Upravitelj HOA in predsednik HOA sta različni osebi. Formalno je upravitelj posameznik, na katerega se za določeno plačilo prenese del administrativne funkcije, povezane z organizacijo dela samega HOA. Praviloma je vodja družbe najet od zunaj.

Tako lahko sklepamo, da je položaj upravitelja namenjen "razbremenitvi" upravljavskega aparata partnerstva v osebi njegovega predsednika.

Glavne funkcije upravitelja v HOA vključujejo:

Seveda se lahko številne funkcije in uradna pooblastila upravitelja HOA razširijo glede na odločitve vodstva partnerstva.

Pogosto se predsednik HOA sooča s precej velikim obsegom obveznosti, ki jim ni kos ali preprosto nima dovolj časa za to. Nato upravljanje partnerstva vključuje osebo, ki se strinja, da prevzame položaj vodje in deli nekatere odgovornosti s predsednikom, pri čemer prevzame njegove funkcije, povezane z notranjimi procesi.

Obstajajo tudi primeri, ko med stanovalci, ki so dejanski lastniki nepremičnine, ne morejo izbrati primernega kandidata za mesto predsednika, zbor pa se ne more odločiti. Nato se najame tudi tretja oseba, ki služi kot upravitelj HOA.

Pomembno! Ključna razlika med upraviteljem HOA in predsednikom HOA je v tem, da lahko mesto upravitelja zasede oseba, ki ni lastnik stanovanja na ozemlju partnerstva.

Najetemu upravniku sploh ni treba stanovati v določeni stavbi, da zavzame to mesto. v partnerstvu. Ruski stanovanjski zakonik poudarja, da lahko samo lastnik nepremičnine postane predsednik HOA.

Tako razlika med položajem upravitelja in predsednika ni le v obsegu obveznosti, temveč tudi v njunem pravnem razmerju do skupne lastnine, katere interese ščiti HOA. Če je za predsednika neposredna pripadnost MKD obvezna, potem za direktorja ni.

Kako in kje je urejen pravni status?

Pravni status vodje je določen v pogodbi o zaposlitvi ali v postopku odobritve pogodbe civilnega prava, ko oseba, ki je zaprosila za vodjo, prevzame ustrezen položaj.

Poleg tega pravni status mora biti zapisan v opisu delovnega mesta vodje.

Ker je upravljavec fizična oseba, uprava družbe ob sklenitvi posla ne prenaša svojih pristojnosti glede izvajanja javnih služb na upravljavca, temveč ostaja njihov izvajalec.

Referenca! Pravno področje delovnega mesta upravnika je v ravnini upravnih postopkov upravne narave, vključno z nadzorom nad skladnostjo javnih nepremičnin, zlasti vzdrževanjem le-teh v ustreznem stanju, popravili in vzdrževanjem.

Obstajajo primeri, ko listina HOA vsebuje številne fiksne odgovornosti, med katerimi je mogoče določiti nekatere vidike. Nato obseg pooblastil, katerih prenos se izvede na upravitelja HOA, določi upravni odbor samega partnerstva zunaj pravnega okvira.

Priporočljivo je, da se novi vodja HOA natančno seznani ne le s pogodbami in navodili, temveč tudi z listino HOA, v kateri namerava opravljati svoje delo v prihodnosti.

Modeli interakcije s partnerstvom

Obstajata dva modela interakcije med upraviteljem in partnerstvom:

Registracija pooblastil s podpisom pogodbe

Kot smo že omenili, HOA z osebo, ki prevzame položaj vodje, sestavi eno od dveh vrst pogodb - pogodbo o zaposlitvi ali pogodbo na podlagi civilnega prava.

Pooblastilo

HOA ima pravico, da v uradnem pooblastilu imenuje in prenese svoje uradne funkcije na upravitelja. Običajno je ta dokument sestavljen v situacijah, ko mora upravitelj zastopati interese partnerstva v tretji organizaciji, na primer v različnih državnih organih.

V pooblastilu so navedena vsa pooblastila upravitelja, ki so običajno podvojeni s tistimi, navedenimi v njegovem opisu delovnega mesta ali določenimi v civilni pogodbi.

Splošne določbe o njegovi zasnovi so določene v 10. poglavju Civilnega zakonika Ruske federacije.

Na koncu razlage zapletenosti v zvezi s položaji predsednika in upravitelja HOA je mogoče opozoriti, da med njima obstaja velika razlika, zlasti v pravnem kontekstu.

Če najdete napako, označite del besedila in kliknite Ctrl+Enter.

