Pagpapalitan ng apartment sa Moscow: paano hindi magtatapos sa wala?

Para sa maraming mga Ruso, ang pagpapalitan ng isang apartment ay hindi lamang isang paraan upang mapabuti ang kanilang mga kondisyon sa pamumuhay, ngunit isa ring kagyat na pangangailangan. Ang diborsyo ng mag-asawa, pag-aalaga sa matatandang magulang, mga anak na lumaki at gustong manirahan nang hiwalay - ilan lamang ito sa mga dahilan kung bakit ipinagpapalit ang mga apartment. Ngunit ang prosesong ito, tulad ng pagbili o pagbebenta, ay may sariling mga subtleties na kailangan mong malaman tungkol sa upang hindi maiwanang walang pabahay.

Palitan ang isang apartment para sa... isang apartment: isang iba't ibang mga pagpipilian

Kaya ano ang palitan ng apartment? Sa klasikal at legal na kahulugan, ito ay isang transaksyon sa pabahay, kung saan ang bawat partido ay nagsasagawa na ilipat ang residential na ari-arian sa pagmamay-ari ng kabilang partido (Artikulo 567 ng Civil Code ng Russian Federation). Bago ang pribatisasyon, ang pagpapalitan ng isang apartment ay ang tanging paraan upang baguhin ang mga kondisyon ng pamumuhay, ngunit ngayon sa karamihan ng mga kaso ang palitan ay nangyayari sa pamamagitan ng pagbili at pagbebenta. Ang pagpapalitan ng isang apartment sa klasikong paraan ay isang napaka-komplikado at nakakabagabag na bagay, dahil kinakailangan upang makahanap ng isang pagpipilian na angkop sa parehong partido sa parehong oras. Kung higit sa dalawang partido ang kasangkot sa palitan, kung gayon ang pagiging kumplikado ng transaksyon ay tataas nang maraming beses.

Mayroong maraming mga pagpipilian para sa pagpapalitan ng mga apartment, at bawat isa sa kanila ay may sariling mga katangian na dapat isaalang-alang bago gumawa ng desisyon.

Palitan na may surcharge sa magkabilang direksyon

Kadalasan ito ay isinasagawa sa kondisyon na ang isa sa mga apartment ay hindi pantay sa iba sa maraming paraan. Ito ay maaaring isang palitan ng isang apartment na may mas maliit na lugar para sa isang mas malaki, o mga apartment, kung saan ang isa ay matatagpuan sa isang piling lugar at ang isa sa isang malayong lugar. Minsan ang pabahay sa iba't ibang mga kondisyon ng kalidad ay ipinagpapalit sa katulad na paraan - halimbawa, isang apartment na maayos na maayos sa isang bagong gusali para sa isang apartment sa isang lumang gusali. Ang mga espesyal na kaso ng palitan na may karagdagang bayad ay maaaring palitan para sa suburban residential real estate at out-of-town exchange. Ang halaga ng surcharge ay kadalasang nakadepende sa mga partikular na pangyayari ng palitan.

Ang proseso ng pagpaparehistro ng isang palitan na may karagdagang pagbabayad ay nagpapahiwatig ng pagsasama sa kontrata ng isang sugnay na may ipinag-uutos na indikasyon ng halaga na dapat bayaran bilang karagdagan, ang mga tuntunin ng pagbabayad at ang pamamaraan para sa pagbabayad sa pagitan ng mga partido. Ang halaga ng pera ay palaging ipinahiwatig sa rubles, kahit na ang proseso ng pag-areglo ay nagsasangkot ng paglipat ng dayuhang pera.

Alinsunod sa Artikulo 567 ng Civil Code ng Russian Federation, bilang karagdagan sa Kabanata 31 ng Civil Code ng Russian Federation, upang kasunduan para sa pagpapalitan ng isang privatized apartment na may karagdagang bayad Nalalapat din ang mga prinsipyo ng kontrata sa pagbebenta, i.e. Kabanata 30 ng Civil Code ng Russian Federation. Bilang resulta, ang lahat ng partido ay parehong nagbebenta at mamimili sa parehong oras. Ang isang mahalagang punto ng naturang pormalisasyon ng mga relasyon sa kontraktwal ay ang mga tuntunin para sa pagpaparehistro ng transaksyon ay nag-tutugma, sa kaibahan sa kontra-pagbili at pagbebenta, at ang mga posibilidad ng panlilinlang sa magkabilang panig ay nabawasan nang husto - ang mga partido sa kasunduan ay nakukuha ang gusto nila. .

Minsan, sa yugto ng paghahanap ng mga opsyon, isa sa mga potensyal na kalahok sa palitan ay nagpahayag na handa siyang palitan ang kanyang tahanan ng karagdagang bayad sa magkabilang direksyon. Nangangahulugan ito na pinipili niya ang mga apartment na hindi batay sa presyo - halimbawa, sa isang partikular na lugar na may binuo na imprastraktura, sa isang prestihiyosong gusali, atbp. Ibig sabihin, sa panahon ng palitan, maaari siyang magbayad ng dagdag para sa mas mahal na pabahay o tanggapin ang karagdagang bayad at ipagpalit ang kanyang apartment sa mas mura.

Pagpapalit ng isang apartment para sa ilan

Kadalasan, ang pagpipiliang palitan na ito ay hinihiling para sa mga kadahilanang pampamilya - kapag ang mga kamag-anak ay naglalakbay o lumilipat. Sa kasong ito, ang isang malaking apartment ay pinalitan ng ilang mas maliit o, sa kabaligtaran, ang ilang mga apartment ay pinalitan ng isang malaki. Ang mga palitan ay ginagawa nang may at walang surcharge. Minsan ang pagpipiliang palitan na ito ay ginagamit upang mapabuti ang mga kondisyon ng pamumuhay, halimbawa, kapag inilipat ang mga communal apartment sa sentro ng Moscow. Sa ilang mga kaso, ang mga residente ay maaaring mag-alok ng napaka-kanais-nais na mga kondisyon - hiwalay na mga apartment sa mga lugar ng tirahan.

Palitan ng mga katumbas na apartment

Ang pagpipiliang ito ay may kaugnayan pagdating sa kaginhawahan ng mga may-ari. Ang dahilan sa kasong ito ay maaaring isang pagbabago sa lugar ng trabaho, isang bagong paaralan para sa bata, ang pangangailangan na manirahan malapit sa mga matatandang kamag-anak, atbp. Kapag nagpapalitan ng apartment sa gitna para sa katumbas na apartment sa malayong lugar, maaari ka ring makatanggap ng mga materyal na benepisyo sa anyo ng karagdagang pagbabayad nang hindi nawawala ang square meters.

Palitan ng isang apartment para sa isang bahay sa bansa

Isa sa mga pinakatanyag na uso sa mga kamakailang panahon. Parami nang parami ang mga residente ng lungsod na nagmamay-ari ng real estate sa Moscow ay naghahangad na lumipat sa labas ng lungsod, palayo sa abala ng metropolis. Ngunit ito ay nagkakahalaga ng pag-alala na ang distansya mula sa kabisera ay dapat mabayaran ng isang kanais-nais na sitwasyon sa kapaligiran, mahusay na accessibility sa transportasyon at pagkakaroon ng binuo na imprastraktura, kabilang ang isang paaralan, kindergarten, mga tindahan, isang klinika at iba pang mga pasilidad na mahalaga sa lipunan.

Trade-in

Ito ay isang palitan ng pangalawang pabahay para sa isang apartment sa isang bagong gusali na may karagdagang bayad. Ang kakanyahan ng pamamaraan ay upang mabawi ang gastos ng lumang apartment kapag bumili ng bago. Sa kasong ito, ang isang kasunduan ay natapos para sa pagbebenta ng pangalawang real estate at sa parehong oras ang pabahay sa isang bagong gusali ay nai-book, kadalasan para sa isang panahon ng 2-3 buwan, sa isang nakapirming presyo. Sa panahong ito, dapat ibenta ng may-ari ang lumang ari-arian, at ang mga nalikom ay ginagamit upang bahagyang bayaran ang halaga ng bagong apartment. Ang pangunahing kahirapan ng pagpipiliang ito ay ang maikling panahon kung saan kailangan mong ibenta ang lumang apartment. Kung ito ay mabigo, ang dating nakapirming presyo ng pabahay ay hindi maiiwasang tumaas.

