníkov bytového domu, ktorá sa schádza buď z vlastnej iniciatívy alebo zvolaním predsedu na riešenie všeobecných záležitostí.

Čo robí?

Konateľom je fyzická osoba, ktorá vykonáva aj zlepšovateľskú činnosť v spoločenstve vlastníkov bytov. Ak je to pre vás výhodné, môžete to zvážiť zamestnanca.

Okrem toho môže mať tento zamestnanec dokonca postavenie samostatného podnikateľa a môže byť pozvaný na vykonávanie určitých povinností. Svoju činnosť môže vykonávať za úhradu v niekoľkých partnerstvách naraz majiteľov domov.

Okrem toho je dôležité vedieť, že s týmto občanom možno uzavrieť dva typy zmlúv.

Prvý z nich je známy a populárny.

Uzatvára sa medzi spoločenstvom vlastníkov bytov a správcom. Špecifikuje hlavné povinnosti zmluvných strán, práva, ako aj nevyhnutné podmienky spolupráce.

Často s ním môžu uzavrieť dohody občianska zmluva, ktorý má tiež právnu silu.

Charakteristickým znakom tohto zákona je skutočnosť, že zamestnanec sa na určitú dobu stáva objektom poskytujúcim služby za určitých podmienok, a nie stálym zamestnancom ako v prípade pracovnej zmluvy.

Aký je rozdiel od predsedu?

Mnoho ľudí si mýli pozície predsedu partnerstva a manažéra. V skutočnosti sú dve úplne iné polohy, ktoré sa ani nemôže nijako pretínať.

Predseda je vedúcim HOA, ktorý sa zaoberá organizačnými a právnymi otázkami, ako aj finančnými otázkami, analyzuje rozhodnutia a želania obyvateľov a tiež robí vlastné úpravy a iniciatívy. Jeho činnosť je administratívna.

Čo sa týka manažéra, s tým súvisia aj jeho aktivity administratívne práce, ale skôr vykonáva kontrolu nad činnosťou najatých pracovníkov, neprináša žiadne iniciatívy, ale pomáha pri zvyšovaní funkčnosti práce zamestnancov partnerstva.

Okrem toho sa predsedovi hlási ako zamestnanec zamestnávateľovi, zaväzuje sa dodržiavať vnútorný režim a bez vážneho dôvodu ho neporušovať.

Môžete nájsť vzorový popis práce pre manažéra HOA.

Prečo je to potrebné?

Takýto najatý zamestnanec, ako sme už povedali, zvyšuje efektivitu vykonanej práce. Zároveň hrá úlohu kontrolóra, manažéra a analytika, ktorý rozhoduje o tom, koho nahradiť, na čo sa najlepšie sústrediť a čo môže počkať.

Takýto vodca sa v posledných rokoch stal nepostrádateľnou postavou, pretože s príslušnými pracovnými skúsenosťami môže ľahko určiť hlavné smery činnosti, a tiež nahlásiť, či niektorý zo zamestnancov vykonáva svoju prácu zle alebo sa jej úplne vyhýba.

Môže HOA fungovať bez tohto najatého zamestnanca? Veľmi dlho fungovali spoločenstvá vlastníkov bytov bez nich a to všetkým celkom vyhovovalo.

Ale dnes, keď je cieľom všetkých organizácií zvýšiť funkčnosť, je táto pozícia jednoducho nevyhnutná maximálnu kontrolu nad tým, čo sa deje a čo najefektívnejšie využívať zdroje.

Je pravda, že mnohí majitelia bytov v bytových domoch nechápu potrebu takejto pozície. Títo jednotlivci veria, že platia peniaze ako odmenu osobe, ktorá si ich úplne nezaslúži.

V skutočnosti to tak nie je a funguje to dobrý zamestnanec bude viditeľný po niekoľkých mesiacoch. Ak nie, vždy môžete na valnom zhromaždení vzniesť otázku o jeho odvolaní a ukončení zmluvy s takouto osobou.

Ako sa predpisuje?

Konateľ je menovaný predložením svojej kandidatúry na valné zhromaždenie. Predseda sám nemôže prijať takého občana bez hlasovania vlastníkov.

Na stretnutí sa diskutuje o potrebe práce takéhoto špecialistu a charakterizujú sa jeho kvality. Hlasovaním rozhodujú vlastníci priestorov v bytových domoch Je takýto zamestnanec potrebný?či dnes alebo nie.