"Stanovanjske in komunalne storitve: računovodstvo in obdavčenje", 2010, št. 1
VODJA V HOA
Niso vsa partnerstva, ki čutijo potrebo po strokovnem upravljanju, pripravljena predati vajeti hiše komercialni organizaciji. Dobra rešitev zanje je vključitev upravnika stavbe. To je posameznik, ki so mu zaupane vse administrativne funkcije za organizacijo dela partnerstva. Pravni status upravitelja in postopek njegove interakcije s HOA je opisan v tem članku.
Danes se v praksi HOA vse pogosteje pojavlja lik vodje HOA poleg predsednika upravnega odbora. Ta trend je po našem mnenju naraven in se bo razvijal, kar potrjuje že večkrat izraženo idejo o potrebi po združitvi samoupravljanja stanovanjske hiše s strokovnim upravljanjem.
Povsem očitno je, da v vsaki stavbi ni mogoče najti lastnika (ne pozabite, da je predsednik uprave HOA lahko le lastnik prostorov v stanovanjski hiši, ki je član partnerstva), ki ima zadostno mero znanja in želi v celoti ali delno pustiti svojo glavno službo (saj kakovostno delo predsednika vlade zahteva precej časa) in se posvetiti delu za skupno dobro cele hiše. Medtem je povsem mogoče najti osebo, ki bo pripravljena in sposobna določiti glavne usmeritve dela pri vodenju hiše in nadzorovati izvedbo načrtov, medtem ko bo najeti upravitelj opravil vse ostalo delo.
Vodja: kdo je in zakaj je potreben?
Poslovodja je posameznik, ki ima lahko ali pa tudi ne status samostojnega podjetnika posameznika. Po pravici povedano je treba poudariti, da je danes na trgu stanovanjskih in komunalnih storitev zelo malo samostojnih podjetnikov posameznikov, kljub temu, da je na primer v pravilniku o izvajanju gospodarskih javnih služb samostojni podjetnik naveden tudi med možnih izvajalcev javnih služb. Na splošno lahko rečemo, da je status upravitelja - samostojnega podjetnika posameznika v marsičem podoben statusu upravljavske organizacije, o vprašanjih interakcije s HOA smo razpravljali prej (glej članek "Sporazum med HOA in organizacija upravljanja", št. 11, 2009).
Praksa združenja HOA v Nižnem Novgorodu kaže, da so menedžerji HOA večinoma izkušeni predsedniki upravnih odborov HOA in stanovanjskih zadrug, ki so povabljeni na delo v novoustanovljenih partnerstvih ali v partnerstvih, ki iz takšnih ali drugačnih razlogov ostanejo brez predsednika. plošče. V nadaljevanju bomo govorili o upravniku kot posamezniku, ki nima statusa samostojnega podjetnika posameznika.
HOA se pogosto odločijo za sodelovanje z upravnikom, če so v nedavni preteklosti spremenili način upravljanja stanovanjske stavbe prek organizacije za upravljanje v upravljanje združenja lastnikov stanovanj. Hkrati lastnike prostorov vodijo zgoraj navedeni razlogi: pomanjkanje nenaseljenega lastnika, ki bi bil pristojen za stanovanjske in komunalne zadeve, pa tudi želja po samostojnem upravljanju hiše, brez kakršnega koli sodelovanja upravljavsko organizacijo. Poleg tega lahko obstaja še en razlog - težka situacija HOA, ko je za rešitev številnih težav potrebna pozorna pozornost strokovnjaka, tako imenovanega protikriznega upravitelja. Druga prednost izbire upravitelja HOA pred organizacijo za upravljanje je lahko finančno vprašanje, čeprav je treba omeniti, da so včasih storitve organizacije za upravljanje lahko cenejše. Ne smemo pozabiti, da je izbira modela upravljanja za HOA vedno strogo individualna in ima sodelovanje z upravljavsko organizacijo in posameznim upraviteljem svoje prednosti in slabosti.
Za tvoje informacije. V zadnjem času je postala razširjena praksa privabljanja tako imenovanega protikriznega upravitelja v HOA za določeno časovno obdobje, da bi organizirali delo partnerstva in prenesli izkušnje upravi.
Registracija pooblastil upravitelja
Upravitelj je lahko vključen v delo v HOA na podlagi dveh vrst pogodb - delovnega in civilnega prava za opravljanje storitev (ali drugače). Te pogodbe se bistveno razlikujejo od pogodbe o upravljanju iz 2. čl. 162 Stanovanjski zakonik Ruske federacije.
Pogodba o zaposlitvi
Če je sklenjena pogodba o zaposlitvi, mora biti položaj vodje z ustrezno plačo vključen v kadrovsko tabelo HOA in odobren na skupščini članov HOA v skladu z odstavki. 10 odstavek 2 čl. 145 stanovanjskega zakonika Ruske federacije. Tako o vprašanju privabljanja upravitelja ob sklenitvi pogodbe o zaposlitvi z njim odloča skupščina članov HOA. Hkrati je pooblastilo za najem delavcev za servisiranje stanovanjske hiše in njihovo odpuščanje v skladu s 5. členom čl. 148 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije se nanaša na odgovornosti odbora HOA. Zato morajo pogodbo o zaposlitvi z upravnikom podpisati vsi člani uprave. Kot možnost se lahko člani uprave na seji odločijo, da naložijo predsedniku uprave HOA, da sklene pogodbo o zaposlitvi z določenim upravnikom (v tem primeru pogodbo podpiše samo predsednik). Kar zadeva odpoved pogodbe o zaposlitvi, je možna le na podlagi razlogov, določenih v čl. 81 delovnega zakonika Ruske federacije.
Civilna pogodba
Možnost sklenitve civilne pogodbe z upravnikom je posledica naslednjih okoliščin:
- načelo pogodbene svobode (člen 421 Civilnega zakonika Ruske federacije), v skladu s katerim lahko stranke sklenejo pogodbo, ki je določena in ni določena z zakonom ali drugimi pravnimi akti;
- položaj odstavkov. 1. odstavek 1. čl. 137 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije, ki poleg pravice HOA, da sklene pogodbo o upravljanju stanovanjske hiše, pogodbe o vzdrževanju in popravilu skupne lastnine v stanovanjski hiši ter pogodbe o zagotavljanju komunalnih storitev, daje pravico do sklepanja drugih pogodb v interesu članov partnerstva. Ti »drugi« bi morali vključevati pogodbo z upraviteljem HOA za zagotavljanje storitev.