Palitan na may kapalit ng collateral

Ang pagpipiliang ito ay may kaugnayan para sa mga apartment na kinuha sa isang mortgage. Hindi lahat ng may-ari ay ganap na nababayaran ang utang bago palitan, at ang paglilipat ng utang sa isang ikatlong partido ay hindi masyadong kumikita para sa bangko. Ang proseso ng palitan na may pagpapalit ng collateral ay kinokontrol ng Artikulo 345 ng Civil Code ng Russian Federation, at ang pahintulot ng bangko sa pagpapalitan ng pabahay at pagsunod sa ilang mga kundisyon na indibidwal para sa bawat bangko ay kinakailangan. Halimbawa, ang ilang mga institusyon ay nangangailangan na ang bahagi ng utang ay masakop, at ang pagbabayad ay dapat gawin nang walang pagkaantala sa loob ng 5–6 na taon. Pagkatapos ng palitan, ang biniling apartment ay nagiging collateral, ang pagbili nito ay dapat aprubahan ng bangko pagkatapos ng isang propesyonal na pagtatasa. Ang encumbrance ay tinanggal mula sa ibinebentang apartment. Ang pamamaraan para sa pagpapalitan ng pabahay na binili gamit ang isang mortgage ay posible lamang sa pamamagitan ng pagbili at pagbebenta.

Paano makipagpalitan ng isang apartment sa Moscow nang tama

Ang paghahanap ng angkop na opsyon sa palitan ay kalahati lamang ng labanan. Kinakailangan na isagawa ang pamamaraan mismo nang tama upang pagkatapos ay walang mga problema sa karapatan sa pagmamay-ari ng pabahay. Upang maging ganap na legal ang transaksyon, kakailanganin mong mangolekta ng isang pakete ng mga dokumento, na kinabibilangan ng:

mga dokumento ng pamagat na tumutukoy sa pagmamay-ari ng apartment;
pasaporte ng kadastral ng lugar;
isang katas mula sa rehistro ng bahay at isang kopya ng personal na account sa pananalapi;
sertipiko ng tinasa na halaga ng pabahay;
mga dokumentong nagpapakilala sa mga partido sa transaksyon.

Bukod pa rito, maaaring kailanganin ang mga dokumentong nagsasaad na ang transaksyon ay hindi lumalabag sa mga karapatan ng mga ikatlong partido:

sertipiko ng kasal o diborsiyo;
ang pahintulot ng asawa na magtapos ng isang kasunduan kung ang apartment ay binili sa panahon ng kasal;
isang sertipiko mula sa departamento ng guardianship at trusteeship ng mga menor de edad kung sakaling ang mga menor de edad ay nakarehistro o may mga bahagi sa ipinagpalit na apartment.

Pagkatapos mangolekta ng isang pakete ng mga dokumento at ang kanilang legal na pagsusuri, maaari kang magpatuloy nang direkta sa pamamaraan ng palitan.

Sa kaganapan na ito ay natupad klasikong palitan, na hindi nagsasangkot ng pagbili at pagbebenta, kung gayon ang mga kalahok sa transaksyon ay kailangan lamang na gumuhit ng isang kasunduan sa palitan at magpadala ng mga dokumento para sa pagpaparehistro ng estado. Kasabay nito, ang kontrata ay dapat magbigay para sa lahat ng mga nuances ng palitan. Kaya, kung ang mga may-ari ay nagpapalitan ng mga apartment na hindi pantay na halaga, dapat itong maipakita sa kontrata, kung hindi, halimbawa, ang isang limang silid na apartment sa isang piling lugar ay maaaring maging katumbas sa ilalim ng kontrata sa isang tatlong-ruble na tala sa labas. . Ang isang ipinag-uutos na dokumento para sa kasunduan sa palitan ay isang transfer deed o iba pang dokumento na nagpapatunay sa katotohanan ng pagpapalitan ng mga apartment. Ito ay pinirmahan alinman nang sabay-sabay sa kontrata o pagkatapos matanggap ang isang sertipiko ng pagmamay-ari.

Mahalaga!
Ang may-ari ay may karapatan sa pagmamay-ari ng isang bagong apartment mula sa sandali ng pagpaparehistro ng estado sa Rosreestr, kahit na ang ibang partido sa palitan ay hindi pa pormal ang karapatang ito.

Ang bentahe ng transaksyon sa palitan ay kung ito ay idineklara na hindi wasto, ang napinsalang partido ay maaaring mabawi ang kanilang dating pabahay. Ang makabuluhang disbentaha nito ay maaaring tumagal ng napakatagal na panahon upang makahanap ng isang opsyon para sa pabahay para sa palitan.

Kasunduan sa pagpapalitan ng mga lugar ng tirahan na ibinigay sa ilalim ng mga kasunduan sa social tenancy, ay pa rin ang tanging pagkakataon upang baguhin ang mga kondisyon ng pamumuhay para sa mga may-ari ng mga munisipal na apartment. Ang kakaiba ng palitan sa kasong ito ay kinokontrol ito ng Housing Code ng Russian Federation. Ang posibilidad at mga patakaran para sa pagpapalitan ng mga munisipal na pabahay ay inireseta sa Mga Artikulo 72–74 ng RF Housing Code, at ang karapatang makipagpalitan ng naturang lugar ay nasa bahagi 1 ng Artikulo 49 ng RF Housing Code, bahagi 1 ng Artikulo 60 ng RF Housing Code, talata 4 ng bahagi 1 ng Artikulo 67 ng RF Housing Code.

Ito ay mahalaga!
Ayon sa batas, ang pagpapalitan ng mga munisipal na apartment ay posible lamang sa parehong lugar ng tirahan na ibinigay sa ilalim ng mga kasunduan sa social tenancy. Sa kasong ito, ang nakasulat na pahintulot ng may-ari at ganap na lahat ng miyembro ng pamilya ng nangungupahan na nakatira sa lugar na ito ay kinakailangan; o guardianship at trusteeship na awtoridad - kung ang huli ay mga menor de edad, walang kakayahan o bahagyang may kakayahang mamamayan. Ang pahintulot ng ibang residente (“nakarehistro”) ay hindi kailangan kung hindi sila miyembro ng pamilya. Ang pagpaparehistro ng naturang exchange agreement sa Rosreestr ay hindi kinakailangan.

Palitan sa ilalim ng isang kasunduan sa pagbili at pagbebenta ngayon ang pinakasikat na opsyon para sa pagtatapos ng mga naturang transaksyon. Ang nasabing palitan ay maisasagawa lamang kung ang lahat ng mga bagay nito ay isinapribado.

Mayroong dalawang uri ng palitan sa ilalim ng kontrata: direkta at alternatibo.

Direkta o "dalisay" na palitan ay nagpapahiwatig ng isang transaksyon sa direktang paglipat ng pabahay ng mga partido kapalit ng magkaparehong interes. Ito ay isang simpleng exchange scheme na walang chain ng pagbili at pagbebenta ng isang serye ng mga apartment. At ito ay mabuti para sa lahat, maliban sa isang bagay: saan mahahanap ang dalawang may-ari ng bahay na ganap na masisiyahan sa mga pagpipilian ng isa't isa? Ang paraan ng pagpapalitan ng pabahay "direkta" ay makabuluhang nililimitahan ang kalayaan na pumili ng isang apartment, na kung saan ay lalong hindi maginhawa kapag nagpapalitan ng isang ari-arian para sa ilan, at samakatuwid ay medyo bihira sa merkado ng real estate ngayon.
Sa alternatibong palitan ang may-ari ng apartment na ibinebenta ay siya ring bumibili ng ibang bahay. Ang kanyang bahay ay ibinebenta, pagkatapos mahanap ang isang mamimili para dito, ang nagbebenta ay pumili ng isang angkop na opsyon, at ang perang natanggap niya para sa kanyang apartment ay ginagamit upang magbayad para sa isang bagong tahanan. Sa kabila ng pagiging simple nito, ipinapalagay ng scheme ang pagkakaroon ng isang ikatlong partido sa transaksyon - isang "net buyer" na may sapat na pondo para sa pagbili. Dahil dito, ang bilang ng mga apartment na kasangkot sa isang transaksyon ay maaaring maging makabuluhan - hanggang 7 o 8. At ang pangunahing kahirapan ng pamamaraan ay ang lahat ng mga kontrata ay dapat na pinirmahan nang sabay. Matapos tapusin ang isang kasunduan sa pagbili at pagbebenta, tulad ng sa kaso ng pagguhit ng isang kasunduan sa palitan, kinakailangan upang irehistro ang pagmamay-ari ng pabahay sa Rosreestr.

Mga serbisyo ng ahensya ng real estate kumpara sa sariling pagsisikap

Maraming mga may-ari ng apartment ang nagpasya na isagawa ang pamamaraan ng palitan sa kanilang sarili, umaasa na makatipid sa mga serbisyo ng isang ahensya ng real estate. Ang diskarte na ito ay makatwiran lamang kung ang isang tao ay talagang bihasa sa merkado ng real estate, at bilang karagdagan, nauunawaan ang mga legal na aspeto ng mga transaksyon at alam kung paano protektahan ang kanyang sarili mula sa mga scammer.