Ak väčšina súhlasí, na stretnutí sa s touto osobou vypracuje pracovná alebo občianskoprávna zmluva.

Ustanovenia zmluvy sa tiež dôkladne prerokujú s vlastníkmi a ak dôjde k nejakému nedorozumeniu, akceptuje sa jedno alebo druhé ustanovenie hlasovaním.

Potom, keď dohodu podpíšu obe strany naraz, najatý manažér sa považuje za plnohodnotného zamestnanca partnerstva a môže začať vykonávať svoje povinnosti.

Právny stav zamestnanec musí byť uvedený v zmluve s ním.

Ak je zamestnanec zastupovaný ako fyzická osoba, tak on nemôže pôsobiť ako poskytovateľ verejnoprospešných služieb, potom nadobúda organizačno-právne postavenie kontrolóra pre vykonávanie verejných služieb. Ak je individuálnym podnikateľom, potom je všetko oveľa jednoduchšie.

aká je práca?

Nemali by ste si myslieť, že pozícia hlavy HOA závisí len od kontroly. Ukazuje sa, že ak každý tvrdo pracuje a pravidelne vykonáva činnosti na udržiavanie domu v správnom stave, potom dostáva svoj plat márne?

Vlastne nie, manažér áno mnoho ďalších funkcií, ktoré sa vám pokúsime uviesť v plnom znení:

Inak pomáha vykonávať prácu a venuje sa najmä administratívnej a obchodnej činnosti.

Finančná sféra je mimo kontroly konateľa, ktorý môže byť zverený len schôdzi vlastníkov alebo priamo predsedovi.

Spôsoby interakcie s HOA

Existujú dva modely interakcie medzi manažérom a združením vlastníkov a každý z nich do tej či onej miery zapustil korene.

Prvý model sa scvrkáva na skutočnosť, že tento zamestnanec vykonáva kontrolu pri vykonávaní činnosti stálych zamestnancov.

Táto schéma je jednoduchá pre zamestnanca, ale nie je zisková z hľadiska rozpočtových výdavkov.

Druhý model sa scvrkáva na skutočnosť, že manažér opäť vykonáva kontrolu a prácu vykonáva dodávateľ. Jednoduchosť tejto schémy spočíva v tom, že dodávateľ je najatý jednorazovo a nie priebežne.

Toto dáva možnosť ušetriť peniaze v čase, keď nie je práca a nie je potrebné platiť zamestnancovi za prestoje.

Povinnosti a práva

Takýto najatý manažér má veľa práv a povinností.

S tým druhým sme sa zoznámili v odseku vyššie.

Čo sa týka práv teda tento vodca vie počítať za včasné zaplatenie svojej práce, za dovolenku, ako aj za dodržiavanie svojich pracovných práv.

Nikto nemá právo ho bezdôvodne prepustiť, ak pracovná zmluva alebo občiansky zákon neustanovuje inak.

Zodpovednosť

Ako každý iný úradník, aj tento zamestnanec má trestnú a finančnú zodpovednosť za nevykonanie akýchkoľvek úkonov alebo porušenie zmluvných doložiek.

Zákon nestanovuje konkrétnu zodpovednosť, ale spoločenská zmluva vymedzuje možnosť vymáhania peňazí od zamestnanca v rámci prevencie pred nesprávnym konaním.

Ak stále neviete, či je vo vašom dome platený manažér, je čas zistiť túto skutočnosť. Je pravdepodobné, že táto osoba už dlho správne vykonáva svoju funkciu a ani ste o tom nevedeli.

Oboznámte sa s jej činnosťou, pretože len vy viete, v akom stave je váš domov posudzovať výkon tento úradník.

Ak nájdete chybu, zvýraznite časť textu a kliknite Ctrl+Enter.

Správca domu je fyzická osoba. Musí mať skúsenosti s riadením, mať vyššie vzdelanie v technickom odbore, byť podnikavý a energický. Táto pozícia znamená finančnú zodpovednosť.

Správcom domu môže byť osoba, ktorá nebýva v obsluhovanom dome.

Základné podmienky – vysoká kvalifikácia a schopnosť riadiť zamestnancov partnerstvo.

POZOR. Konateľom sa nemôže stať fyzická osoba podnikateľ alebo zástupca právnickej osoby.

Správca domu vykonáva správcovské práce, ktoré sa týkajú starostlivosti o poschodovú budovu. Hlavnou funkciou je kompetentne vykonávať prácu, ktorá sa týka tohto domu.