Glede tega, kateri organ upravljanja HOA neposredno odloča o vprašanju privabljanja upravitelja, je treba opozoriti, da je izključna pristojnost skupščine članov HOA, čl. 145 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije se ne uporablja, ampak 6. člen čl. 148 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije se nanaša na sklepanje pogodb o storitvah. Po drugi strani pa predsednik uprave v skladu z 2. členom čl. 149 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije lahko izvaja transakcije, za katere v skladu z zakonom in listino partnerstva ni potrebna obvezna odobritev upravnega odbora ali skupščine članov partnerstva. Tako bi po našem mnenju moral o vprašanju sklenitve pogodbe z upraviteljem za opravljanje storitev odločati upravni odbor HOA. Vendar je bolj primerno, da se o tem vnaprej razpravlja v listini partnerstva, pri čemer se takšno pooblastilo pripiše pristojnosti upravnega odbora ali skupščine članov HOA. Hkrati ne smemo pozabiti, da je vsako vprašanje mogoče rešiti na skupščini članov HOA (4. člen 145. člena Stanovanjskega zakonika Ruske federacije).
Podpis pogodbe o opravljanju storitev z upravnikom je podoben podpisu pogodbe o zaposlitvi. Odpoved take pogodbe se izvede v skladu s pravili poglavja. 29 Civilnega zakonika Ruske federacije, in sicer v primeru pomembne kršitve pogojev pogodbe s strani ene od strank in v drugih primerih, ki jih določa civilni zakonik, drugi zakoni ali pogodba. Pogodba praviloma predvideva možnost enostranske odpovedi pogodbe s strani ene od strank, tako da o tem obvesti drugo stranko v roku, določenem v pogodbi.
Tako je za HOA sklenitev in odpoved pogodbe o opravljanju storitev nekoliko enostavnejša od sklenitve in odpovedi pogodbe o zaposlitvi, vendar lahko kandidat za mesto poslovodne osebe kot pogoj za sklenitev zaposlitve postavi delo pri HOA. pogodbo z njim.
Pooblastilo
Ko govorimo o podelitvi pooblastil upravitelju, je treba omeniti, da sporazum ureja notranja razmerja med njim in HOA. Da bi upravitelj zastopal interese HOA v odnosih s tretjimi osebami, je potrebno pooblastilo (poglavje 10 Civilnega zakonika Ruske federacije). Takšno pooblastilo izda predsednik upravnega odbora HOA kot oseba, ki ima pravico delovati v imenu HOA brez pooblastila (odstavek 2 člena 149 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije). . V tem primeru mora vsebina pooblastila (seznam pooblastil, prenesenih na upravitelja) temeljiti na pogojih pogodbe. To je pomembno, saj lahko upravnik s pooblaščencem prenese, recimo, pooblastila za sklepanje pogodb o vzdrževanju in popravilih, ki so sprva pripadala upravnemu odboru HOA in ne njegovemu predsedniku. Če ta pogoj ni določen v pogodbi, vendar je predsednik kljub temu vključil navedeno pooblastilo v pooblastilo, potem v skladu s čl. 174 Civilnega zakonika Ruske federacije lahko sodišče transakcijo razglasi za neveljavno.
Pravni status upravnika
Pravni status poslovodne osebe, in sicer njegove pravice in obveznosti, mora biti določen bodisi v sami pogodbi ob sklenitvi civilne pogodbe bodisi v pogodbi o zaposlitvi in ​​opisu delovnega mesta.
Jasno je, da upravnik, ki je posameznik, ne more biti izvajalec javnih služb. Pri sklepanju zgoraj obravnavanih pogodb izvajalec komunalnih storitev ostaja HOA, zato je obseg pravic in odgovornosti upravnika tako na področju upravnega vodenja HOA kot tudi na področju vzdrževanja, vzdrževanja in popravilo skupne lastnine stanovanjske hiše.
Če listina HOA ne določa drugače, obseg pooblastil, prenesenih na upravitelja, določi upravni odbor HOA, ne glede na vrsto pogodbe.
Glede na stopnjo zaupanja se lahko upravitelju HOA dodelijo na primer naslednje funkcije:
- izbor izvajalcev za opravljanje vzdrževalnih in popravljalnih del na skupni lastnini stanovanjske stavbe (v tem primeru lahko upravni odbor HOA pridrži pooblastilo za sklenitev pogodbe ali pa jo zaupa upravniku);
- sklepanje pogodb o izvajanju komunalnih storitev;
- sklepanje drugih pogodb v imenu HOA;
- zaposlovanje in odpuščanje delavcev;
- spremljanje izvajanja vzdrževalnih, vzdrževalnih in popravljalnih del stanovanjske stavbe;
- zastopanje interesov HOA v državnih in lokalnih organih;
- priprava ocen prihodkov in odhodkov HOA za leto;
- priprava finančnega poročila upravnega odbora HOA lastnikom za letno skupščino članov HOA;
- interakcija z lastniki in člani HOA o vprašanjih, povezanih z delom HOA;
- izterjava dolga do HOA od lastnikov prostorov v hiši itd.
Po želji lahko upravitelj dobi tudi pravico do razpolaganja s sredstvi HOA (z ustrezno formalizacijo tega pooblastila v pooblastilu in bančni dokumentaciji). Medtem lahko upravni odbor HOA in predsednik upravnega odbora tako pomembno pristojnost pridržita zase.
Modeli interakcije med HOA in upraviteljem
Na koncu bomo razmislili o možnih modelih interakcije med HOA in upraviteljem HOA.
Po prvem modelu upravljanje izvaja upravitelj, vzdrževanje in popravila pa najeto osebje partnerstva. Glavna pomanjkljivost te sheme je potreba po vzdrževanju velikega števila delavcev s stalnimi plačami. Glavna prednost modela je večja neodvisnost HOA od tretjih oseb. Ta shema se nahaja in se upravičuje v velikih partnerstvih, ki združujejo več stanovanjskih stavb (stanovanjskih kompleksov).
Drugi model: upravljanje izvaja upravnik, vzdrževanje in popravila pa izvajalci po pogodbah s HOA. Seveda je pozitivna stran tega modela odsotnost potrebe po vzdrževanju lastne materialne in tehnične baze ter možnost izbire izvajalcev, ki opravljajo to ali ono vrsto dela bolj usposobljeno kot najeto osebje partnerstva.
Ne glede na izbrani model delo HOA z upravnikom predpostavlja prisotnost odgovorne osebe za upravljanje stanovanjske hiše, ki upravljanje opravlja strokovno, in stalnega organa HOA - uprave, ki izraža interese stanovanjske hiše. lastnikov in spremljanje dejavnosti upravnika. Glavna težava pri izbiri upravnika je po našem mnenju v tem, da en HOA kvalificiranemu upravniku ne more vedno ponuditi plačila po njegovi želji, zato večina upravnikov, ki jih poznamo, združuje delo v več HOA.
M.A.Purgina
Pravni svetovalec
NP "Združenje lastnikov stanovanj Nižni Novgorod"
Podpisano za pečat
18.01.2010