Kadalasan, kapag naghahanap ng isang apartment sa kanilang sarili, ang mga may-ari ay nakakakuha ng atensyon ng mga walang prinsipyong nagbebenta at hindi lamang nanganganib na labis na magbayad para sa apartment, ngunit maaari ring mawalan ng parehong pabahay at pera. Mayroong madalas na mga kaso kapag ang mga transaksyon sa palitan ay idineklara na hindi wasto dahil sa ang katunayan na ang apartment ay may iba pang mga may-ari na hindi ipinahiwatig sa kontrata, o ang palitan ay karaniwang isinasagawa gamit ang mga pekeng dokumento.

Upang maprotektahan ang iyong sarili mula sa gayong mga problema, pinakamahusay na makipag-ugnay sa isang ahensya ng real estate. Ito ay mga espesyalista sa real estate na magagawang tama na suriin ang kasosyo sa palitan, suriin ang legal na kalinisan ng apartment, ang kawastuhan ng mga papeles at ang posibilidad ng pagsasagawa ng pamamaraan. Ang mga propesyonal, bilang karagdagan, ay may sariling mga database ng real estate, na nangangahulugang magagawa nilang piliin ang naaangkop na opsyon sa pinakamaikling posibleng panahon, na makabuluhang makatipid ng oras at pera sa paghahanap. Bilang isang patakaran, ang mga ahensya ay interesado sa pagbibigay sa kliyente ng lahat ng pinaka kumpleto at maaasahang impormasyon tungkol sa mga iminungkahing pagpipilian sa palitan, at ginagarantiyahan ang kanilang "kadalisayan".

Ang isa pang nuance ay ang papeles. Ang independiyenteng pagpaparehistro ay maaaring magdulot ng mga paghihirap na nauugnay sa mga walang kakayahan o menor de edad na mga mamamayan na nakarehistro sa apartment at sa ilegal na muling pagpapaunlad. Tumutulong ang mga espesyalista ng ahensya na lutasin ang mga problemang ito sa lalong madaling panahon.

Ang pagpapalitan ng pabahay ay isang kumplikado at mahabang proseso, na nauugnay din sa mga seryosong panganib sa pananalapi. Hindi ka dapat mag-eksperimento at tanggihan ang mga serbisyo ng mga propesyonal, kahit na sa tingin mo ay alam mo ang lahat tungkol sa iyong apartment at lubos na may kakayahang subaybayan ang lahat ng mga nuances ng transaksyon.

Opinyon ng editoryal

Ang pagpapalitan ng isang apartment sa Moscow ngayon ay halos imposible nang walang pakikilahok ng isang kwalipikadong tagapamagitan - isang ahensya ng real estate. Ito ay dahil sa parehong mga legal na paghihirap at puro pang-organisasyon. Kahit na isang ganap na malayang tao na gumawa ng matalinong pagpili, napakahirap pumili, tingnan at suriin ang legal na kadalisayan ng pabahay sa kinakailangang bilang ng mga opsyon nang mag-isa. Kasabay nito, ang paghahanap at pagpili ng isang maaasahang rieltor - isang kinakailangang kondisyon para sa pagsasagawa ng mga transaksyon sa real estate - ay nangangailangan din ng isang tiyak na halaga ng pagsisikap.

Kung posible ang isang palitan, kinakailangang mangolekta ng ilang mga dokumento: isang aplikasyon mula sa employer, na nilagdaan ng lahat ng miyembro ng pamilyang nasa hustong gulang, kabilang ang mga pansamantalang wala; orihinal na order o kasunduan sa pag-upa; sertipiko ng mga taong naninirahan sa living space na ito; isang sertipiko mula sa organisasyon ng pagpapanatili ng pabahay na nagpapatunay na walang mga utang sa mga bayarin sa utility. Kung nakatira sa apartment ang mga menor de edad, walang kakayahan o bahagyang may kakayahan, dapat kang kumuha ng nakasulat na pahintulot mula sa mga awtoridad sa pangangalaga at trusteeship para makumpleto ang transaksyong ito. Susunod, sa pagitan ng mga nangungupahan na gustong makipagpalitan, nilagdaan ang isang kasunduan sa pagpapalitan ng mga tirahan. Ang orihinal nito ay ipinakita ng mga tagapag-empleyo sa bawat isa sa mga panginoong maylupa kung kanino sila nakipagkasundo sa social rental upang makakuha ng pahintulot na isagawa ang nauugnay na pagpapalitan. Nilalaman:

Paano makipagpalitan ng isang apartment nang tama.

Paano magpalit ng apartment

EGRN: Ang Unified State Register of Real Estate (USRN) ay pinananatili ng ROSREESTR - ang Federal Service for State Registration, Cadastre at Cartography. Mula noong 01/02/2017, ang rehistro ng mga bagay at karapatan sa real estate sa kanila ay pinananatili sa electronic anyo. 6. Mga Aplikasyon sa Rosreestr: Maaari kang magsumite ng aplikasyon sa Rosreestr sa pamamagitan ng MFC - mga multifunctional center na “My Documents”, anuman ang lokasyon ng property. Isinasara ng Rosreestr ang mga opisina nito para sa pagtanggap at pag-isyu ng mga dokumento.
7. Kumpirmasyon ng pagmamay-ari: Ang isang sertipiko ng pagpaparehistro ng estado ng pagmamay-ari ay hindi na inilabas. ang bagong may-ari ng copyright ay bibigyan ng extract mula sa Unified State Register of Real Estate, na naglalaman ng kumpleto at maaasahang impormasyon tungkol sa ari-arian, mga nakarehistrong karapatan at mga paghihigpit sa mga karapatan. 8.

Paano nagaganap ang pagpapalitan ng mga apartment?

ng Russian Federation sa mga paglilitis sa pagpapatupad, sa kaganapan ng: 1) pagkamatay ng isang may utang-mamamayan, pagdeklara sa kanya na patay o pagkilala sa kanya bilang nawawala, kung ang mga kinakailangan o obligasyon na itinatag ng isang hudisyal na aksyon, isang gawa ng ibang katawan o opisyal hindi makapasa sa legal na kahalili at hindi maipapatupad ng trustee , na hinirang ng guardianship at trusteeship body; 2) paggawa ng entry sa pagbubukod ng isang legal na entity (debtor-organization) mula sa pinag-isang rehistro ng estado ng mga legal na entity. 3. Ang isang beses na kabayaran sa mga taong tinukoy sa bahagi 1 ng artikulong ito ay hindi maaaring lumampas sa isang milyong rubles.4.

Ang Russian Federation, na kinakatawan ng awtoridad sa pagpaparehistro ng mga karapatan, ay may karapatang mag-recourse sa halaga ng mga halagang ibinayad ng Russian Federation alinsunod sa artikulong ito.

Paano makipagpalitan ng mga apartment nang hindi bumibili at nagbebenta

Mahalaga

Sa turn, ang pagkakataon na "magpalit ng isang apartment para sa isang mas malaki na may karagdagang bayad" ay eksakto kung ano ang kailangan ng mga mamamayan na gustong mapabuti ang kanilang mga kondisyon sa pamumuhay; Bilang karagdagan, palaging may mga taong gustong palitan ang isang malaking apartment para sa dalawang mas maliit na apartment. Sa kasong ito, madalas nating pinag-uusapan ang paghahati ng mana o tungkol sa paghihiwalay - sa panahon ng diborsyo, ang mga miyembro ng pamilya ay nagbabahagi ng isang karaniwang lugar ng pamumuhay at lumipat upang manirahan sa magkahiwalay na mga apartment.

Kapag nagsasagawa ng isang palitan, marami ang nakasalalay sa lokasyon at kondisyon ng apartment; halimbawa, ang isang maliit na apartment sa gitnang lugar ng kabisera ay maaaring ipagpalit para sa isang medyo maluwang na living space na matatagpuan sa isang tiyak na distansya mula sa sentro. Bukod dito, may posibilidad na ang may-ari ng isang apartment sa gitna ay hindi kailangang magbayad ng karagdagang bayad.

Paano makipagpalitan ng isang apartment nang tama. paraan ng pagpapalitan ng real estate

Paano makipagpalitan ng mga apartment Long-distance exchange ay isang lifesaver, bagama't tumagal ito ng isang hindi kapani-paniwalang dami ng oras at pagsisikap. At ngayon ay hindi nito inaalis ang pangangailangan na maghanap para sa isang mamimili sa sariling lungsod o maghanap para sa isang apartment sa isang dayuhan.
At isang mahusay na ahensya ng real estate lamang ang tumutulong sa mga taong may mga problemang ito. Ang palitan na ito ay karaniwang ginagawa sa pamamagitan ng pagbebenta at kasunod na pagbili.