Prevádzková zmluva je právny dokument, na základe ktorého manažér HOA pôsobí. Sú tam jasne uvedené jej možnosti a povinnosti, ako aj zodpovednosť za ich neplnenie.

Práca správcu domu je odmeňovaná mzdou. Všetky tieto ustanovenia musia byť formalizované v občianskoprávnej oblasti uzavretím pracovnej zmluvy s manažérom HOA.

Po uzavretí zmluvy je správca domu chránený zákonom, má rovnaké schopnosti ako ostatné kategórie zamestnancov:

• odpočinok;
• dovolenka;
• akt práceneschopnosti;
• prepúšťanie.

Výška mzdy bude regulovaná personálnou tabuľkou partnerstva. Správca domu má vlastnú kanceláriu s povinným počítačom.

Je správca nehnuteľnosti povinný uzavrieť dohodu o pracovnej činnosti?

POZOR. Podľa zákona musí správca budovy uzavrieť s HOA pracovnú alebo občianskoprávnu dohodu.

Ak bude dokument k dispozícii, obyvatelia domu sa presvedčia, že správca budovy splní povinnosti, ktoré mu boli zverené.

Správca domu zase dostane záruky platby za svoju prácu.

Právne postavenie správcu budovy je zakotvené v zákone o jeho nástupe do funkcie av služobných pokynoch.

Manažér ako fyzická osoba nie je povinný vykonávať práce verejnoprospešných služieb. Koordinuje ho predstavenstvo partnerstva.

Do pôsobnosti správy domu patria aj záležitosti správy, najmä kontrolu riadneho stavu verejných nehnuteľností, v prípade potreby ich opravu a aktualizáciu.

Dôsledky absencie

V prípade neexistencie pracovnej dohody zostane otázka oficiálnych záležitostí manažéra nejasná. To môže viesť ku kritike správcu budovy a neochote vyplácať mu mzdy.

Ak si konateľ neplní alebo nesprávne plní svoje povinnosti, alebo ak poruší pravidlá, čo má za následok materiálnu stratu pre partnerstvo, nebude možné osobu postihnúť.

Pozor! Absencia dohody o pracovnej činnosti bude mať škodlivý vplyv na správcu budovy aj na hostí domu.

Štruktúra a obsah dokumentu

Pracovná zmluva so správcom budovy obsahuje tieto hlavné ustanovenia:

Kto zostavuje, vydáva a schvaľuje?

Pracovnú dohodu vypracúvajú zmluvné strany (predsedníctvo HOA a správca budovy). Predkladajú ustanovenia týkajúce sa obsahu dohody.

S kým by ste sa mali skoordinovať?

Na podpísanie pracovnej zmluvy so správcom budovy je potrebné túto operáciu koordinovať s určitými úradmi. Prijatie správcu nehnuteľnosti treba nahlásiť na schôdzi vlastníkov bytov.

Vypracovanie pracovného dokumentu s manažérom by sa malo koordinovať aj s daňovým úradom.

Iba so súhlasom týchto orgánov je možné schváliť akt úradného styku so správcom domu.

Platnosť

Dohoda o pracovnej činnosti so správcom domu môže byť urgentná, keď je v dohode uvedená doba platnosti, alebo na dobu neurčitú.

Odkaz. Ukončenie spolupráce je možné po vzájomnej dohode zmluvných strán, ako aj v prípade, ak sa jeden z účastníkov vyhýba plneniu svojich záväzkov.

Dohoda je vyhotovená v dvoch vyhotoveniach. Jeden je uložený v kancelárii spoločenstva vlastníkov bytov a druhý u správcu.

Zmeniť

K dohode o pracovnej činnosti je možné robiť dodatky a spresnenia- Na to musia byť splnené určité podmienky.

Na nadobudnutie právnej platnosti vykonaných zmien je potrebný vzájomný súhlas oboch strán. Ak jedna zo strán nesúhlasí s úpravami ustanovení zmluvy, nie je možné ich vykonať podľa zákona.

Záver

Správca domu je najdôležitejšou osobou, ktorá zohráva veľkú úlohu pri zlepšovaní kvality života hostí. O zamestnaní správcu budovy rozhoduje rada HOA. Predseda v zastúpení podpisuje so správcom budovy dohodu o vykonaní práce. Dohoda jasne definuje možnosti a povinnosti účastníkov ako aj miera zodpovednosti.

Ak nájdete chybu, zvýraznite časť textu a kliknite Ctrl+Enter.