Predsednik stanovanjskega združenja je vodja, izvoljen izključno izmed udeležencev HOA dva glavna načina, odvisno od določb listine (odstavek 3 člena 147 Stanovanjskega zakonika RF):

1. Z glasovanjem na skupščini.
2. Z glasovanjem članov sveta.

Naloge predsednika so določene Stanovanjski zakonik in Listina partnerstvo.

V skladu z odstavkom 1.2 člena 149 Stanovanjskega zakonika RF mora predsednik izvaja sklepe upravnega odbora in srečanja udeležencev HOA ter izvaja splošno vodenje dejavnosti, razviti kadrovske predpise in določajo plače najetih delavcev.

Načrt in predpisi za dejavnosti najetih delavcev in višino njihovega plačila, ki jih pripravi predsednik predmet obvezne odobritve skupščina članov HOA (odstavek 2 člena 149 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije).

Stanovanjski zakonik Ruske federacije, člen 149. Predsednik upravnega odbora združenja lastnikov stanovanj

1. Predsednik upravnega odbora društva lastnikov stanovanj je izvoljen za čas, določen s statutom društva. Predsednik upravnega odbora partnerstva zagotavlja izvajanje sklepov upravnega odbora, ima pravico dajati navodila in ukaze vsem uradnikom partnerstva, katerih izvrševanje je za te osebe obvezno.
2. Predsednik upravnega odbora združenja lastnikov stanovanj deluje brez pooblastila v imenu partnerstva, podpisuje plačilne dokumente in sklepa transakcije, za katere v skladu z zakonom, listino partnerstva ni potrebna obvezna odobritev odbora. partnerstva ali skupščine članov partnerstva razvija in predloži v odobritev skupščini članov partnerstva interne predpise partnerstva v zvezi z zaposlenimi, katerih odgovornosti vključujejo vzdrževanje in popravilo skupne lastnine v stanovanju stavba, predpisi o plačilu njihovega dela, odobritev drugih notranjih dokumentov partnerstva, ki jih določa ta kodeks, listina partnerstva in sklepi skupščine članov partnerstva.

Poslovodja partnerstva je delavec, ki vključeni v reševanje naslednje naloge:

• organizacija popravil in drugih del;
• nadzor nad kakovostjo javnih storitev;
• upravljanje osebja;
• Krizno upravljanje.

Pomembno! Ni nujno, da je upravnik član HOA, mora pa imeti izkušnje na področju komunalnih storitev in razumeti stanovanjsko zakonodajo.

Kakšna je razlika med njimi?

Glavna razlika je v tem, da je predsednik izvoljen pooblaščeni vodja, vodja pa je popolnoma pod nadzorom predsednika, tako kot vsi drugi zaposleni v HOA. Predsednik določi mandat upravnika na seji upravnega odbora.

Manager kot posameznik je neke vrste alternativa družba za upravljanje, predsednik pa kot predstavnik lastnikov nepremičnin nadzira dejavnosti upravitelja in ga prosi za poročilo. Obstajajo številne razlike med temi položaji v več vidikih:

• pravni status;
• področje pravic in obveznosti;
• odgovornost;
• postopki zaposlovanja in odpuščanja.

Razlike v vseh pogledih izhajajo iz civilne in stanovanjske zakonodaje ter dejavnosti posamezne stanovanjske skupnosti in obstoječa praksa kazenskega pregona.

Pravni status

Status upravnika stanovanjske skupnosti določeno v najemni pogodbi med njim in upravnim odborom partnerstva.

Izvoljeni predsednik za razliko od direktorja nima statusa zaposlenega, ampak status upravnega vodje HOA, ki ima potrebna pooblastila za izvajanje pravnih dejanj v imenu stanovanjskega združenja.

Zakon daje pravico upravitelj po potrebi izvede več dejanj.

Ima pravico odločanje brez pooblastila v skladu z 2. odstavkom čl. 149 Stanovanjski zakonik Ruske federacije.

V skladu z zakonom lahko vodja HOA deluje kot:

1. posameznik (zaposleni).
2. Samostojni podjetnik posameznik.

Upravitelji s statusom samostojnega podjetnika lahko opravljajo dejavnosti upravljanja v več HOA hkrati.

Pomembno! Upravnik ne more biti izvajalec komunalnih storitev.