Mayroon ding mga alternatibong transaksyon, pati na rin ang direktang pagpapalitan ng isang apartment (pangalawang pabahay), ngunit mas madalas. Ang tatlong opsyon na ito ay kadalasang ginagamit ng mga ahensya ng real estate.

Ang unang pagpipilian ay ang pinakasimpleng, at samakatuwid ang pinaka madalas na ginagamit. Kung ang may-ari ng apartment ay may sapat na karanasan sa pagtatrabaho sa real estate, maaaring hindi niya kailangan ng isang propesyonal na rieltor.

Consultant sa pabahay

Gayunpaman, ang katotohanan na ang pabahay ay pag-aari ng lungsod ay hindi nangangahulugan na ang mga nakatira sa apartment na ito ay hindi maaaring mag-claim ng pinabuting kondisyon ng pamumuhay, at ang tanging paraan upang mapalawak ang living space (o baguhin ang lugar) ay ang parehong exchange. Gayunpaman, ang mga naturang transaksyon ay hindi naging laganap dahil sa pangangailangan na mangolekta ng maraming mga papeles, pati na rin ang hindi kakayahang kumita ng palitan para sa may-ari ng privatized na pabahay.
Ang pamumuhay sa isang munisipal na apartment ay kinokontrol ng isang social tenancy agreement, at kapag ang may-ari ng isang pribadong apartment ay lumipat sa isang munisipal, ang kasunduang ito ay ni-renew sa kanyang pangalan, at ang kabilang partido ay tumatanggap ng buong pagmamay-ari ng apartment.

Mga tampok ng isang kasunduan sa pagpapalitan ng apartment sa 2018

Pagbawas ng buwis

Sa artikulong ito titingnan natin ang bawas sa buwis kapag nagpapalitan ng apartment. Alamin natin ang tungkol sa pamamaraan ng pagpaparehistro. Aayusin namin ang mga kinakailangang dokumento.

Pansin

Kapag nagsasagawa ng isang transaksyon sa palitan ng pabahay, pati na rin kapag nagtatapos ng isang kasunduan sa pagbili at pagbebenta, ang mamimili at nagbebenta ay may mga obligasyon sa buwis. Ang kasunduan sa palitan ay ang batayan din para sa pagkuha ng bawas sa ari-arian para sa bawat isa sa mga partido sa kasunduan.

Ngayon ay pag-uusapan natin ang tungkol sa mga detalye ng pag-file ng isang pagbawas sa ilalim ng isang kasunduan sa palitan, at nagbibigay din ng mga sagot sa mga karaniwang tanong sa paksa. Mga obligasyon sa buwis kapag nagpapalitan ng pabahay Sa ilalim ng mga probisyon ng Kodigo sa Buwis, ang partido na nagpapalitan ng real estate batay sa isang kasunduan sa palitan ay kinakailangang magbayad lamang ng personal na buwis sa kita kung ang palitan ay ginawa nang may karagdagang bayad.

Pagbawas ng buwis kapag nagpapalitan ng apartment na may karagdagang bayad sa 2018

Palitan ng privatized na pabahay Mayroon ding kasunduan na tinatawag na “purchase and sale”, na maraming pagkakaiba sa exchange agreement. Ang pagkakaiba ay ang isang kasunduan sa pagbili ay nagsasangkot ng pagpapalit ng ilang ari-arian para sa cash.

Sa turn, ang isang kasunduan sa palitan ay nagbibigay para sa pagpapalit ng isang ari-arian para sa isa pa, at kung ang naturang transaksyon ay hindi pantay, kinakailangan ng karagdagang pagbabayad. Ang bentahe ng palitan ay ang bumibili ng bahay ay hindi kailangang makitungo sa malaking halaga ng pera, ngunit ang operasyong ito ay mas kumplikado at tumatagal ng oras. Ang pagpapalitan ng mga apartment (privatized) sa pagitan ng mga kamag-anak ay nagsasangkot ng isang kasunduan sa pagitan ng mga tao, ang living space ng isa sa kanila ay personal na ari-arian. Ang palitan na ito ay nagbibigay ng pagpaparehistro sa Register at muling pagpaparehistro sa mga awtoridad sa kadastral. Ang pamamaraan ay nagtatapos sa pagpapalabas ng bagong sertipiko ng pagpaparehistro sa bawat kalahok sa kasunduan.

Paano magpalit ng apartment nang walang karagdagang bayad sa 2018

Kaya, ang taong gumawa ng palitan ay may tunay na pagkakataon na mapalaya mula sa pasanin sa buwis: kung ang halaga ng karagdagang bayad na natanggap ay mas mababa sa o katumbas ng 1 milyon, hindi na kailangang magbayad ng buwis sa kita. Halimbawa Blg. 2. Ipinagpalit ni Skvortsov ang isang bahay ng bansa (tinatayang halaga: 2 milyon).

420 libong rubles) para sa isang dalawang silid na apartment (tinatayang halaga - 1 milyon 806 libong rubles) at nakatanggap ng karagdagang bayad na 614 libong rubles.

Dahil ang base ng buwis (614 thousand) ay mas mababa kaysa sa bawas, hindi na kailangang magbayad ng buwis si Skvortsov. Ang isa pang paraan upang mabawasan ang pasanin sa buwis o hindi makabayad ng ganap na buwis ay ang pag-aplay para sa bawas sa halaga ng pagbili ng pabahay.

Sa kasong ito, ang sumusunod na mekanismo ay ibinigay: kung ang taong nakatanggap ng karagdagang bayad ay may mga dokumento na nagpapatunay sa mga gastos para sa ibinebentang pabahay, kung gayon ang mamamayan ay maaaring bawasan ang base ng buwis sa halaga ng naturang mga gastos. Kung ang apartment ay ibinebenta nang mas mababa kaysa sa presyo ng pagbili, hindi mo kailangang magbayad ng buwis.

Legal na tulong!

Moscow at rehiyon

St. Petersburg at rehiyon.

Pederal na numero

Ang pinakakaraniwang paghahanap para sa mga may-ari ng ari-arian na gustong baguhin ang kanilang mga kondisyon sa pamumuhay ay kinabibilangan ng:

Lumipat sa mas maluwag na pabahay. Ang isang katulad na pagnanais ay lumitaw sa mga may-ari na ang pamilya ay may ika-2 o ika-3 anak, pati na rin sa mga taong gustong magbigay ng kasangkapan sa isang opisina, gym, library, atbp. sa kanilang apartment.
Lumipat sa bagong bahay. Ang pagpipiliang palitan na ito ay may kaugnayan para sa mga taong may mataas na pangangailangan sa mga kondisyon ng pamumuhay.
Baguhin ang distrito o lungsod. Ang desisyong ito ay kadalasang inuudyukan ng pagbabago ng trabaho. Bilang isang patakaran, sa ganitong sitwasyon ay pinag-uusapan natin ang isang katumbas na palitan.
Pagbutihin ang iyong sitwasyon sa pananalapi. Magagawa ito sa kaso kung saan ang isang malaking apartment ay ipinagpapalit para sa mas maliit na pabahay. Sa sitwasyong ito, ang may-ari ng apartment ay tumatanggap ng karagdagang bayad. Ang pagpipiliang ito ay angkop para sa mga matatandang mag-asawa o mga tao na ang trabaho ay nagsasangkot ng mga regular na pangmatagalang paglalakbay sa negosyo, na, dahil sa edad o trabaho, ay hindi ganap na mapangalagaan ang mga maluluwag na apartment.
Hiwalay. Ang mga dating asawa o magulang na may mga anak na nasa hustong gulang ay madalas na ipinagpapalit ang isang malaking apartment para sa dalawa o kahit tatlong mas maliliit na tahanan.

Kapag gumagawa ng isang transaksyon sa palitan ng real estate, marami ang nakasalalay sa kondisyon at lokasyon ng apartment. Halimbawa, ang isang maliit na apartment sa gitna ng kabisera ay madaling mapalitan ng mas maluwag na pabahay sa isang lugar na malayo sa gitna. Ang isa pang mahalagang katotohanan ay kung ang iyong apartment ay privatized o pag-aari ng munisipyo.

Dapat ding isaalang-alang na ang independiyenteng palitan ay nangangailangan ng maraming oras at pagsisikap - pagkolekta ng mga dokumento, pagtatasa ng real estate, pagsuri sa legal na kadalisayan ng isang bagong apartment, atbp Ang pinakamahusay na pagpipilian ay pakikipagtulungan sa isang pinagkakatiwalaang ahensya ng real estate, na ang mga espesyalista ay susuriin ang iyong sitwasyon at mag-aalok ng angkop na opsyon sa palitan.

Mga paraan ng pagpapalitan ng ari-arian

Sa modernong mga kondisyon, tatlong mga opsyon para sa pagsasagawa ng mga transaksyon sa palitan ng real estate ay pinaka-may-katuturan:

Palitan sa pamamagitan ng pagbili/pagbebenta. Ang may-ari ng apartment ay nakahanap ng mamimili para sa kanyang ari-arian at sa parehong oras ay pinipili ang tirahan na gusto niyang bilhin.
Direktang palitan. Ang kakanyahan ng pamamaraan ay ang mga sumusunod: ang isang ari-arian ay ipinagpapalit para sa isa pa. Sa kabila ng maliwanag na pagiging simple nito, ang operasyong ito ay medyo kumplikado, dahil ang bilang ng mga may-ari na nagpaplano na gumawa ng isang palitan ay ilang beses na mas mababa kaysa sa bilang ng mga tao na nais lamang magbenta ng isang apartment. Ang layunin ng rieltor ay mag-alok ng mga kundisyon na angkop sa parehong partido sa transaksyon. Ang direktang palitan ay angkop para sa parehong privatized at non-privatized real estate.
Alternatibong kalakalan (nakatagong palitan). Ang ganitong uri ng operasyon ay nagbibigay-daan sa pagbawas ng mga panganib sa pananalapi ng mga partido sa transaksyon. Ang isang alternatibong palitan ay nagsasangkot ng mga sumusunod: ang bumibili ng apartment ay nagbibigay sa nagbebenta ng advance, na binabayaran ng huli para sa napiling pabahay. Ginagawa nitong posible na ayusin ang presyo at kumpirmahin ang intensyon na kumpletuhin ang transaksyon. May mga panganib para sa mga may-ari na nagpaplanong magbenta ng apartment at agad na bumili ng bagong bahay. Ang isang matalim na pagtaas sa mga presyo ay maaaring maging sanhi ng may-ari ng napiling living space na magbago ang kanyang isip tungkol sa pagbebenta nito. Bilang resulta, ang mamimili ay naiwan na wala ang kanyang apartment at wala ang kanyang "pangarap na apartment." Ito ang mga panganib na pinapayagan ka ng alternatibong palitan na ma-bypass.

Trade-in na transaksyon

Ang isang medyo bago, ngunit malawak na pamamaraan ng palitan ng pabahay ay nagsasangkot ng isang mabilis na paglipat sa isang apartment sa isang bagong gusali, kung saan tinatanggap ang pagbabayad sa nakaraang living space. Ang pangunahing bentahe ng pagpipiliang palitan na ito ay kahusayan (mula sa papeles hanggang sa paglipat ay tumatagal lamang ng 3 araw).

Palitan ng real estate gamit ang maternity capital funds

Ito ay isang sikat na format ng transaksyon, na kadalasang ginagawa ng malalaking ahensya ng real estate. Ang kakaiba ng palitan sa kasong ito ay ang mga pondo na binabayaran ng estado sa pagsilang ng isang bata ay magagamit lamang kapag ang sanggol ay naging 3 taong gulang.

Posible bang palitan ang isang apartment sa isang mortgage?

Ito ay isang nauugnay na isyu para sa ating panahon, dahil ang karamihan sa real estate ay binili sa tulong ng mga pondo ng kredito. Kung magpasya kang palitan ang isang apartment na may isang mortgage, pagkatapos ay maging handa para sa katotohanan na ang tatlong partido ay kasangkot sa pagsisiyasat na ito: ikaw, ang bangko at ang may-ari ng kabilang apartment.

Kasama sa operasyon ang mga sumusunod na hakbang:

Inaabisuhan mo ang bangko ng iyong intensyon na palitan ang iyong nakasangla na bahay.
Dalawang kontrata ang natapos – ang pagbebenta ng real estate at ang pagbili.
Ang bumibili, bilang deposito, ay nagbabayad sa nagbebenta ng halagang katumbas ng kanyang utang sa bangko.
Tinatanggal ng bangko ang encumbrance sa property.
Natatanggap ng nagbebenta ang natitirang halaga.

Palitan ng munisipal na pabahay para sa privatized

Ang mga transaksyong ito ay regular na isinasagawa ng mga rieltor, dahil maraming mga apartment ang pagmamay-ari ng munisipyo, ngunit hindi ito laganap dahil sa pangangailangang mangolekta ng malaking bilang ng mga dokumento. Bilang karagdagan, ang naturang operasyon ay hindi kapaki-pakinabang para sa may-ari ng privatized real estate: ang kanyang paninirahan sa naturang apartment ay kinokontrol ng isang social tenancy agreement, habang ang pangalawang partido sa transaksyon ay magiging ganap na may-ari ng ari-arian.

Ang mga may-ari ng munisipal na pabahay ay limitado sa kanilang pagpili ng mga opsyon sa palitan. Isang kasunduan lamang sa palitan ang angkop para sa kanila, at para makapagpalit ng apartment sa ibang paraan, kailangan muna nilang isapribado ito. Mangyaring isaalang-alang din na ang presyo para sa hindi privatized na pabahay ay mas mababa kaysa para sa katulad, ngunit privatized real estate.

Buwis sa palitan ng real estate

Ayon sa Artikulo 567 ng Civil Code, ang parehong mga patakaran sa buwis ay nalalapat sa isang kasunduan sa palitan bilang sa isang kasunduan sa pagbili at pagbebenta. Sa madaling salita, ang naglilipat ng pagmamay-ari ng bahay ay ang nagbebenta, at ang kabilang partido ay ang bumibili. Ang pagbabayad ng buwis ay isinasagawa sa uri sa halaga, na makikita sa kasunduan sa palitan. Hindi sinisingil ang buwis kung ang ipinagpalit na apartment ay pagmamay-ari ng may-ari nang higit sa 3 taon.

Anong mga dokumento ang kinakailangan?

Kasama sa pakete ng mga dokumento ang:

Mga dokumento ng pamagat (tinutukoy nila ang pagmamay-ari ng real estate).
Cadastral passport ng lugar.
Isang katas mula sa rehistro ng bahay (mga detalye kung gaano karaming tao ang nakarehistro sa apartment na ito).
Isang kopya ng personal na account sa pananalapi (nagpapatunay na walang utang sa mga bayarin sa utility).
Isang dokumento na tumutukoy sa tinantyang halaga ng pabahay. Ang pagtatasa ng real estate ay dapat na iutos nang maaga.
Mga pasaporte at sertipiko ng kapanganakan ng mga partido sa transaksyon.

Kakailanganin mo rin ang mga dokumento na ginagawang posible upang matiyak na ang pagtatapos ng transaksyon ay hindi lalabag sa mga karapatan ng mga ikatlong partido:

Mga sertipiko ng kasal, mga sertipiko ng diborsyo. Kung ang apartment na ipinagpapalit ay binili sa panahon ng kasal, pagkatapos ay makakatanggap ka ng nakasulat na pahintulot ng asawa / asawa - kahit na ang kasal ay natunaw na (ang apartment ay itinuturing na magkasanib na nakuha na ari-arian at ang mga karapatan dito ay pagmamay-ari ng parehong mag-asawa);
Sertipiko mula sa Department of Guardianship and Trusteeship. Ang dokumento ay kailangan kung ang transaksyon ay natapos sa pabahay kung saan nakatira ang mga menor de edad (may mga bahagi o nakarehistro dito) o walang kakayahan (bahagyang may kakayahan). Ang guardianship at trusteeship authority ay may karapatan na ipagbawal ang palitan kung, bilang resulta ng transaksyon, lumalala ang kalagayan ng pamumuhay ng mga nakalistang mamamayan.

Bilang karagdagan, kung nais mong gumawa ng isang palitan, kailangan mong kumuha ng pahintulot mula sa lahat ng mga tao na nakarehistro sa apartment na kasama mo. Ang pahintulot ay dapat ding makuha mula sa mga taong may karapatan sa iyong pabahay, ngunit hindi nakatira dito (mga kamag-anak sa isang mahabang paglalakbay sa negosyo o sa serbisyo militar, atbp.).

Gastos ng serbisyo

Ang halaga ng pagsuporta sa pagpapalitan ng mga apartment ay higit sa lahat ay nakasalalay sa uri at pagiging kumplikado ng transaksyon, gayundin sa tiyempo ng mga operasyon. Isa sa mga pakinabang ng pakikipagtulungan sa ahensya ng BEST-Real Estate ay ang nakapirming halaga ng serbisyong tinukoy sa kontrata.