To funkcijo je mogoče izvesti samo upravljavske organizacije ali podjetja dobaviteljev virov.

Registracija pooblastil

Pooblastila predsednika stanovanjskega združenja so delno opredeljene s stanovanjskim zakonikom in so predmet podrobnega opisa v listini določenega HOA. Podlaga za pravne dejavnosti predsednik je . Ta dokument je treba predložiti stanovanjskim nadzornim organom in davčni službi, kjer so zabeleženi podatki osebe, izvoljene na mesto predsednika partnerstva.

Vodja se lahko prijavi kot delavec partnerstvo na dva načina:

• s sklenitvijo pogodbe o zaposlitvi;
• s sklenitvijo civilne pogodbe.

Izvrševanje pogodbe o zaposlitvi urejajo norme 11. poglavja delovnega zakonika Ruske federacije in vključuje podrejeni položaj vodje v zvezi z upravljanjem HOA.

Civilna pogodba vključuje širše pooblastila najetega upravnika s podrobnim opisom obsega dejavnosti in pristojnosti.

Pravice in obveznosti

Osnovno pravice predsednika HOA(stanovanjske skupnosti) se zmanjšajo na izvajanje nadzornih funkcij nad dejavnostmi najetih delavcev (vključno z najetim vodjo).

Poleg tega on zaupano odločanje o podpisovanju pogodb, sporazumov in finančnih dokumentov v imenu društva lastnikov stanovanj.

Med drugim zaključuje predsednik HOA dogovor o zaposlitvi upravnika.

TO pravice najetega upravnika vključujejo:

• izbor delavcev za vzdrževanje in popravilo nepremičnin stanovanjske skupnosti;
• odpuščanje najetih delavcev;
• pridobivanje informacij o finančni zgodovini HOA;
• zastopanje interesov HOA po pooblaščencu pri uradnih organih.

Pomembno! Odgovornosti predsednika HOA so omejene na organizacijo izvrševanja sklepov sestankov udeležencev partnerstva.

To počne v skladu z listino in odgovornostmi za spremljanje pravočasnega in kakovostnega opravljanja dela in zagotavljanje komunalnih virov.

Odgovornosti najetega upravnika določeno s pogodbo o zaposlitvi z njim. V večini primerov te odgovornosti vključujejo:

1. izbor izvajalcev.
2. Sklepanje pogodb in izvajalci.
3. Predstavitev poročila o dejavnostih.
4. Delo z dolžniki.

predsednik upravnega odbora ne more prenesti svojih pooblastil na najetega upravitelja ali dodeliti svojih nalog (odstavek 3.1 člena 147 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije).

Stanovanjski zakonik Ruske federacije, člen 147. Odbor združenja lastnikov stanovanj

3.1. Član upravnega odbora društva lastnikov stanovanj ne more biti oseba, s katero ima društvo sklenjeno pogodbo o upravljanju stanovanjske hiše, ali oseba, ki ima funkcijo v organih upravljanja organizacije, s katero je društvo sklenilo pogodbo. v navedeni sporazum, ter član revizijske komisije (revizor) društva. Član upravnega odbora društva lastnikov stanovanj ne more združevati svojega delovanja v upravnem odboru družbe z delom v družbi po pogodbi o zaposlitvi, kakor tudi poveriti, zaupati ali kako drugače poveriti drugi osebi opravljanja svojih nalog kot član uprave partnerstva.

Dovoljena je le pridobitev najetih upravnikov omejena mandata s soglasjem večine članov uprave ali skupščine (določeno z listino).

Odgovornost

Predsedujoči član partnerstva v celoti odgovoren prebivalcem.

Mora redno zagotoviti potrebno dokumentacijo izvoljen za revizorja in skupščino članov HOA ter je odgovoren za s strani teh nadzornih institucij.

Vodja nima pravice sprejemati odločitev, ki gredo proti interesom stanovalcev.

Predsednik HOA izvaja splošni nadzor in sestavi popolno poročilo.

On nosi finančno odgovornost vsem prebivalcem o naslednjih točkah:

• za pravočasno dostavo komunalnih sredstev lastnikom stanovanj;
• za odgovorno ravnanje z materialnimi sredstvi;
• za dejavnosti najetega upravnika.

Če upravitelj iz nekega razloga ni izpolnil svojih nalog, ali jih je izvajal v nasprotju z zakonom ali pogodbo o zaposlitvi, potem odgovornost do najemnikov-članov društva za te napake. zaupa predsedniku HOA.

Pomembno!Člani uprave so enako odgovorni za dejanja, ki jih izvajajo v imenu partnerstva.

Plačano odgovoren je upravnik v okviru svoje dejavnosti:

• material;
• kazenski;
• civilno.

Odgovornost se ugotavlja z ustreznimi klavzule pogodbe o zaposlitvi in obstaja v okviru premoženja in sredstev, zaupanih v razpolaganje. Civilna odgovornost obstaja v okviru pogojev pogodbe z vodstvom partnerstva.

Kazenska odgovornost se pojavi v izjemnih primerih v primeru malomarnosti pri izvajanju nadzornih funkcij nad vzdrževanjem energetskih komunikacij s strani delavcev vodi v izredne razmere.

Odpuščanje in sprememba

Zaposlovanje in odpuščanje vodje izvede po sklepu zbora lastnikov nepremičnin ali predsednik sam, če le-ta pooblaščena z listino.

Vodenje stanovanjske skupnosti ima pravico zamenjati najetega upravnika ali ga razreši, če je slednji opravljal svoje naloge v skladu z delovnim zakonikom Ruske federacije, neizpolnjevanje pogojev pogodbe.