Ang mga transaksyong kinasasangkutan ng palitan ay inuri bilang mas kumplikado kaysa sa mga transaksyon sa pagbili at pagbebenta. Tutulungan ka ng mga kwalipikadong rieltor mula sa mga espesyal na ahensya na maiwasan ang mga panganib at makatipid ng oras at pagsisikap. Ang mga empleyado ng kumpanya ng BEST-Real Estate ay may malawak na praktikal na karanasan at malalim na kaalaman sa larangan ng aktibidad na ito, na nagpapahintulot sa kanila na malutas ang mga problema ng anumang kumplikado. Mabilis kaming makakahanap ng angkop na opsyon para sa iyo, suriin ang ari-arian, isagawa ang legal na pagsusuri nito, atbp.

Maaari mong gawing pamilyar ang iyong sarili sa buong listahan ng aming mga serbisyo, at sa pahinang ito matututunan mo kung paano makuha ang pinakamataas na benepisyo kapag nagsasagawa ng mga transaksyon sa real estate.

Mga Bentahe ng BEST-Real Estate:

25 taon ng trabaho at higit sa 60 libong matagumpay na nakumpleto ang mga transaksyon.
Sariling database ng real estate sa Moscow at iba pang mga lungsod, gayundin sa rehiyon ng Moscow.
Pagkonsulta sa mga kliyente.
400 karampatang ahente.
Pagbibigay ng maaasahang impormasyon.
17 mga tanggapan (Moscow, Serpukhov, Yalta, Sochi).

Ang palitan ng real estate, sa katunayan, ay ang pinakasimpleng at pinaka-maginhawang paraan upang mapabuti (baguhin) ang mga kondisyon ng pamumuhay, dahil ang transaksyon ay nagsasangkot ng isang mabilis na paglipat sa isang bagong lugar ng paninirahan, na pinapaginhawa ang mga partido sa transaksyon mula sa abala. Sa artikulong ito, tinatalakay ng mga eksperto mula sa portal site ang iba't ibang paraan ng pagpapalitan ng apartment, at nagbibigay din ng isang listahan ng mga dokumento na kailangang ihanda para sa paparating na operasyon.

Mga layunin at paraan

Mayroong ilang mga kadahilanan na naghihikayat sa mga mamamayan na baguhin ang kanilang karaniwang lugar ng paninirahan, upang palitan ang kanilang sariling pabahay; nang naaayon, walang isa, ngunit maraming mga paraan upang makipagpalitan ng real estate, na ang bawat isa ay may sariling mga pakinabang, pati na rin ang disadvantages:

Kadalasan, ang pangangailangan na makipagpalitan ng pabahay ay lumitaw sa kahilingan ng may-ari, sa madaling salita, kinakailangan upang palawakin ang lugar ng pamumuhay (dahil sa pagdaragdag ng pamilya o habang lumalaki ang mga pangangailangan, inaangkin ang antas ng kaginhawahan) o upang baguhin ang lugar ng paninirahan sa isang "mas kaakit-akit";

Sa pagsasagawa ng mga modernong rieltor, may mga kliyente na gustong makipagpalitan upang mapabuti ang kanilang sitwasyon sa pananalapi - kapag nagpapalitan ng maluwag na apartment para sa mas katamtamang pabahay, maaari silang makatanggap ng karagdagang bayad at makatipid ng tirahan. Sa turn, ang pagkakataon na "magpalit ng isang apartment para sa isang mas malaki na may karagdagang bayad" ay eksakto kung ano ang kailangan ng mga mamamayan na gustong mapabuti ang kanilang mga kondisyon sa pamumuhay;

Bilang karagdagan, palaging may mga taong gustong palitan ang isang malaking apartment para sa dalawang mas maliit na apartment. Sa kasong ito, madalas nating pinag-uusapan ang paghahati ng mana o tungkol sa paghihiwalay - sa panahon ng diborsyo, ang mga miyembro ng pamilya ay nagbabahagi ng isang karaniwang lugar ng pamumuhay at lumipat upang manirahan sa magkahiwalay na mga apartment.

Kapag nagsasagawa ng isang palitan, marami ang nakasalalay sa lokasyon at kondisyon ng apartment; halimbawa, ang isang maliit na apartment sa gitnang lugar ng kabisera ay maaaring ipagpalit para sa isang medyo maluwang na living space na matatagpuan sa isang tiyak na distansya mula sa sentro. Bukod dito, may posibilidad na hindi na kailangang magbayad ng karagdagang bayad ang center.

Mga opsyon para sa pagpapalitan ng real estate

Ang pagpapalit ng real estate ay ang pinaka-karaniwan sa panahon ng Sobyet; ang katumbas na pagpapalitan ng mga apartment ay madalas na isinasagawa, lalo na kung kinakailangan upang lumipat sa ibang lungsod. Ang paglipat ay sanhi, bilang isang patakaran, sa pamamagitan ng isang pagbabago sa mga pangyayari sa buhay, lugar ng trabaho, at intercity exchange ng mga apartment na hinalinhan ang mga mamamayan ng pangangailangan na makahanap ng isang mamimili sa kanilang lungsod, at pagkatapos ay mula sa paghahanap ng isang apartment sa isang bagong lokasyon.

Sa mga katotohanan ng modernong merkado ng real estate, kapag isinasaalang-alang ang tanong kung paano makipagpalitan ng mga apartment, tatlong mga pagpipilian lamang ang tinalakay. Ito ay isang palitan sa pamamagitan ng pagbili/pagbebenta, isang direktang palitan ng isang apartment para sa isa pa, isang alternatibong transaksyon.

Ang unang pagpipilian ay ang pinakasimpleng at, kung ang may-ari ng apartment ay may sapat na karanasan sa pagtatrabaho sa real estate, pinapayagan ka ng pamamaraang ito na maiwasan ang paglahok ng isang propesyonal na rieltor. Ang proseso ng palitan, sa katunayan, ay nahahati sa dalawang operasyon - una, ang may-ari ay naghahanap ng isang mamimili para sa kanyang apartment, habang sabay na naghahanap ng tirahan na makakatugon sa kanyang mga kinakailangan.

Ang pangalawang pagpipilian ay direktang palitan, isang medyo kumplikadong operasyon na nangangailangan ng realtor na magkaroon ng karanasan. Ginagawang posible ng operasyon ang pagpapalitan, pati na rin ang pagpapalitan ng mga hindi privatized na apartment. Ang pagiging kumplikado ng pamamaraang ito ay nakasalalay sa katotohanan na may makabuluhang mas kaunting mga may-ari na gustong makipagpalitan kaysa sa mga gustong ibenta lamang ang kanilang apartment. Ito ay makabuluhang nagpapaliit sa pagpili para sa bawat partido sa transaksyon, dahil ito ay kinakailangan upang matiyak na ang mga iminungkahing kondisyon ay angkop sa lahat.

Ang ikatlong opsyon ay isang alternatibong deal, ang mga naturang operasyon ay karaniwang isinasagawa ng mga rieltor at binabawasan ang mga panganib sa pananalapi para sa mga kalahok sa transaksyon. Ang isang alternatibong palitan ay nagsasangkot ng pagtanggap ng advance mula sa bumibili ng apartment; ang mga pondong ito, naman, ay binabayaran para sa pabahay na dapat bilhin. Kaya, ang mga kalahok sa transaksyon ay nag-aayos ng presyo at kinukumpirma din ang kabigatan ng kanilang mga intensyon, dahil pagkatapos ng paunang pagbabayad ay napakahirap tanggihan ang transaksyon.

Sa kaso kapag ang may-ari ay nagbebenta ng isang apartment upang makabili kaagad ng isang bagong tirahan, ang ilang mga panganib ay lumitaw - ang isang biglaang pagtaas sa mga presyo (pagkatapos ng pagbebenta) ay maaaring makagambala sa pagbili, o ang may-ari ng apartment na dapat ay binili gamit ang mga nalikom ay maaaring magbago lamang ang kanyang isip tungkol sa pagbebenta nito. Bilang isang resulta, ang apartment ay naibenta, at ang dating may-ari nito ay wala pa ring matitirhan, at ang mga nalikom ay hindi sapat upang makabili ng isang "pangarap na apartment." Ang isang alternatibong palitan ay nagbibigay-daan sa iyo upang maiwasan ang mga panganib na ito at kumpletuhin ang transaksyon sa lalong madaling panahon.

Trade-in deal

Isinasaalang-alang ang iba't ibang mga pagpipilian para sa pagpapalitan ng mga apartment, hindi maaaring hindi mapansin ng isang tao ang isang medyo kawili-wiling pamamaraan, na unang isinagawa ng mga developer sa kabisera. Ito ay isang "trade-in" na pamamaraan, na nagsasangkot ng mabilis na paglipat sa isang apartment sa isang bagong gusali, habang ang lumang apartment ay tinatanggap bilang bayad. Ang ganitong uri ng palitan ay madalas na inaalok ng mga ahensya ng real estate ng Moscow at medyo popular, dahil ang transaksyon ay tumatagal ng napakakaunting oras - mula sa simula ng pagpaparehistro nito hanggang sa pagkumpleto ng paglipat, ito ay tumatagal ng mga tatlong araw.