Včasih razrešitve vodje ni mogoče izvesti v skladu s točkami, ki so v čl. 81 zakonika o delu Ruske federacije.

Kršitev zakona je nesprejemljiva.

V tem primeru srečanje udeležencev stanovanjske skupnosti ima pravico do odločitve o prekinitvi opravljanja dejavnosti takega upravljavca.

Namesto odpuščenega upravnika upravni odbor imenuje novega.

mogoče predčasno prenehanje pooblastil v naslednjih primerih:

1. sklepi skupščine lastnikov.
2. Sklepi upravnega odbora (če je tako določeno v listini).
3. Sodne odločbe.

Civilna sodišča imajo pravico vmešavanje v organizacije lastnikov stanovanj na predlog tožilstva v primerih hudega kršenja zakonov in predpisov s strani vodstva teh organizacij.

Torej, predsednik partnerstva je uradni vodja organizacije lastniki stanovanj, upravitelj pa opravlja funkcije izvršnega direktorja, ki je najeti uslužbenec v zvezi z upravljanjem HOA in opravlja vodstvene funkcije strogo v okviru pogodbe o zaposlitvi.

Pravzaprav je takih hiš zelo malo. Za to so krivi tudi stanovalci, ki ne morejo vedno vzdrževati čistoče tam, kjer živijo, pa tudi vino UK, navsezadnje je ona tista, ki bi morala spodbujati željo po vzdrževanju reda v stanovalcih, sama pa bi morala biti zainteresirana za zagotavljanje pravilnega videza hiše.

splošne informacije

Kot veste, danes v naši državi obstajata dve organizacijski in pravni obliki upravljanja stanovanjske hiše.

Prvi med njimi je Združeno kraljestvo, organizacija z jasno postavljeno strukturo, pravicami in odgovornostmi glede upravljanja.

Toda lastniki prostorov v več hišah se ne zatečejo vedno k tej obliki. Možnost je veliko bolj privlačna. Razlogov za to je več.

Prvič, na čelu te organizacije so lastniki prostorov, kar pomeni, da bo tudi vrh organizacije zainteresirani za izboljšanje zgradbe.

Drugič, ta organizacijsko-pravna oblika deluje veliko bolj harmonično, enostavneje in je podrejena lastnikom stanovanj. Seveda ima partnerstvo svojo hierarhijo. V njem je prisotnost - aktivni lastniki, pa tudi.

Prav predsednik je tisti, ki je v veliki meri odgovoren za izvajanje določenih dejanj v zvezi z ureditvijo skupnega premoženja.

Toda v zadnjem času je prisotnost vodje združenja lastnikov stanovanj postala pogost pojav v združenju lastnikov stanovanj. Mnogi še vedno ne vedo za njegovo prisotnost, tisti, ki vedo, pa ne razumejo kakšen obraz je to in katere pomembne funkcije opravlja?.

Če tudi vi ne poznate odgovorov na ta vprašanja, vas vabimo, da preberete besedilo našega članka in pridobite nove, predvsem pa koristne informacije zase.

Koncept

Začnimo s tem, kaj je združenje lastnikov stanovanj. V nasprotnem primeru tvegate, da se boste zmedli v terminologiji.

Torej je združenje lastnikov stanovanj organizacija

Ta organizacija kljub temu, da nosi nekomercialne narave, vodi račun, ki ga stanovalci oblikujejo za potrebe hiše, glavna odgovornost te organizacije pa je vzdrževanje le-tega v pravilnem stanju in redu. Naj pojasnimo, kako se to kaže.

Odgovornost partnerstva vključuje vzdrževanje komunikacije v ustrezni kakovosti, urejanje skupnega prostora, pravočasno odpravljanje okvar itd.

Na splošno združenje lastnikov stanovanj upravlja stanovanjsko hišo. Upravni odbor družbe odloča, kam bo porabil sredstva, kaj bo predvsem uredil in na kaj bo pozoren.

Predsednik odobri ali zavrne njihovo pobudo. tudi najvišji organ upravljanja družbe- to je zbor lastnikov stanovanjske hiše, ki se sestane na lastno pobudo ali s sklicem predsednika za reševanje splošnih vprašanj.

Kaj počne?

Upravnik je posameznik, ki v društvu lastnikov stanovanj izvaja tudi aktivnosti izboljšav. Če vam ustreza, lahko razmislite zaposleni.

Poleg tega ima ta zaposleni lahko celo status samostojnega podjetnika in je povabljen k opravljanju določenih nalog. Svojo dejavnost lahko opravlja proti plačilu v več partnerstvih hkrati lastniki stanovanj.

Poleg tega je pomembno vedeti, da je s tem državljanom mogoče skleniti dve vrsti pogodb.

Prvi je znan in priljubljen.

Sklene se med društvom lastnikov stanovanj in upravnikom. Določa glavne obveznosti strank, pravice in potrebne pogoje za sodelovanje.

Pogosto lahko z njim sklepajo dogovore civilna pogodba, ki ima tudi pravno veljavo.

Posebnost tega akta je dejstvo, da delavec postane subjekt, ki opravlja storitve pod določenimi pogoji za določen čas, in ne delavec za nedoločen čas kot pri pogodbi o zaposlitvi.

Kakšna je razlika od predsednika?

Veliko ljudi zamenjuje položaj predsednika partnerstva in direktorja. Pravzaprav sta dva povsem drugačne položaje, ki se nikakor ne morejo niti sekati.

Predsednik je vodja HOA, ki se ukvarja z organizacijskimi in pravnimi vprašanji, pa tudi s finančnimi vprašanji, analizira odločitve in želje prebivalcev ter daje svoje prilagoditve in pobude. Njegove dejavnosti so administrativne.

Kar zadeva upravitelja, so njegove dejavnosti povezane tudi z administrativno delo, pa bolj izvaja nadzor nad dejavnostmi najetih delavcev, ne uvaja nobenih pobud, temveč nudi pomoč pri povečanju funkcionalnosti dela zaposlenih v partnerstvu.

Poleg tega poroča predsedniku kot zaposleni delodajalcu, se zavezuje upoštevajte notranji režim in ga ne kršite brez utemeljenega razloga.

Najdete lahko vzorčni opis delovnega mesta za upravitelja HOA.

Zakaj je to potrebno?

Tako najeti delavec, kot smo že povedali, poveča učinkovitost opravljenega dela. Hkrati igra vlogo nadzornika, menedžerja in analitika, ki odloča, koga je treba zamenjati, na kaj se je najbolje osredotočiti in kaj lahko počaka.

Tak vodja je v zadnjih letih postal nepogrešljiva figura, saj z ustreznimi delovnimi izkušnjami z lahkoto določiti glavne smeri delovanja, poroča pa tudi, če kdo od zaposlenih svoje delo opravlja slabo ali se mu popolnoma izmika.

Ali lahko HOA deluje brez tega zaposlenega? Zelo dolgo so društva lastnikov stanovanj delovala brez njih in to je vsem zelo ustrezalo.

Toda danes, ko je cilj vseh organizacij povečati funkcionalnost, je ta položaj enostavno potreben največji nadzor nad dogajanjem in najučinkovitejšo uporabo virov.

Res je, da mnogi lastniki stanovanj v večstanovanjskih stavbah ne razumejo potrebe po takšnem položaju. Ti posamezniki verjamejo, da plačujejo denar kot nagrado osebi, ki si jih popolnoma ne zasluži.

Dejansko temu ni tako in deluje dober delavec bo viden po nekaj mesecih. Če ne, potem lahko na skupščini hiše vedno postavite vprašanje o njegovi razrešitvi in ​​odpovedi pogodbe s takšno osebo.

Kako se predpisuje?

Upravitelj se imenuje tako, da vloži svojo kandidaturo na hišni skupščini. Predsednik sam ne more zaposliti takšnega državljana brez glasovanja lastnikov.

Na sestanku se razpravlja o potrebi po delu takšnega strokovnjaka in se opišejo njegove lastnosti. Z glasovanjem odločajo lastniki prostorov v večstanovanjskih stavbah Je takšen zaposleni potreben? jih danes ali ne.

Če se večina strinja, se na sestanku s to osebo sestavi pogodba o zaposlitvi ali civilnem pravu.

O klavzulah pogodbe se tudi skrbno pogovori z lastniki in če pride do nesporazuma, se sprejme ena ali druga klavzula z glasovanjem.

Po tem, ko pogodbo podpišeta obe strani hkrati, se najeti upravitelj šteje za polnopravnega zaposlenega v partnerstvu in lahko začne opravljati svoje naloge.

Pravni status delavec mora biti določen v pogodbi z njim.

Če je delavec zastopan kot posameznik, potem ga ne more nastopati kot izvajalec komunalnih storitev, nato pa pridobi organizacijsko pravni status kontrolorja za izvajanje javne službe. Če je samostojni podjetnik, potem je vse veliko preprostejše.

Kaj je služba?

Ne smete misliti, da je položaj vodje HOA omejen samo na nadzor. Izkazalo se je, da če vsi trdo delajo in redno izvajajo ukrepe za vzdrževanje hiše v ustreznem stanju, potem prejema svojo plačo zaman?

Pravzaprav ne, upravnik ima številne druge funkcije, ki vam jih bomo skušali našteti v celoti:

Sicer pa pomaga pri izvajanju del in se ukvarja predvsem z administrativno-poslovnimi dejavnostmi.

Finančno področje je izven nadzora upravitelja, ki ga lahko zaupa le skupščini lastnikov ali neposredno predsedniku.

Načini interakcije z HOA

Obstajata dva modela interakcije med upravnikom in združenjem lastnikov in vsak se je tako ali drugače uveljavil.

Prvi model se nanaša na dejstvo, da ta zaposleni izvaja nadzor nad izvajanjem dejavnosti zaposleni za nedoločen čas.

Ta shema je preprosta za zaposlenega, vendar ni donosna z vidika proračunskih izdatkov.

Drugi model se spušča v to, da upravnik spet izvaja nadzor, dela pa izvaja izvajalec. Enostavnost te sheme je v tem, da se izvajalec najame enkrat in ne za stalno.

To daje možnost prihranka denarja v času, ko ni dela in delavcu ni treba plačati izpadov.

Odgovornosti in pravice

Tako najeti upravnik ima številne pravice in dolžnosti.

S slednjo smo se seznanili v zgornjem odstavku.

Glede pravic torej ta vodja lahko šteje za pravočasno plačilo njihovega dela, za dopust, pa tudi za spoštovanje njihovih pravic iz dela.

Nihče ga nima pravice odpovedati brez razloga, razen če pogodba o zaposlitvi ali civilni zakon določa drugače.

Odgovornost

Kot vsak drug uradnik ima tudi ta uslužbenec kaznovalna in finančna odgovornost zaradi neizvajanja kakršnih koli dejanj ali kršitev pogodbenih klavzul.

Zakon sicer ne predvideva posebne odgovornosti, vendar statut partnerstva opredeljuje možnost izterjave denarja od zaposlenega v okviru preprečevanja nepravilnih dejanj.