Sa kabila ng katotohanan na ang mga transaksyon sa mga apartment ng pangalawang merkado ay higit pa sa mga transaksyon sa, mas maraming mga mamamayan ang gustong lumipat sa bagong pabahay, at ang pagpapalit ng isang lumang apartment para sa isang bagong gusali ay nagiging mas karaniwan bawat taon.

Palitan na may karagdagang pagbabayad ng "maternity capital" na mga pondo

Kapag nagpapalitan ng isang apartment, maaari mong gamitin hindi lamang ang iyong sariling mga pondo, kundi pati na rin ang "maternity capital" - mga pondo na binayaran ng estado sa pagsilang ng isang bata. Ang pagpapalit ng apartment na may karagdagang bayad ay hindi na isang kakaibang uri ng transaksyon sa real estate; halos lahat ng mga pangunahing ahensya ng real estate ay nag-aalok ng katulad na serbisyo. Gayunpaman, dapat tandaan na ang "maternity capital" sa kasong ito ay magagamit lamang kapag ang bata ay umabot sa edad na tatlo.

Palitan ng mortgage housing

Ang isa pang uri ng palitan ay maaaring ituring na isang palitan ng mortgage housing, iyon ay, mga apartment na binili gamit ang isang mortgage loan. Ang tanong kung posible bang palitan ang isang apartment na may isang mortgage ay madalas na lumalabas, dahil ang isang makabuluhang proporsyon ng pabahay ay binili gamit ang credit money. Kapag isinasagawa ang operasyong ito, kinakailangan ang pag-apruba, pati na rin ang direktang pakikilahok ng bangko kung saan inilabas ang utang. Sa teknikal, ang mga sumusunod ay nangyayari: dalawang kontrata ang natapos nang sabay-sabay - mga benta at pagbili; sa panahon ng pagbebenta, binabayaran ng mamimili ang utang ng nagbebenta sa bangko o ipinapalagay ang mga obligasyon sa utang (na ang mga bangko ay nag-aatubili na gawin). Kasama ang muling pagpaparehistro ng biniling apartment, ang bangko ay nagpapataw ng isang encumbrance, na hindi pinapayagan ang bagong may-ari na ibenta ang ari-arian hanggang sa mabayaran nang buo ang utang.

Pagpapalit ng munisipal na apartment para sa privatized na apartment

Sa ngayon, hindi lahat ng residential real estate ay pribadong pag-aari; medyo maraming apartment sa stock housing ng lungsod ay munisipal na ari-arian. Gayunpaman, ang katotohanan na ang pabahay ay pag-aari ng lungsod ay hindi nangangahulugan na ang mga nakatira sa apartment na ito ay hindi maaaring mag-claim ng pinabuting kondisyon ng pamumuhay, at ang tanging paraan upang mapalawak ang living space (o baguhin ang lugar) ay ang parehong exchange.

Gayunpaman, ang mga naturang transaksyon ay hindi naging laganap dahil sa pangangailangan na mangolekta ng maraming mga papeles, pati na rin ang hindi kakayahang kumita ng palitan para sa may-ari ng privatized na pabahay. Ang pamumuhay sa isang munisipal na apartment ay kinokontrol ng isang social tenancy agreement, at kapag ang may-ari ng isang pribadong apartment ay lumipat sa isang munisipal, ang kasunduang ito ay ni-renew sa kanyang pangalan, at ang kabilang partido ay tumatanggap ng buong pagmamay-ari ng apartment.

Kung ang mga may-ari ng mga privatized na apartment ay maaaring pumili ng isang paraan ng palitan sa mga pamamaraan na nakalista sa artikulong ito (gumamit ng isang kasunduan sa pagpapalitan ng apartment na may karagdagang pagbabayad, isang kasunduan sa pagbebenta, isang kasunduan sa palitan), kung gayon para sa mga nakatira sa munisipal na pabahay ang lahat ay medyo naiiba. Upang makipagpalitan ng mga hindi privatized na apartment, isang exchange agreement lang ang gagawa, at kung kailangan mong palitan ang munisipal na apartment para sa isang privatized apartment sa ibang paraan, dapat mo muna itong isapribado.

Buwis sa pagpapalit ng apartment

Ang isa pang aspeto ng pagpapalitan ng apartment ay ang pagbubuwis. Ang Kodigo sa Buwis ay hindi sa anumang paraan kinokontrol ang pagbabayad ng buwis kapag nagtatapos ng isang direktang palitan, ngunit tinutukoy ng Kodigo Sibil (Artikulo 567) na ang parehong mga patakaran sa buwis ay nalalapat sa kasunduan sa palitan tulad ng sa kaso ng pagtatapos ng isang kasunduan sa pagbili at pagbebenta.

Iyon ay, ang partido na naglilipat ng pagmamay-ari ng apartment ay kinikilala bilang nagbebenta, ang kabaligtaran naman, ay kinikilala bilang mamimili. Ipinapalagay na ang pagbabayad para sa bawat isa sa mga apartment ay ginawa sa uri sa halagang makikita sa exchange agreement. Bilang karagdagan, hindi sinisingil ang buwis kapag nagpapalitan ng apartment kung ang ipinagpalit na apartment ay pagmamay-ari nito nang higit sa tatlong taon.

Kinakailangan ang mga dokumento kapag nagpapalitan ng apartment

Upang makapagpalit ng apartment (gayunpaman, nalalapat din ito sa pagbebenta ng real estate), dapat kolektahin ng may-ari ang mga sumusunod na dokumento:

· Mga dokumento ng pamagat na tumutukoy sa pagmamay-ari ng apartment;
· Cadastral passport ng lugar;
· Extract mula sa rehistro ng bahay at isang kopya ng personal na account sa pananalapi;
· Isang dokumentong nagtatatag ng tinantyang halaga ng apartment (kinakailangang magsagawa ng pagtatasa ng real estate);
· Mga dokumento ng pagkakakilanlan ng mga partido sa transaksyon (mga pasaporte at sertipiko ng kapanganakan).

Kakailanganin mo rin ang mga dokumento na magbibigay-daan sa iyong matiyak na ang isang paglabag sa mga karapatan ng mga ikatlong partido ay hindi makagambala sa transaksyon:

Mga sertipiko ng mga partido sa transaksyon sa pagtatapos at/o diborsyo ng kasal. Kung ang ari-arian ay binili sa panahon ng kasal, ang nakasulat na pahintulot ng asawa ay kinakailangan para sa transaksyon. Sa karagdagan, ang pahintulot ay kailangan din kung ang kasal ay dissolved na, dahil ang ari-arian na nakuha sa panahon ng kasal ay itinuturing na magkasanib, at ang mga karapatan dito ay pantay na pagmamay-ari ng mag-asawa;

Sertipiko mula sa departamento ng guardianship at trusteeship ng mga menor de edad. Ang dokumento ay kinakailangan kung ang mga transaksyon ay natapos sa real estate kung saan nakatira ang mga menor de edad (nakarehistro o may mga bahagi).

Konklusyon

Batay sa impormasyong ipinakita sa artikulong ito, nais na tandaan ng mga espesyalista sa portal ng website na ang mga transaksyon na ang layunin ay palitan ang isang piraso ng real estate para sa isa pa ay mas kumplikado kaysa, halimbawa, ang pamamaraan para sa pagbili at pagbebenta ng apartment. Samakatuwid, upang maiwasan ang mga panganib na nauugnay sa pagkawala ng oras, pati na rin ang iba pang mga problema, ang mga nagnanais na makipagpalitan ng pabahay ay inirerekomenda na ihanda ang transaksyon sa kanilang sarili lamang kung mayroon silang sapat na karanasan. Sa kasong ito, ang pagkuha ng isang karampatang rieltor ay makakatulong sa pag-save ng oras at nerbiyos.

Bilang karagdagan, ang isang espesyalista na nagtatrabaho ay makakapagbigay ng isang propesyonal na diskarte sa pag-verify ng dokumento. At ito ay napakahalaga, dahil pinag-uusapan natin ang tungkol sa isang transaksyon sa pangalawang market real estate - ang apartment ay maaaring nagbago ng ilang mga may-ari, na nagpapataas ng panganib ng transaksyon na ideklarang hindi wasto bilang resulta ng isang posibleng paglabag sa mga karapatan ng isang tao.

Sa merkado ng real estate, kasama ang pagbili o pagbebenta ng mga apartment, mayroon ding pamamaraan tulad ng palitan. Ang palitan ng real estate, sa katunayan, ay ang pinakasimple at pinaka maginhawang paraan upang baguhin ang mga kondisyon ng pamumuhay, dahil ang transaksyon ay nagsasangkot ng isang mabilis na paglipat sa isang bagong lugar ng paninirahan, ang mga partido ay naligtas sa hindi kinakailangang abala.

Gayunpaman, sa pagsasagawa, ang paghahanap ng mga pinaka-angkop na pagpipilian para sa pagpapalitan at pagdodokumento ng transaksyon ay sinamahan ng ilang mga paghihirap (lalo na para sa mga taong walang sapat na kaalaman sa lugar na ito). Ito ay madaling pinagsamantalahan ng mga scammer na, gamit ang iba't ibang tusong machinations, maaaring kumuha ng pera ng mga tao o magbigay ng mas masamang kondisyon sa palitan. At kahit na pagdating sa legal na paglilitis, madalas na lumalabas na mali ang nalinlang. Samakatuwid, ang isyu ng pagpapalitan ng pabahay ay dapat tratuhin nang maingat at responsable.

Mayroong dalawang paraan upang ipagpalit ang isang apartment sa isa pa:

gamit ang isang direktang pamamaraan ng pagpapalitan;
pagkumpleto ng transaksyon sa pagbili at pagbebenta.

Ang pamamaraan ng direktang pagpapalitan ay medyo mahirap. Ang kakanyahan nito ay nakasalalay sa katotohanan na ang apartment ng isang kalahok sa transaksyon ay ipinagpapalit para sa ari-arian ng pangalawang kalahok, at ang isang kasunduan sa palitan ay iginuhit sa pagitan ng mga partido, na pumapalit sa dalawang magkahiwalay na kasunduan sa pagbili at pagbebenta.

Gayunpaman, kadalasan ang pagpapalitan ng real estate ay isinasagawa sa pangalawang paraan, iyon ay, ibinebenta ng may-ari ang kanyang apartment at pagkatapos ay bumili ng bagong bahay. Sa kasong ito, medyo mahirap kumpletuhin ang isang transaksyon sa iyong sarili, kaya upang maiwasan ang mga hindi inaasahang pangyayari, mas mahusay na makipag-ugnay sa isang pinagkakatiwalaang kumpanya ng real estate o isang karampatang abogado.

Palitan na may surcharge

Maaaring subukan ng may-ari ng isang malaking apartment na palitan ito ng dalawang mas maliit, o palitan ito ng isang mas maliit na apartment, ngunit may karagdagang bayad. Tulad ng ipinapakita sa pagsasanay, medyo mahirap na palitan ang isang apartment para sa dalawa. Samakatuwid, ang pinaka-katanggap-tanggap sa kasong ito ay ang pangalawang pagpipilian.

Ang pagtanggap ng karagdagang bayad para sa isang mas maliit na living space lamang sa unang tingin ay tila isang simpleng bagay. Mali na tumutok lamang sa square meters. Ang halaga ng surcharge ay depende sa maraming bagay - lalo na, sa kondisyon ng property, pati na rin sa lokasyon nito. Bilang isang patakaran, ang mas malayo mula sa gitna ay matatagpuan ang apartment, mas mababa ang gastos nito.

Non-privatized na apartment

Kung pinag-uusapan natin ang palitan ng mga munisipal na apartment, upang makumpleto ang transaksyon kakailanganin mong gawin ang sumusunod:

kumuha ng pahintulot mula sa may-ari;
kolektahin ang mga kinakailangang dokumento:
isang pahayag na nilagdaan ng lahat ng nasa hustong gulang na miyembro ng pamilya ng employer;
orihinal na kasunduan sa pagpapaupa sa lipunan;
sertipiko sa bilang ng mga taong naninirahan sa apartment;
isang sertipiko na nagpapatunay sa kawalan ng utang para sa mga serbisyo ng utility;
nakasulat na pahintulot na makipagpalitan ng pabahay mula sa mga awtoridad sa pangangalaga at trusteeship (kung ang mga menor de edad na bata o mga taong walang kakayahan ay nakatira sa apartment);
pagtanggap ng pagbabayad ng tungkulin ng estado;
pumasok sa isang kasunduan sa pagpapalitan ng real estate sa ibang nangungupahan.

Ang kontratang nilagdaan ng magkabilang partido ay isinumite sa may-ari para sa pagsusuri. Ang panahon ng pagsusuri ay karaniwang 10 araw.

Sa kaso ng isang positibong desisyon, ang bawat tagapag-empleyo ay obligadong pumasok sa isang kasunduan sa social rental kasama ang kanyang bagong may-ari. Matapos makumpleto ang operasyong ito, ang transaksyon para sa pagpapalitan ng hindi privatized na living space ay itinuturing na nakumpleto.

Privatized na apartment

Ayon kay Art. 567 ng Civil Code ng Russian Federation, ang pamamaraan para sa pagpapalitan ng mga privatized na apartment ay katulad ng pamamaraan ng pagbili at pagbebenta.

Kapag nagtatapos ng isang kasunduan sa palitan, ang bawat partido ay kumikilos bilang parehong nagbebenta at bumibili.

Sa sitwasyong ito, ang bawat kalahok sa transaksyon ay kailangang kolektahin ang mga sumusunod na papeles:

pasaporte;
mga dokumento ng pamagat para sa apartment (mga kasunduan sa pagbebenta at pagbili, mga donasyon, mga dokumentong natanggap bilang resulta ng pribatisasyon);
sertipiko ng pagpaparehistro ng pagmamay-ari ng real estate;
pasaporte ng kadastral para sa apartment;
sertipiko ng tinasa na halaga ng pabahay;
isang kopya ng personal na account sa pananalapi at isang katas mula sa rehistro ng bahay tungkol sa mga residenteng nakarehistro sa apartment;
sertipiko ng pagpaparehistro/diborsiyo.

Pagpapalitan ng mga apartment sa pagitan ng mga lungsod

Ang intercity exchange ng residential real estate ay nagsasangkot ng paglipat ng mga may hawak ng copyright sa ibang rehiyon at isinasagawa sa kahilingan ng nagpasimula ng proseso.

Sa sitwasyong ito, sinisiyasat muna ng mga partido ang napiling pabahay, pagdating sa lungsod ng interes, at pagkatapos ay gumawa ng isang naaangkop na kasunduan.

Kung pagmamay-ari ang mga apartment, mas magiging epektibong magtapos ng transaksyon sa pagbili at pagbebenta kaysa sa palitan.

Ang pagpapalitan ng mga lugar ng tirahan na matatagpuan sa iba't ibang mga lungsod ay isang medyo kumplikadong pamamaraan, kaya upang maisakatuparan ito ay ipinapayong humingi ng mga serbisyo ng mga nakaranasang rieltor o abogado.

Kung paano magrehistro

Ang transaksyon para sa pagpapalitan ng mga privatized na apartment ay isinasagawa sa maraming yugto:

paghahanap ng mga angkop na pagpipilian;
pagguhit at pagpirma ng isang kasunduan sa palitan;
sertipikasyon ng kontrata ng isang notaryo;
pagpaparehistro ng transaksyon sa Rosreestr at pagkuha ng sertipiko ng pagmamay-ari ng bagong tahanan.

Magkano ang halaga sa pagpapalitan ng mga apartment?

Ang bayad para sa pagpaparehistro ng estado ng isang kasunduan sa palitan sa mga awtoridad ng Rosreestr ay nagkakahalaga ng 200 rubles para sa bawat partido sa transaksyon.

Kailangan ko bang magbayad ng buwis

Ang mambabatas ay hindi nagtatatag ng halaga ng buwis para sa naturang transaksyon bilang palitan ng real estate. Gayunpaman, ayon sa mga pamantayan ng Civil Code ng Russian Federation, ang barter ay katumbas ng isang kasunduan sa pagbili at pagbebenta. Samakatuwid, ang itinatag na buwis na 13% ng halaga ng ibinebentang apartment ay magiging may kaugnayan din para sa transaksyon ng palitan.

Kung ang isang mamamayan ay nagmamay-ari ng pabahay nang wala pang 5 taon, siya ay walang bayad sa obligasyong magbayad ng buwis.

Nuances

Ang pamamaraan para sa pagpapalitan ng mga apartment ay puno ng maraming iba't ibang mga nuances. Ang kaligtasan nito ay masisiguro lamang sa pamamagitan ng makatwirang diskarte.

Upang wastong makabuo ng isang kasunduan at gawing pormal ang transaksyon sa palitan, ang pinakamahusay na solusyon ay ang bumaling sa mga serbisyo ng mga espesyalista na nakaranas sa larangang ito.