Če še vedno ne veste, ali je v vaši hiši plačan upravitelj, je čas, da ugotovite to dejstvo. Verjetno je ta oseba dolgo časa pravilno opravljala svojo funkcijo, vi pa za to sploh niste vedeli.

Seznanite se z njegovimi dejavnostmi, saj jih lahko le vi ob poznavanju stanja vašega doma oceni uspešnost ta uradnik.

Če najdete napako, označite del besedila in kliknite Ctrl+Enter.

Hišni upravnik je fizična oseba. Imeti mora izkušnje z vodenjem, imeti višjo izobrazbo tehnične specialnosti, biti podjeten in energičen. Ta položaj pomeni finančno odgovornost.

Hišni upravnik je lahko oseba, ki ne stanuje v oskrbovani hiši.

Osnovni pogoji - visoka usposobljenost in sposobnost vodenja osebja partnerstvo.

POZOR. Samostojni podjetnik posameznik ali zastopnik katere koli pravne osebe ne more postati poslovodja.

Hišni upravnik opravlja upravniška dela, ki zadevajo oskrbo večnadstropne stavbe. Glavna funkcija je kompetentno opravljanje dela, ki zadeva to hišo.

Pogodba o delovanju je pravni dokument, na podlagi katerega deluje upravitelj HOA. Tam so jasno navedene njegove sposobnosti in obveznosti ter odgovornost za njihovo neizpolnjevanje.

Delo hišnega upravnika je nagrajeno s plačo. Vse te določbe je treba formalizirati na civilnopravnem področju s sklenitvijo pogodbe o zaposlitvi z upraviteljem HOA.

Po sklenitvi pogodbe je upravnik zaščiten z zakonom, ima enake sposobnosti kot druge kategorije zaposlenih:

• počitek;
• počitnice;
• akt o nezmožnosti za delo;
• odpuščanje.

Višina plače bo urejena s kadrovskim razporedom družbe. Upravitelj ima svojo pisarno z obveznim računalnikom.

Ali mora upravnik skleniti pogodbo o zaposlitvi?

POZOR. V skladu z zakonom mora upravnik stavbe skleniti pogodbo o zaposlitvi ali civilnem pravu s HOA.

Če je dokument na voljo, bodo stanovalci hiše prepričani, da bo upravnik izpolnil naloge, ki so mu dodeljene.

Po drugi strani pa bo upravnik prejel garancije za plačilo za svoje delo.

Pravni položaj upravnika stavbe je urejen v aktu ob nastopu funkcije in v službenih navodilih.

Upravljavec kot posameznik ni dolžan opravljati del gospodarskih javnih služb. Usklajuje ga upravni odbor družbe.

Področje dejavnosti hišne uprave obsega upravljavske zadeve, predvsem preverjanje ustreznega stanja javnih nepremičnin, po potrebi jih popravlja in posodablja.

Posledice odsotnosti

V odsotnosti delovnega dogovora bo vprašanje upravnikovih uradnih zadev ostalo nejasno. To lahko povzroči kritiko upravnika stavbe in nenaklonjenost izplačilu plače.

Če poslovodja ne opravlja ali nepravilno opravlja svoje naloge ali zlorablja pravila, zaradi česar družbi nastane materialna škoda, osebe ne bo mogoče kaznovati.

Pozor! Odsotnost pogodbe o zaposlitvi bo negativno vplivala tako na upravnika kot na goste hiše.

Struktura in vsebina dokumenta

Pogodba o zaposlitvi z upravnikom stavbe zajema naslednje glavne določbe:

Kdo sestavi, izda in potrdi?

Delovno pogodbo sestavita stranki (upravni odbor HOA in upravnik stavbe). Predlagajo vsebinske določbe sporazuma.

S kom se morate uskladiti?

Za podpis pogodbe o zaposlitvi z upravnikom stavbe je treba to operacijo uskladiti z določenimi organi. O najemu upravnika je treba poročati na zboru lastnikov stanovanj.

Dejstvo sestave delovnega dokumenta z upraviteljem je treba uskladiti tudi z davčnim uradom.

Samo s soglasjem teh organov je možno odobriti akt o službenem razmerju z upravnikom.

Veljavnost

Pogodba o zaposlitvi z upravnikom je lahko nujna, kadar je v pogodbi navedena doba veljavnosti, ali za nedoločen čas.

Referenca. Prekinitev sodelovanja je možna na podlagi medsebojnega dogovora strank, pa tudi, če se eden od udeležencev izmika izpolnitvi svojih obveznosti.

Pogodba je sestavljena v dveh izvodih. Enega hrani pisarna društva lastnikov stanovanj, drugega pa upravnik.

spremeniti

K delovni pogodbi so možne dopolnitve in pojasnila- Za to morajo biti izpolnjeni določeni pogoji.

Za pravno veljavo izvedenih sprememb je potrebno medsebojno soglasje obeh strank. Če se ena stranka ne strinja s prilagoditvami pogodbenih določil, jih po zakonu ni mogoče izvesti.

Zaključek

Upravitelj je najpomembnejša oseba, ki ima veliko vlogo pri izboljšanju kakovosti življenja gostov. Odločitev o zaposlitvi upravnika stavbe sprejme upravni odbor HOA. Predsednik, ki ga zastopa, podpiše pogodbo o delu z upravnikom stavbe. V pogodbi so jasno opredeljene sposobnosti in obveznosti udeležencev, pa tudi ukrep odgovornosti.

Če najdete napako, označite del besedila in kliknite Ctrl+Enter.